4月7日，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹、上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭做客《长盛时间》，解读疫情下城市的价值重估。
疫情给城市发展带来的重新思考
秦虹：疫情反映出城市治理水平短板
姚长盛：疫情是一次测试，这次测试之后，中国的一线城市、二线城市，或者说一线半城市，全部出现分化了。
秦虹：大城市也分两个层面，一个是物质层面，包括基础设施的不同、建设规模的不同等；另一方面是精神层面，比如管理制度是不是具有公平性，能不能实现人的梦想等，所以城市管理、社会治理，同样是大城市，其实差别很大，分化非常明显。
姚长盛：这次疫情过后，对整个城市的发展需要做一次反思的话，您觉得里面最需要提取的应该是什么？
秦虹：这次疫情反映出了很多城市的短板，一是城市治理水平上差距很大。治理包括几个方面，一是公众参与，大家能否对城市的发展和问题发表意见；同时还有责任承担，在整个城市发展的过程中怎样承担责任；第三是怎样共同享有城市治理的效果。
社会治理的现代化和过去城市管理的差别非常大，过去长期以来，各个城市都比较注重城市管理的思维，城市管理就是“上管下”，被管者是被动的，上面不说我也不做，上面怎么说我就怎么做。但现在的社会治理实际上是政府、社区、民众、个人的共同参与、共同合作，（共同）管理城市，以后我们的发展要从城市管理转向真正的社会治理，而且社会治理要现代化。
第二个方面，基本的卫生公共服务存在短板，我认为一个是物质上的短板，一个是管理系统上的短板。医疗资源出现挤兑，和整个应急机制、管理体系不成熟有很大关系，这也是我们特别需要总结的。
从民众的角度来讲，好的卫生习惯涉及到每个人，这次疫情对整个公众卫生习惯的养成非常重要。卫生是一个城市、一个国家、一个地区文明发达的重要标志，这次疫情真的给我们上了很重要的一课。
姚长盛：城市和城市之间的分化，大城市和大城市的不同，管理水平和管理水平的差距，甚至是服务意识和服务意识互相之间的错配，在这中间全部出现了。
房地产市场政策是否会松动？
陆铭：一线城市房地产政策有松动空间
姚长盛：在目前的情形下，下一步房地产市场政策会有一定程度的松动吗？
陆铭：我认为现在房地产不放松是有很多问题的，第一，经济下行速度超预期，第二，中国房地产具有结构性特点，原来人口向城市集中，尤其是向一线城市、准一线城市集中，但土地供应并非如此，土地供应向中西部、三四线城市倾斜。建设用地指标要跟人口流动趋势一致，空间错配导致一线城市、准一线城市住房紧缺，三四线以外的城市住房大量供应。前几年又是通过打压需求的方式（限购），用我的话来讲，就是用打压需求的方式来治理由供给不足所导致的高房价。
这波需求实际上有释放空间，现在如果想达到既能拉动经济增长，又不至于让房价快速反弹的做法，最好的政策组合就是在人口流入长期受抑制的地方增加供应，增加供应的地方在哪里呢？是一线城市都市圈范围之内，如果放松一点管制增加供应的话，是可以的。
陆铭：都市圈拥有巨大发展空间
陆铭：我认为中国最有希望，有可能成为下一波增长的地方在一线城市周围的都市圈之内。之前政策界有一个最大的认识误区，是把中国一线城市中的一些数据（如人口、土地开发强度）拿去跟其他国家的都市圈比较。
比如把北京和上海的人口拿出来和其他国家的单体城市来比较，其他国家城市的统计范围只相当于我们的中心城区，（这么一比）觉得北京上海人口太多了，需要管制；但比土地时又跟别的都市圈比，最典型的是上海，说上海土地开发强度太高了，达到48%，东京都只有30%多，但在讲东京土地开发强度时指的是东京都市圈，其面积是上海的两倍多，大量管辖范围之内是山地，而上海的管辖范围远远小于都市圈的概念。
总结来看，比人的时候，我们把上海/北京的人跟别的城市去比；但比地的时候，我们去跟都市圈比。比出来的结果就是人太多了，土地的开发强度太大了，所以出现了控制的思路。
如果都在都市圈范围之内去对比，上海临近50公里到70公里范围之内的人口，只有3000万，远远低于东京都市圈范围之内的人口，而且上海周围的地形全是平原，当然并不是说要把地都占了，还有水源保护、生态保护的目标。如果从都市圈的角度来说人并不多，开发也远远没有达到都市圈的强度。
现在政策上需要考虑的问题，到底是把城市当做单体来考虑还是在都市圈范围之内考虑，如果是后者，上海未来要都市圈化，这就意味着今天在中心城市外围有巨大的发展空间。
如何在大城市中找到一张床？
秦虹：解决住的问题不仅仅是买房 更多的是租房
秦虹：和买房子相比，在北京、上海等一线城市租房还没有那么困难。在几千万人口的超大城市，租房比例都比较高，纽约大概有百分之六七十的人都是租房。
所以解决住的问题不仅仅是买房子，更多是租房子。从这个思路来讲，租赁市场的规划发展非常重要，最近几年中央政府都在推租赁式公寓这种稳定的、集中产权式出租的公寓，能够解决租赁的稳定性、租金的稳定性、管理的规范性等问题，都有利于进城外来人口的居住问题，当有了实力以后再逐步解决产权的问题。
实际上大量在大城市没有房子的人分为两类，一类是在其他城市有房子，在北京、上海没房子的人；还有一类是农民工，在老家有房子，在打工的地方没房子。所以我们这套住房体系的转换可能还需要一个过程，比如农村宅基地的政策现在还没有放开，农民的房子不能实现财产价值，他是赤手空拳到城里来，租房买房对他来说非常困难。
姚长盛：农村土地入市对未来土地供应的影响您有预判吗？
秦虹：我们看到国家已经出台了一些集体建设用地入市的政策，但按照现在的政策，集体建设用地入市在非居住方面是没有问题的，比如工商业，在居住方面还是不能建产权房，所以下一步大城市主要还是发展租赁住宅。
陆铭：对于低收入群体要更加包容
陆铭：第一、对于低收入群体要再包容一点。对于有些非正式的住房应该增加包容性，增加低收入阶层在城市里（的住房需求），对于城中村的违章建筑不要大规模拆。
第二、秦教授讲了农村土地制度的转移，她提到一个现象，宅基地这块的资产是不能动的，其实若干年以来我就在提，现在中国有些地方“空心村”（现象严重），我现在要强调，“在自愿的前提下”，为什么不能把老家的房子拆掉复耕成农业用地，老家对应的房子，有的一亩地、有的半亩地，把这个指标挪到他就业和居住的大城市附近来，把指标变成使用权，可以在人口流入地市场化。
这样的话实际上把土地的使用权作为资产变现了，作为空间大挪移，既有利于缓解人口流入地土地供应紧张的问题，也有利于让他们利用这笔钱融入到城市里的公共服务和住房租用里，这方面的改革还是要大幅度往前，要解放思想。
房价会小涨还是小跌？
秦虹：好房子永远值钱
秦虹：现在城市在分化，房价也在分化，在一个城市里也有涨有跌，差别特别大。最近我看北京有一个项目非常火，800多套房子有几千人去登记，为什么？大家对于房子的性价比、房子的功能、房子的环境要求都不一样，这个分化无处不在，不光城市和城市之间，一个城市里项目和项目之间都有分化，所以有涨有跌很正常，我觉得会恢复到很正常的状态，但好房子永远值钱。
陆铭：从全国层面看 房价小涨的可能性大于小跌的可能性
陆铭：我觉得在人口流出地，房价小跌绝对有可能，尤其在2015年以后借着行情涨了一下的三四线城市，随着人口的流出，小跌是有可能的。
但从全国层面来讲，现在小涨的可能性大于小跌的可能性，尤其是在人口流入的地方。我刚才讲了，比较紧缺的地方，要增加供应，但速度没有那么快，所以如果今年整个宏观环境放松的情况下，有一些人口流入地，需求抑制了好几年的地方，出现小涨行情是有可能的。
本文来源：网易财经
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