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第一个城市降房贷首付了 房价究竟会怎么走?

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楼市松绑政策出现突破。

河南省驻马店市近日发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》,出台17项稳楼市政策。其中规定,用公积金购买首套房,最低首付比例由30%下调为20%。

这是近期首个踏足需求端的房地产政策。

据机构统计,此前已有近50个城市发布各种力度的稳楼市政策,但其着力点主要在缓交土地出让价款等缓解企业流动性压力上。

与之相比,驻马店此番政策力度可谓上了个台阶。

许多人都认为,疫情过后,房价会在一段时间内下跌,甚至三四线城市还会有一轮价格战。近期恒大等房企声势浩大的打折促销行动似乎也印证了这一点。

但是各地松绑政策越来越多,力度似乎也不断加大,疫情过后,房价还跌得下去吗?

打折卖房的真相

相信人都被恒大的七五折卖房广告刷过一轮屏。

“恒大这么大的房企都撑不住了?”“七五折力度不小,叠加折扣据说极限优惠能有六四折?””如果其他房企都跟进,那不是打价格战了吗?”“房价还能死撑着不跌?”

其实,恒大打折促销是常事。翻一翻去年8月的新闻,当时恒大也赶在“金九银十”到来之前,打出了“全国532楼盘,闪购7.8折”的促销活动。2016年、2018年等年份也推出过八七折、八八折等力度不同的折扣。打折的背后也不是因为企业撑不住了,而是为了加速抢收业绩。

这一次恒大在全国613个楼盘推出七五折优惠,力度似乎更大,但是仔细看广告页面下可以发现一行小字:“部分楼盘不参与优惠,优惠政策详询各售楼部”。

如果你打电话去周边的恒大售楼处,可能会得到该楼盘不参与活动的回复。经多位网友和媒体核实,实际上真正参与七五折的楼盘没那么多,实际价格跟平时相比并没有便宜很多。是不是感受到了“双十一”那种熟悉的套路?

不可否认,恒大赢在速度上。在其它房企依然头疼于何时复工、是否调整年度销售任务、怎样融到更多钱续命时,恒大已经率先表达降价促销的意愿。这也是恒大营销的特点:铺天盖地,而且经常成为打响降价促销第一枪的企业。

这是教科书里的高分营销案例,但如果你被折扣和营销词冲昏头脑,匆忙入场,买下有缺陷或者不理想的房子,那就得不偿失了。

其实,即便不挨个问售楼处也知道,在全国所有楼盘都实施七五折是基本不可能的。因为现在各地楼市“一城一策”,许多地方更对新房限价,开发商就是想便宜卖也不行。

而且,过去每每房企降价,总会引发一波老业主“维权”甚至打砸售楼处的事件,谁都不敢轻言降价。

恒大之后,包括富力、阳光城、世贸、奥园、新城、龙光等多家企业纷纷跟进,提出一系列买房优惠政策。内容也相差不远,多是小额定金抵相对大额的购房款(或者直接是2万-3万元的现金优惠)、无理由退房、推荐客户返佣金等。确有让利,但与动辄上百万的房款相比,力度不算很大。

如一位资深业内人士所指,房企打折多是针对备案价格的折扣,并不是指在前期销售价格的基础上打折,而且核心城市好地段的房子本身就不愁卖,并不在打折的范畴内。真正有一定价格优惠的尾盘,要么是所在城市项目卖不出去,要么是户型、位置、采光、设计等方面不尽人意,这样的房子你也不一定想买。

房价究竟会怎么走?

从两方力量对比来看,这个问题的答案可能更加清晰。

首先是房价下跌的动力。

今年对房价冲击最大的无疑是这场突如其来的疫情。出于疫情防控需要,1月末以来,全国数千家售楼处关闭、新项目推迟开工、土地出让延期,楼市基本处于停摆状态。多数房企在疫情阴霾散去前,都没有或者只能维持“零星”销售。

没有进账,加上大量的到期债务,利息支出和管理费用,足以让一些小房企面临生死危机,即便是大房企,如果负债过高,且到期债务集中,资金压力也不会小。

这就是房企降价的最大动力。疫情过后,房企必须集中全力追赶业绩,加速销售回款。降价无疑是最有效的方式。

二手房业主的售房迫切性与开发商相比则要低很多。不过,许多城市二手房市场本已处于降温通道,受到需求延迟入市以及新房市场影响,现金流压力较大的小部分业主也会选择降价出售。

其次是拉动房价上涨的因素。

1、政策松动

需要注意的是,中国楼市是政策市,无论长期还是短期,影响房价的最大因素之一都是政策。事实上,“房住不炒”的政策导向也是近两年房价结束快速上涨势头,并走入平稳通道的主要原因。

近期,为应对疫情冲击,各地房地产和金融政策出现松动迹象。

比如驻马店降低首套房公积金首付比例,实行购房补助政策;再比如19日,苏州市房地产新政中,现房销售、封顶销售政策出现松动;南京等地允许地产企业延迟缴纳土地出让款。

客观来说,目前各地政策主要着力点依然集中在为房企纾困、缓解企业流动性压力、减少交付违约等方面。仅个别三四线城市力度较大,有针对契税减免购房补贴等。

中原地产首席分析师张大伟指出,实际上此次驻马店降低首付比例的政策影响有限,约影响当地10%左右的成交。但这是到目前为止力度最大的政策,对市场预期有一定影响。

其他地方会不会效仿?今年以来,疫情防控、帮扶小微企业、减税降费等一系列行动,会使地方财政压力空前加大,地方放松楼市调控的冲动也会空前强烈。

近期,财政部、央行等多部委密集发声,重申坚持“房住不炒”定位,再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段。这说明大规模的房地产刺激或者救市是不会出现的,房价上涨过快的地方也是会被约谈的。但是未来不排除有地方出台更为“硬核”的政策,反复试探政策底线。

2、利率走低

2月20日,央行发布2020年2月20日起贷款市场报价利率(LPR),其中,1年期为4.05%,较1月下调10个基点;5年期以上为4.75%,较1月下调5个基点。

房贷利率参照5年期以上LPR,各地在此基础上进行加点。简单来说,相当于房贷利率基准下调5个基点。这是LPR改革后,贷款利率第二次下调。

一直以来,低利率都是拉动房价的最直接因素。此番,1年期和5年期LPR均下调,但5年期以上利率下调幅度低于1年期LPR,其政策指向性非常明确:一方面,传递稳楼市的信号,避免大规模违约或资金链断裂等情形;另一方面,也防止过度刺激楼市,落实“房住不炒”的定位,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

3、 地价上涨

最近,北京几场土拍让人印象深刻。不但参与竞拍的房企数量“井喷”,多块土地更是高溢价拍出。短短8天,北京9宗土地就拍出364亿元的天价,其中一宗土地溢价率接近50%。

据中原地产研究中心统计,2020年以来,北京“卖地”收入达到595.88亿元,平均楼面价达到每平方米3.6万元,创下历史记录。

当然,近期北京市场有一定特殊性,总体而言,春节以来,全国土地市场成交明显下滑。

不过,疫情之下,房企仍然能在北京土地市场上拼杀,除了看好后市外,还从一个侧面说明当前许多规模房企还没那么缺钱,企业也还没真正走到“生死一线”。

综合以上,带动房价涨跌的两方力量同时存在,哪方更强?

其实这很大程度上取决于疫情何时消退,以及政策松动的力度会不会持续加码,各方力量也会加大博弈。但至少有一点是肯定的:房价大跌的可能性并不大。

其一,利率下调和政策松动的“托底”像一张安全网,帮助房地产市场在疫情过后恢复和反弹。

没错,“房住不炒”、“因城施策”、不将房地产行业作为短期刺激经济的手段等调控基调并未发生变化,但这并不等于要降房价,“平稳”从来都是政策强调的关键词。

其二,楼市从来都是“买涨不买跌”的。对开发商来说,价格降一些,房子会更好卖,但降太多反而没人敢接盘了。

毕竟房价大跌往往意味着楼市崩盘,这会给经济各个部门都带来巨大的风险和动荡,谁都不愿意看到这种情况发生。对普通人来说,最直接的一个问题:如果房价真的大跌,你背的30年房贷怎么办?

其三,此次的疫情可能让更多人意识到有房有车的重要性。

这一次可能不只是丈母娘想让你买房了。在疫情期间,不少地方曝出禁止租户进入小区,或者家庭交叉感染的情况。疫情严重的一些地方也有公交停运的规定。如网友所说:“有套房不至于无家可归,有辆车不至于寸步难行”。房子所提供的安全感也在上升。

最后,虽然房价“腰斩”这类极端情况不太可能发生,但是疫情过后,对刚需而言,可能会有一波价格相对合适的“上车”时机,新房、二手房市场都是这样。

至于什么房子值得买,相信每个人心里都有杆秤。至少这次疫情教给我们的是,房子不单单只是那几十平方米的使用面积,还是我们安身立命之所在。城市的医疗资源、社会治理能力以及小区的物业服务水平都可能关系生死。

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