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空置升租金降北京写字楼似入冬 外资却220亿抄底

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2019年可谓“拐点之年”,在经历了近十年的黄金发展周期之后,北京写字楼市场进入新一轮调整周期。

空置率达到十年来新高,租金连续四个季度环比下降,历经自2010年开始的黄金十年后,北京的写字楼市场似乎正在入冬。但数据也显示,包括外资在内,涌入北京写字楼市场的资本正在增多。

“以前业主方会占主导地位,如果你嫌租金贵,那还有很多企业在排队等着租赁入住。”第一太平戴维斯市场研究部助理董事李想介绍,之前北京写字楼租金水平是一个逐年上涨的状态,而现在业主方可能会主动提前与租户商谈续约,租金持平甚至调低的可能性大增。

李想认为,对于北京写字楼市场而言,2019年可谓“拐点之年”,在经历了近十年的黄金发展周期之后,写字楼市场进入新一轮调整周期。

“拐点论”的提出,确实也有一些数据依据。

国际地产服务机构——第一太平戴维斯最新数据显示,2019年北京甲级写字楼市场有134.5万平方米的新增供应,是十年来的最高值。再看需求侧,2019年全年市场净吸纳量约为46万平方米,较2018年下降16.7%。

来源:第一太平戴维斯

租户都去哪了?需求为何会大幅减少。

据李想介绍,2019年全年,北京写字楼租赁的主要驱动力如金融、互联网等头部行业均面临调整与波动,导致企业谨慎扩张、租赁需求走弱。三大头部行业(金融、信息技术、专业服务)的成交面积占比之和由2018年的69%下降至2019年的61%。其他实体行业暂时不具备强劲的租赁需求,吸纳能力有限。联合办公行业的扩张势头在2019年呈现出较为明显的衰退。

海量供应入市加之需求下降,两者拉动北京全市写字楼空置率上升至12.7%,这项指标也是自2009年以来的最高值。

受供需变化影响,北京大部分商圈的空置率环比、同比均出现上涨。租户承租能力下降、迫使业主方不得不下调租金,大部分商务区租金水平环比、同比均出现小幅下调。

李想介绍,至2019年末,北京市平均租金降至人民币每平方米每月364.9元,写字楼租金指数环比下降1.1%,同比下降1.6%。2019年全年,全市平均租金已经历“四连降”、4个季度均出现环比下降。

供应浪潮仍在继续。2020年,北京市写字楼仍将迎来约84万平方米的新增供应。供应主体将继续集中在CBD的中服地块以及丽泽金融商务区。东二环区域将在年内迎来2个项目的投入使用。如此大体量供应将使北京写字楼市场继续承压。

与过往辉煌相比,如今北京写字楼市场看似惨淡,但与国内其他城市相比,北京写字楼市场却依然是一个优质市场,出租率和租金依然处于极高的水平,有些区域租金甚至直逼国际一线大都市的水平。

一位天津写字楼市场多年的从业者说,北京金融街的甲级写字楼租金已经高达600元/平方米,接近国际大都市水平,不能期望它的租金还能每年大幅上涨,未来将会是一个较为平稳的状态。

李想也表示,北京写字楼市场目前已进入一个下行周期,租金价格、空置率等指标的表现均逊于往年,同时不确定因素也逐渐增多;未来租金平稳将是一个新常态,无论是业主方还是租户方都应积极调整策略应对。

看似降温的北京写字楼市场,但却令投资者愈加青睐,资金抄底的迹象逐渐显露。纵向来看,北京大宗物业交易比过往更加频繁,国内外机构投资者对北京写字楼的追捧比往年来得更猛烈些。

李想表示,2019年北京大宗投资市场继续保持了极高的热度,年内共录得37宗成交,成交金额合计达人民币764.85亿元,再创历史新高,较2018年同期上涨32.7%。

来源:第一太平戴维斯

其中,写字楼仍是投资者最为青睐的资产,2019年内共完成19宗成交,累积成交金额超过人民币452亿元。商业零售物业成交6宗,收购项目主要为购物中心,并且部分被收购项目将进行“商改办”的升级改造。

从买家背景看,外资的投资比重也在增加。2019年外资基金/机构投资者虽然只参与了8宗交易,但涉及资金却占比29%(约222亿元)。

“外资背景的机构投资者在过去数年间并不活跃、处于潜伏状态;自2018年以来,外资对北京投资市场的热情与日俱增,接连出手完成若干宗重要交易;目前外资完成的大宗投资的交易额占比稳定在总成交额的30%左右。”李想称。

在业界看来,北京仍然拥有全国最为成熟的房地产市场,其商业项目的投资回报率有着良好的保障,赢得机构投资者的追捧与青睐也在情理之中。

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