住建部新规严防租赁企业加杠 长租公寓要凉凉

（原标题：住建部新规严防租赁企业加杠杆、形成资金池 长租公寓这次真的要“凉凉”了！）

华夏时报记者刘诗萌 北京报道

12月25日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门对外发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（下称“意见”），对当前租赁市中存在的发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人、侵害租房群众合法权益“等问题进行了规范。

其中，针对近两年频频出现的长租公寓爆雷事件，《意见》强调要防范住房租赁金融风险，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆，还对租金贷比例划定了“红线”：一个住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。此外，还提出要加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管。

“长租公寓这个概念已经被错用。对于市场来说，国家鼓励的长租公寓应该是业主改造，将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源。而现在市场议论的‘长租公寓’，其实都只是吃差价的二手房房源。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，新规历史上首次明确了这类企业并非政策鼓励的长租公寓，要对其加大监管力度。

严控租房市场金融风险

2016年5月，国务院印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确要在2020年要基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。2017年7月，住建部等9部门发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，其中提出加强对人口净流入的大中城市发展住房租赁市场工作的督促指导，健全激励和容错纠错机制，允许进行差别化探索，发现问题及时纠偏。

而《意见》正是在过去几年租赁市场发展经验的基础上，面对新情况、新问题出台的完善政策。事实上，从2019年6月以来，北京、深圳、山西、河南、江西等全国多个省份开展了整治住房租赁中介机构乱象工作，黑中介、租金贷成为打击重点。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次发布的14条意见主要提出了6个方面的工作任务，包括加强从业主体管理、加强房源信息发布管理、规范租赁住房改造行为、防范住房租赁金融风险、加强平台建设和建立常态化管理机制。

其中，针对最近两年出现的租赁领域的金融风险，政策明确必须积极进行管控。一方面是对具体贷款业务进行管控，要求金融部门加强住房租赁金融业务的监管，租金贷要以合同为依据，合同和趸交期限应与贷款期限相匹配；做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力；加强贷后管理，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。

另一方面，对具体企业进行管控，加强住建部门与金融监管部门在租赁合同网签备案、租金贷的信息共享，对“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导其在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险。

“长租公寓”政策寒冬已至？

上述直指乱象的政策，对于这几年野蛮发展、频繁爆雷的长租公寓而言，无疑是一剂猛药。

2017年下半年后，资本在政策催动下进入长租市场，一年之内长租公寓领域融资近30起，融资额在30亿元左右。到2018年，这一数字变为74亿人民币。其中，自如、蛋壳、魔方等头部企业拿到了大量的融资，自如2018年初便拿到了40亿A轮融资。

资本大鳄进入租赁市场不是请客吃饭。在张大伟看来，越来越多的资本进入租赁市场，把中低端租赁房源升级成为中高端，这种情况下，租赁市场已经失去了梯级消费，整体租金价格都在被推动上涨。

而更重要的是，这一金融化的模式带来了“资金池”。长租公寓企业将房主的预期租金通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。许多企业还依靠多收租户租金，晚付房主租金的形式加快扩张速度，一旦爆仓，就会出现上下游的多重纠纷。2018年以来，超过20家长租公寓因资金链断裂爆雷，寓见公寓、鼎家公寓、乐伽青年公寓等公司停止运营后，众多租客、房东都不同程度遭受了经济损失。

当然，这些企业并非长租公寓行业的全部。“《意见》主要是限制‘二房东’企业利用资金杠杆炒作、垄断房源。目前长租公寓行业的模式有很多，有自持的，也有代管的，当然‘二房东’式的比例可能更大一些。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对《华夏时报》记者表示。

据张大伟测算，长租公寓类的企业在北京、上海等一线城市市场份额占比已经超过20%，其中“二房东”的模式大约为60%。他指出，如果市场上类似长租企业规模不大，那么影响的只是一部分中高端租赁市场；但现在租赁市场仍然粗放化，玩这种以时间为核心要素的期限套利游戏的企业跑路的概率越来越大，租金上涨的预期也越来越大。实际上，这样的模式也并不符合国家的鼓励方向。

这一点上，新的政策明确了对资金池的限制，还规定涉及违规建立资金池等影响金融秩序的，各相关监管部门按照职责，加强日常监测和违法违规行为查处。邹琳华表示，控制炒作、垄断房源有利于促进市场供求平衡，平抑租金价格。