存量时代倒逼商业地产升级 科技推动商业生态变革

（原标题：存量时代倒逼商业地产升级 科技推动商业生态变革）

华夏时报 记者陆肖肖 北京报道

近几年，商业地产进入存量时代，加上线上购物的蓬勃发展，倒逼购物中心进行新一轮的升级，体验式消费成为各大购物中心布局的重点。

除此之外，运用多种科技手段赋能商场，实现“商场数字化”也是许多购物中心正在升级的方向。

存量时代倒逼商业地产变革

中国商业地产正在经历着前所未有的变革，正在从增量市场进入存量市场。赢商网提供的数据显示，过去十年购物中心的平均增长率在26%左右，截止到2018年中国有6.8亿平方的购物中心，一二线城市的市场饱和度很高。但近期的购物中心开业速度在放缓，购物中心新增量占存量比例在下降。截至目前，2019年实际开业的购物中心为154家，开业率降低了将近四成左右，创下过去五年来新低。

在近期举办的2019万达商业年会上，赢商网华北区域中心总经理卫芃表示，目前进入存量时代的购物中心，行业集中度越来越高，未来购物中心的商业地产会进入寡头时代。因为购物中心在建设前期，会受到土地政策、财务政策、融资成本等多方面的影响，在退出渠道、资源优势、开发行为等方面，一些大的企业的资金、资源优势较为明显，相反一些小的企业很难生存下去。

在中国商业进入存量时代之后，商业业态的一系列问题开始逐渐显露出来，万达商业管理集团高级总裁助理兼华北运营中心总经理孙亚洲表示，“随着广场越开越多，规模不断扩大，市场环境也在不断变化，商业项目越来越多，同质化也更严重；线上购物蓬勃发展；消费者对购物环境的期望值越来越高，满足感越来越难。”

面对商业市场的多重问题，一些购物中心开始积极寻求解决方案。第一太平戴维斯商业地产顾问部北方区负责人董事赵伟达表示，北京的商业发展越来越成熟，已从过去的零售商、品牌商、运营商跑马圈地、大肆扩张的状态，逐步发展成需要创新，专注运营、软硬件结合，才能够把握未来的发展方向。

在商业业态的分布上，赵伟达表示，体验类型业态的比例已远远高于传统的零售业态。从朝阳大悦城、龙湖长楹天街等逐步优化调整的品牌，可以看到消费者对于体验方面的需求是非常丰富的。

体验式消费正成为各大购物中心的布局重点。有数据显示，朝阳大悦城的体验业态占比62%，颐提港体验业态占比56%，龙湖长楹天街体验业态占比54%。在2020年12月即将开业的东坝万达广场，也将体验式消费作为重点，全场体验业态占比预计超过70%。

卫芃也表示，跟新零售融合产生的新的物种，会成为我们未来商业发展的奠基石。购物中心要提高自己的独特性跟记忆性，也就是IP嫁接，让更多新奇的内容能够流入，成为流量入口，满足消费者的体验需求。

科技与商业融合推动生态变革

在新时代的购物中心，不仅仅需要线下精准布局体验式消费业态，高科技的运用也是决定商业地产输赢的关键因素，“商场数字化”正在成为众多购物中心决胜的砝码。

腾讯公司副总裁、腾讯云总裁邱跃鹏表示，中国经济发展到今天，人口红利逐渐消退，面临老龄化、用人成本不断提高的问题，就需要运用更多新的技术去改变整个商业模式，去升级整个生产力和商业化能力。

邱跃鹏还提到，随着云计算、AI、物联网等的发展，尤其是中国的5G技术走在全球前列，数字化已经成为一家企业是否顺应时代的重要标准，能否捕捉到风口，抓得住这个时代的机遇，将成为企业在未来能否保持竞争力的关键。

以万达广场为例，广场内将武装“商场数字化”的装备，提供sMall商场数字化解决方案，用科技赋能线下零售化场景。今年3月开始，丙晟科技为全国万达广场进行了无感停车升级，将停车出场平均等待时间从20秒缩短到了2秒。在2019万达商业年会现场，刷脸寻车、通用停车券两大创新功能实现突破。其中，刷脸寻车解决了“找车难”的问题，车主面对车场中的寻车屏幕，便会获得车辆位置信息和导航路径指引；通用停车券则带来了扫码领券、支付后自动注券等多种交叉营销能力，同时还能满足第三方（金融机构等）的发券需求，为购物中心和商户作增量引流。

除此之外，2019万达商业年会上还展示了丙晟青蛙，这一系统可以实现刷脸和扫码支付，加强了用户隐私信息保护能力，能够实现支付后返券、自动核销微信支付代金券等功能，可以帮助商家进行数字化经营，实现商圈内的跨业态联动。

“目前，购物中心的实际利用率，远远没有达到设计接待能力。” 在2019万达商业年会上，丙晟科技CEO高峡表示，丙晟成立后做了很多探索和尝试，并逐渐确定了以“商场数字化”为使命，形成了数据能力和营销能力两大能力，并整合大量创新科技，推出了sMall商场数字化解决方案，就是要为购物中心实现“导流到场”、“分发到店”和“赋能门店”，以数据驱动提升购物中心运营效率。“万达在全国超过200个城市有300多座购物中心，如果能把每家购物中心的客流和销售提升10%——20%，相当于再造了几十座万达广场。”

用“商场数字化”武装的万达广场还会继续在全国推进。孙亚洲透露，截止到今年年底，已开业万达广场数量将达到323座，遍布全国一到四线城市和地区，甚至开进了县级市。明年万达将继续保持高速增长的势头，预计到明年年底开业广场预计达到370座左右。