本报记者 祁三连 实习生 陈惠 北京报道
北京楼市2019年将全面进入限竞房时代。
自2016年9月开始，北京新出让的住宅项目就主要以限竞房和共有产权房为主。北京限竞房属于商品房而非政策性住房。但它与以前的纯普通商品房的区别是，购房者拿到房产证或者缴纳契税5年以后才能上市交易；土地出让时，“限房价，竞地价”，开发商获得土地使用前就已确定了销售价格的上限（在此上限基础上可以降价），且绝大多数要求，建筑面积90平方米以下户型占比超过70%（以下称90/70）。
但受调控影响，限竞房陷入严重的销售僵局。中原地产研究中心统计数据显示，北京累计入市的限竞房合计41个项目，共计57期，这些项目提供的住宅套数合计有2.65万套，但截止到目前，网签平均完成仅25%。2.65万套只网签了6630套，另外在网签中的数据也只有5000套左右。也就是说，北京限竞房入市积压库存已经超过1.5万套。
冷热不均
“限竞房项目已经普遍降价10%左右。即使这样，除极个别项目外，整体市场表现依然冷淡。大量的90/70同质户型导致限竞房很难去库存。”中原地产首席分析师张大伟表示，最近因为两会短暂供应减少，而在3月下半月开始，到4月份，预计供应量将出现井喷。
21世纪经济报道记者选取了不同地段的限竞房以购房者身份进行调查。调研结果显示：地段较好的项目（如二环附近的佑安府），所剩楼盘极少，房屋均价基本达到了政府限价的最高值；地段次好的项目（如西四环附近的国风长安），所剩楼盘有限，房屋均价相比政府限制的最高价格低三四千元；位置较偏的五环外项目（如大兴区的中海云熙），部分户型余量较少，但房屋总余量较多，目前价格较开盘以来略有涨幅，但最低均价仍比政府拟售的最低价格低三千多元，销售人员的推销意愿也更强烈。
如位于丰台西南二环右安门外西铁营万达广场东侧的佑安府，其主售房型为高层房源和叠拼别墅。北京市住建委官网显示的住宅拟售价格为77227-83432元/平方米。销售人员告诉21世纪经济报道记者，目前高层房源只剩下4套，包括2套50平方米的一居室和2套180平米的跃层，均价为79000-83000元/平方米。据悉，该楼盘于2018年11月30号开盘，销售称均价从开盘到目前无变化。
位于丰台区西四环莲石东路与鲁谷东街交叉口附近国风长安，某房产网站显示的参考价格为均价54378元/平方米，北京市住建委官网显示该项目的住宅拟售价格为52937-57097元/平方米。21世纪经济报道记者联系该楼盘销售人员得知，该小区在开盘当日（2019年2月18日）就已经售出90% 以上的房源，目前还剩不足十套的跃层房型，成交均价约53000元/平方米，比楼盘整体均价低一千多元。整段交谈不到两分钟，或许是由于销量不错，该销售并未表现出极大的热情，”我们现在没有任何优惠活动”。
但更偏远地段的限竞房项目就显然销售尤其艰难。位于门头沟永定镇地铁S1号线石厂站西南700米华萃西山项目，北京市住建委官网显示的拟售价格为49141-52487元/平方米。销售人员称，目前均价为49000-52000元/平方米，2018年11月开盘后三栋楼仍有部分剩余，某些户型甚至能以49000元/平方米价格拿下。
整体而言，限竞房在销售价格上的表现可以分为三种：一是地段极好的项目，以政府限价区间内的最高价销售，绝不降价；二是地段次好的项目，在限价基础上略降。比如西四环附近的国风长安，拟售均价5.4万，今年2月18日开盘时东西方向的跃层房型价格降到了5.2万左右；三是位置较偏的五环外项目，价格普降。据某机构统计，已入市的41个限竞房项目中，有过降价优惠的约有20个。其中，单价降5000元左右最为普遍。降价形式上，除了降单价，还有采取特价房或打折优惠的方式。例如还未开盘的大兴金茂悦，此前拟售价为4万/平米，目前销售价格降到了3.7万/平米，且还是精装交房；门头沟的华萃西山，近期推出了部分总价390万的特价房。
销售僵局
高企的库存显然是限竞房最大的障碍。中原地产研究中心统计数据显示：在过去一年，北京楼市库存增加到了5.66万套，相比2018年初上涨了2万套，上涨幅度高达57%。
在开年“小阳春”的短暂复苏之下，未来北京限竞房销售会否好转？
58安居客房产研究院资深分析师李震认为，北京限竞房市场已经陷入一个僵局。即因同质化造成滞销，滞销形成库存，库存影响利润，利润再逼开发商造同质化的减配新房，每一环都是影响市场的因素。归根到底，还是因为政策设限，利润空间被锁定，再加上楼市供大于求，让开发商几乎丧失了自主调节行情节奏的能力。今年还将有大量同质产品入市，除了极个别尚未饱和的片区，大部分限竞房产品今年的去化依然不会乐观。
李震认为，从今年政府工作报告中可以看出，稳地价、稳房价、稳预期是今年的工作重点，可见北京楼市政策大概率保持不变。三四月份一直都是刚性需求集中释放的时间，所以造成一种楼市回暖的感觉，不过在这之后楼市还会重归平静。
“限竞房价格限定决定了它的对标人群就是刚需客群以及刚改客群，这部分人群支付能力相当有限。动辄三四百万的首付对这部分人群压力很大。”合硕机构首席分析师郭毅在接受21世纪经济报道记者采访时表示，价格的限定和产品的雷同，限竞房从土地供应开始就决定了它未来滞销的命运。据郭毅观察，目前北京房地产市场上，除了部分位置好、拥有稀缺资源以及产品受认可的项目外，绝大部分限竞房销售状况远低于企业预期。“有些项目开盘认购量还可以，但在转签约时，不少购房者冷静之后却选择了退房，客户流失比例很大。在这种背景之下，开发商要么采取价格手段促销要么在产品上做加法。”
张大伟更为担忧的是，除了高企的库存，限竞房市场将进入全行业亏损中。“过去几年北京增加的供应量最主要体现在限竞房方面。限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。而在楼市成交平稳的环境之下，购房者观望态势明显。因此，限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常慢。从价格看，限竞房项目开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，已经开始的价格战肯定会升级。”
张大伟测算，已经入市的限竞房项目只有不足5个项目有可能盈利，其他大部分将亏损。从销售周期看，基本都远远超过销售预期。而且各种成本都远远超过之前预期。
本文来源：21世纪经济报道
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