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董文标梦断董家渡地块 绿地121亿收购中民外滩股权

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(原标题:卖地自救 董文标梦断董家渡地块 绿地控股121亿元收购中民外滩50%股权及相应债权)

在上海人的心里,董家渡寸土寸金。“如今房价动辄十几万一平起,一套房随便也要好几千万。”作为一名土生土长的上海人,刘辉清楚地知道,董家渡“老南市”是上海的发源地,拥有上海现存最早期的天主教堂和上海最早的会馆。根据坊间的说法,董家渡在上海开埠前,商肆林立,店铺繁闹,在开埠后更成了上海繁华城区之一。靠着董家渡,上海由南往北开发,才有了外滩,然后再由东往西发展,才有了上海。上海城市的历史并不长,但董家渡是极为重要的一脉。

在商界大佬董文标心里,董家渡不仅会成为上海金融新地标,还应该成为比肩纽约与伦敦的国际金融中心,但他执掌下的中国民生投资股份有限公司(以下简称“中民投”)拿出了自己的看家资产——上海董家渡13、15号地块,在市场上寻求买家。

就在董文标卸任中民投董事局主席4个月后,董家渡地块被卖出。2月14日晚间,绿地控股“官宣”,称公司全资子公司绿地地产集团有限公司收购中民投及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格共计121亿元。

绿地地产接手董家渡地块

成为第一大股东

根据公告,本次交易完成后,绿地控股将公司持有标的公司50%股权,成为标的公司第一大股东,负责标的公司主要日常经营事项。

同一日,中民投总裁吕本献回应市场关注的热点时,称中民投与交易对手签署了协议,完成了不符合战略转型方向的重要项目退出,“这是中民投有效优化公司产业布局结构和资产负债结构,持续深化落实公司转型战略的重要一步。”

据天眼查数据显示,2月13日,中民外滩房地产开发有限公司(以下简称中民外滩)出现股东变更,其中,中民投、上海佳渡置业有限公司(中民投实际控制的孙公司)退出,绿地成为新增股东,其法人代表亦变更为绿地集团高管徐荣璞。

上述公告显示,通过此次收购,绿地将主导开发标的公司主要资产——上海市董家渡项目,实现了在上海市中心核心区域重大项目的关键布局。绿地控股董事长、总裁张玉良表示:“绿地将充分发挥在开发能力、产业资源、区域布局等方面的综合优势,集全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。”

银行大佬转身民营企业

中民投华丽登场

在董文标的心里,董家渡不仅会成为上海金融新地标,还应该成为比肩纽约与伦敦的国际金融中心。董文标期望董家渡能够创造外滩地标建筑群及国际级的办公与生活环境,并助力上海构建一城一带总体金融格局。

这从此前的对外宣传中不难看出,中民投对于董家渡地块的重视程度颇高。但一切随着此次“卖地自救”的行为戛然而止,毕竟生存才是最重要的。

5年前的2014年,中民投的登场异常“华丽”。彼时,由全国工商联发起,中民投成立。中民投的注册资本500亿元人民币,拥有59名行业领头企业的股东。截至目前,中民投是唯一一家带“中国”字头的民营投资公司。

那一年,1957年出生的董文标57岁,成为了中民投董事局第一任主席。此前的18年里,董文标创造了一个市值过千亿的民生银行,对于中民投,董文标依然信心满满。

这从其在一次公开讲话中的态度不难看出,“我说这是我来做,我领导,民营企业家们都觉得我是有公信力的,说老董可以做成,他是职业经理人,公正、公平。”

据有关媒体报道,根据当时的计划,这家公司将支持中国民营企业到海外并购,或者在国内做一些基础设施的建设;另一方面,其也寄望于能享受到中央政府的一些政策,如外汇储备政策支持和国家开发银行的授信支持。

实际上,早在2013年,董文标从民生银行临近退休之际,就已经规划好了自己的未来。“我现在正在做的还有一个很好的事情,中国100家大型民营公司,每家民营企业出一个亿,就是100个亿,成立一个中国民营企业投资公司,叫中民投。”

开发成本高

董家渡地块成“海市蜃楼”

从地理位置上来说,董家渡位于上海老城厢与黄浦江南外滩之间,是上海发展史上极为重要的一部分。

2014年11月,成立仅半年的中民投与外滩投资、佳渡置业联合体以人民币248.5亿元拿下了董家渡13、15号地块。公开资料显示,地上面积70.2万㎡,地下面积43.8万㎡(地下商业11.1万㎡)。整个项目上上下下加起来有接近114万㎡。

按照黄浦区当时的规划,该地块为商业、办公、住宅综合用地,其中商业比例不大于17%,办公比例不小于65%,住宅比例不大于18%。

据媒体当时的报道,竞拍结束后13个月,董家渡13、15号地块开始动工建设,地块的最终规划方案也同时确定。

据悉,地块开发继承了董家渡原先鱼骨状的路网,地块方形的形状也更利于开发,小街坊高密度路网更加有城市感,尺度更适合人步行,错落有致的高度限制形成更完美的天际线。由商船会馆和董家渡天主教堂保护建筑所构成的开放空间未来直连黄浦江亲水平台。

不过“高大上”的设计背后却是惊人的高成本。有人曾经算了一笔账——所有地块加起来的总投资达604亿,平均地上单位成本是8.6万元/㎡,算上车库等地下面积也都达到了5.3万元/㎡。以当时的上海楼市来说,这个成本,比新鸿基的徐家汇中心项目的400亿还高200多亿,相当于建了3-4座上海中心大厦。

尽管在中民投成立之初,董文标曾表示,其地产业务并不涉及“卖房子”,但这并不妨碍董文标对于土地市场极佳的眼光。

拿下董家渡地块时,董文标曾向股东许诺,在上海外滩董家渡这块地建百层高楼,三年即能回本。

显然,董文标当初的承诺不仅未能如愿化为现实,董家渡地块甚至已经成为中民投的沉重负担。2018年10月,中民投完成公司成立以来的首次换届,李怀珍接任董文标中民投董事局主席一职。

这一年,董文标61岁。

财经观察

房地产市场降温后的一次解冻操作

可以肯定的是,成立之初,中民投的成长速度确实相当迅速。一组数据可以证明,截至2018年上半年,中民投的资产总规模从成立之初的335亿元增至近3100亿元,增幅约800%,累计实现利润超180亿元。

那么,当年的踌躇满志缘何变成了如今的“卖地自救”?答案不言而喻,成立之初发展极其迅速的中民投正遭遇史上最大“资金链”危机。

这从吕本献回应外界质疑“中民投遭遇流动性挑战”的质疑中可见一斑,吕本献表示,企业的本质就是解决问题、应对挑战,没有任何一家企业的发展过程是完全一帆风顺的。中民投刚刚成立4年多,尚在幼年期。“这是在经济和金融周期发生调整的背景下,我们经历的第一次真正挑战。但我们不会气馁,将全力以赴从根本上解决问题。”

据吕本献透露,中民投正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多方面举措,预计将在较短时间实现重大突破。

上海清算所资料显示,截至2018年6月30日,中民投总资产近3100亿元,账面的货币资金229.3亿元,总负债2321亿元,资产负债率超过70%。这份合并资产负债表还显示,中民投2018年上半年归母净利润仅为4.47亿元,同比大幅下降逾80%。

另据Wind统计,2019年中民投还将面临198.05亿元的境内债券到期(兑付或行权),这意味着,中民投短期偿债压力不小。

特别是2019年初,中民投发生了违约问题。先是公司30亿元债券技术性违约,2月12日,中民投申请在上交所上市的三只公司债券暂停竞价系统交易。发行量44.8亿的“17中民G1”在农历新年首个交易日当中,盘中大跌逾30%,报35.51元,创上市以来新低,两度遭上交所临时停牌。

与此同时,2月1日起,中民嘉业约83.3亿元股权以及其持有的中民外滩约49亿元股权被上海金融法院冻结,冻结期限为三年。就在绿地控股接盘董家渡项目的时候,中民投被冻结的股权也悄然解冻。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,中民投“卖地自救”是因为其财务上出现了现金流压力,而这个压力可能会给中民投带来一些问题,“从这个角度来讲,当前的转让势在必行。”

严跃进直言,董家渡地块的规模比较大,对于企业来说,操盘确实有很大的压力,“绿地的收购应该也是准备联动开发,毕竟在这附近本身就有一些比较好的项目。”严跃进说,如果这些项目能和董家渡项目连在一起,或许能够在上海核心区域内形成更好的规模化效应。如此一来,对于绿地的品牌也有积极的作用。

“虽然此次中民投的转让不符合我们的预期,但中民投毕竟是一个实力很强的企业。”严跃进认为,这也可以理解为,房地产市场降温之后,企业内部也做出了相应的调整。

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