甘犁：2017中国二、三线城市空置率远超一线水平

（原标题：甘犁：2017年中国二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8% 远超一线水平）

甘犁主持的中国家庭金融调查与研究中心今天发布报告称，2017年中国二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远高于一线城市的16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%。

根据报告，2017年全国家庭住房拥有率为92.8%，城镇家庭住房拥有率为90.2%，农村家庭住房拥有率为97.2%。与2013年和2015年相比，住房拥有率有稳步的上升。我国家庭的住房自有率位于全球前列，全国家庭住房自有率为85.0%，城镇家庭住房自有率为 80.8%，农村家庭住房自有率为 93.6%。城镇家庭多套房住房拥有率为 22.1%，相较于 2013年和 2015年均有所上升。2017年，城镇住房套户比已达 1.18。其中，家庭自有住房套户比为 1.155，政府及单位提供住房的套户比为 0.029。

从目前来看，住房空置率的区域差异表现更为明显。

首先，甘犁把空置住房定义为两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。估算得出，2017年，中国城镇住宅市场空置的住房数量总数为 6500万套。

反观当下可以看出，中国二线和三线城市空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市。2017年二线城市、三线城市空置率分别高达 22.2%和21.8%，远高于一线城市的 16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达 26.6%。

再从国际比较上看，中国住房空置率也处于较高水平。

甘犁团队在参考Rosen andSmith(1983)的文章后估算，中国的自然空置率为 9.8%，一线城市的自然空置率为 11.3%，二线城市为 9.1%，三线城市为 8.8%。该团队分析认为，中国目前的空置率水平已远高于自然空置率的标准，尤其是二三线城市明显偏离自然空置率。

此外，与非空置住房相比，由于不涉及搬迁及出租合约限制，家庭出售空置住房变得更加便捷。

甘犁认为，在市场出现波动的情况下，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成巨大冲击。比较不同家庭 2013-2015年与 2015-2017年间出售住房行为可以发现，拥有住房越多，家庭出售住房的比例越高，而拥有城镇空置住房的家庭其出售住房的比例更高。尤其是拥有三套及以上住房的空置房家庭售房的比例明显高于其他家庭。

值得注意的是，2013-2015 年间住房价格下调期间，拥有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎两倍，对市场造成的下行压力更大。

城镇家庭住房拥有情况

根据甘犁团队整理的报告显示，中国城镇家庭住房自有率高于国际平均水平。其中，城镇家庭住房自有率为 80.8%，农村家庭住房自有率为 93.6%。相较于 2013 年，中国家庭住房自有率有所上升，但相较于 2015基本保持不变。

另一个比较明显的现象时，越来越多城镇家庭拥有多套住房。根据 2017 年中国家庭金融调查的数据，城镇家庭多套房住房拥有率为 22.1%，相较于 2013 年和 2015 年有明显上升。

不仅如此，城镇住房套户比也已达1.18。套户比是衡量住房存量充裕程度的重要指标。从区域上看，三线城市套户比最高，为1.196。其背后原因主要是家庭自有套户比较高，达 1.17。

购房区域升级，三线城市空置率不容乐观

数据显示，住房空置率持续上涨，来源于多套房家庭的空置住房是城镇地区住房空置率上升的主要原因。

从变化趋势来看，2015-2017 年间二线城市空置率大幅上升，三线城市空置率略有上涨，一线城市住房空置持续下降。其中，一线城市空置率从 17.4%下降至 16.8%，二线城市从 20.3%大幅增长至 22.2%，三线城市从 21.3%上涨 0.5 个百分点至 21.8%。主要源于 2015-2017 年间，二三线城市商品住宅销售均大幅度上涨，但是三线城市由于棚改加速，拆迁比例明显高于二线城市，所以二线城市空置率增长速度超过三线城市。一线城市空置率下降是因为新增住房与人口增长基本相当，但是仍然存在 1.4%的家庭被拆迁。

值得注意的是，由于购房区域升级，三线城市空置率不容乐观。

一个较为明显的趋势是，三线城市户籍家庭购房行为存在明显的区域升级特征。另一个趋势表现为，一线城市户籍家庭一线城市购房比例逐年下降，二三线城市购房比例上涨。

甘犁分析认为，考虑到其家庭基数较小，三线城市购房区域升级的行为将进一步加剧三线城市住房过剩的情况。此外，其还指出，从住房角度上看，三线城市住房被非本市常住居民购买现象明显。本市购房家庭占购房家庭比例持续下降。

住房越新，空置率越高

从不同类型住房对空置率的贡献率来看，商品房空置对空置率的贡献远远超过其他类型的住房，在 2013 年、2015 年和 2017 年分别贡献了 50.4%、59.2%和63.9%，呈现连续上升的趋势。其次是自建房，从2013年开始呈现出连续下降的趋势。

根据统计数据，甘犁分析认为，住房越新，空置率越高。

虽然随着持有年限的增加，住房空置率呈现较为明显的下降趋势。但是对于持有年限在 16 年以上的住房，随着持有年限的增加，住房空置率则开始上升。

与此同时，甘犁团队还对空置住房进行了四种主要分类：“周末居住”、“度假房或季节性居住”、“工作或上学居住”以及“偶尔居住”，并指出这四类用于临时性居住的房屋分别贡献了 0.4、0.6、0.7 和 3.7 个百分点的空置率，贡献的空置房套数分别为 110 万、190 万、220 和 1110 万套。

中国住房空置率高于多数国家水平 房价下跌空置房更易受损

住房空置率被视为反映房地产市场供需状况的重要指标，可为政府住房政策的制定、住房供给者的投资以及住房需求者的消费提供重要的参考。但从总体来看，中国住房空置率虽低于西班牙和意大利，但仍高过多数国家，处于较高水平。

甘犁指出，合理的住房空置有助于平稳租房市场，促进人口流动。但考虑到家庭持有空置住房的目的很有可能是投资，同时，如此巨大规模和比例的抵押贷款负债余额是由持有空置住房的家庭负担，这意味着住房金融市场的潜在风险。

从该团队对房价下跌进行了压力测试中可以看出，当房价下跌时，空置住房比非空置住房更有可能遭受损失。

如果房价下跌 5%，空置住房遭受损失的比例将加速上升到 12.2%，而非空置住房遭受损失的比例仅上升到 7.8%。如果房价继续下跌，遭受损失的空置住房比例将会加速攀升，明显高于非空置住房遭受损失的比例。随着房价下跌 50%，约 42.3%的空置住房将遭受损失，比非空置住房遭受损失的比例高出近14.7 个百分点。

需要注意的是，与有人居住的住房相比，由于不涉及搬迁及出租合约限制，家庭出售空置住房更加便捷。但在市场出现波动的情况下，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成巨大冲击。

房产税的征收能显著地降低空置率

甘犁团队认为，相比于其他国家，中国家庭持有多套房的成本很低，这可能是我国自有住房空置率较高的重要原因。

根据美国 MSA（Metropolitan Statistical Area）地区的空置率和房产税的回归结果显示，有效房产税率上升 1 个百分点，空置率显著下降 2.46 个百分点。回归结果显示房产税占家庭收入负担比上升 1 个百分点，空置率显著下降 0.61 百分点（这里的空置率是指空置的住房占整个地区所有住房存量之比）。

值得注意的是，由于房产税是对持有的住房存量征税，对空置住房直接征收空置税是一种更直接的方式。目前，实施空置税的国家及地区包括，法国、英国、加拿大、澳大利亚及中国香港。

在解决空置住房的措施中，甘犁指出，租房市场发展不完善同样是住房空置的重要原因。房东与房客权利得不到有效保护，市场有效需求不足，租金过低，这些都抑制了多套房家庭出租房屋的积极性。

45.3%的租房家庭在租住过程中遇到问题，其中最大问题为超出预期的租金上涨，其他问题还包括租权不稳定，受到房主/合租人的打扰，以及涉及小区环境、房屋质量等。此外，租房市场中规范合同的签订和备案比例也较低。

纵观当前房屋市场现象，甘犁团队认为，完善房屋信息公开机制、构建房屋大数据信息系统可以从一定程度上缓解当前空置率高企的压力。

在参考其他国家的经验后，政府可考虑利用家庭用电，水，天然气等公共信息数据，建立地理信息系统(GIS)空置住房地图，从而能够准确地掌握空置房集中的地区。此外，系统还应包括有关空置房屋周围环境的信息、居住的家庭数量、当地社会经济指数的数据，以使得地方政府能够精准施政，合理匹配住房需求。