水皮：高负债扩张期结束 房地产回归产品力时代

（原标题：水皮：高负债扩张期结束 房地产回归产品力时代）

上市公司上半年业绩报告披露接近尾声，房地产行业总体来讲业绩处于上升状态，但对于嗅觉灵敏的开发商来说，随着危险的气息越来越浓郁，各企业都开始重视销售回款，适当降低杠杆，准备进入一个收缩期。

从房企半年报来看，将房地产周期把握得很好的企业，业内比较推崇的就是泰禾集团，水皮今天来分析分析。

泰禾集团的半年报业绩可以说是比较亮丽的，上半年是增收又增利，净资产负债率降低了102.76个百分点，经营性净现金流近乎转正 。

水皮认为，这是天时地利人和的结果。天时当然是过去一段时间，正好是房地产暴涨期；地利则是有大量的刚需、改善型购房需求；这个人和，主要是企业管理得当。泰禾抓住了这个机会，风好正扬帆，企业发展就上了一个新台阶。

高投入、长周期是房地产行业的一大特质。现金流就是房地产企业的生命线，持续稳定的现金流才能保证企业的安全，降低企业经营的风险，现金流甚至比利润更重要。

泰禾上半年现金大幅增加，经营性净现金流流出5.21亿元近乎转正，这对于经历多年经营性现金流大幅为负的泰禾来说，具有标志性的意义，说明经营现金流入足以覆盖经营现金流出，不需要再重新筹措更多资金来发展企业，企业通过经营以及之前的投资，现在处于收获期，能够有多余的现金来归还借款或回报股东。

泰禾集团前期投入大量资金用于土地和项目储备，令公司销售额从百亿到千亿规模跃升的同时，经营性现金流持续为负，在水皮看来，这种操作即是机遇也有风险。因为对于地产企业来说，土地储备意味着未来的规模有保障，但也造成前期资金上较大压力。

随着大量优质项目确认收入期的到来，持有现金大幅增加，泰禾集团将迎来经营性现金流持续为正的发展时期，企业可以实现内生良性循环。

不过，在全社会去杠杆的形式下，其他后起之秀的企业想要像泰禾以前低成本融资拿地扩张已不太可能。

从泰禾半年报可以看到，泰禾今年以来一直在降杠杆。期末货币资金余额218.99亿元，2018年期初短期债务431亿元，上半年已归还290亿元，已归还七成，短期偿债压力不大。同时泰禾将债务结构进行调整，大批量债务到期时间被移至2020年以后，负债结构中银行端占比有所提升，债务结构得到优化。并且还有476亿元授信额度尚未使用，同时还推进公司债、购房尾款ABS、长租公寓ABS、供应链ABS等各类融资产品金额合计276.5亿。

可以说，泰禾融资渠道多样，这对于资金密集型的房地产行业来说，也是核心优势之一。

经营业绩增长能力、主营业务盈利能力、经营层面抗风险能力等在提升，也反映出泰禾集团整体经营水平的显著提高。

财务报表的各项指标转好，正是泰禾坚持“高品质”的直观体现。

业绩代表着过去，特别是房地产的财务业绩确认计算是一个滞后周期。

水皮判断，现在整个房地产市场有可能会进入一个新的调控的周期，市场对于企业的考验才刚刚开始，不是所有的房子都好卖，也很难出现市场普涨的局面。这时候对于产品结构、布局就非常重要，这决定了房地产企业后期的竞争力。

水皮观察到，泰禾这么多年在打造的泰禾院子这个IP的基础上，一直走精品路线，打造了院子系、大院系、府系、园系等系列住宅产品，较早布局一二线城市，较强的产品打造能力和较为广泛的购买受众成为一大制胜法宝，也是泰禾区隔于其他地产商的重要护城河，产品力带来的溢价为泰禾带来可观利润，上半年毛利率和净利率均有所提升，分别达到33%和10.7%，处于行业前列。

未来的泰禾将精益求精。随着泰禾集团低价拿地优势逐步显现，较强的产品打造力，为未来业绩增长提供支撑，回款规模也将大幅提升，资产负债结构得到优化。

在现金流回正后的泰禾，产品力和经营力是未来的核心竞争力，随着此前布局和历史积淀的释放，相信未来的泰禾将在众多上市房企中站出C位。