扒一扒长租公寓市场的融资逻辑

（原标题：扒一扒长租公寓市场的融资逻辑）

此文章一个字都无关外汇，不敢兴趣的童靴可以绕路。利用周末午觉的时间，主要说说长租公寓市场的融资逻辑。

前言：此文章一个字都无关外汇，不敢兴趣的童靴可以绕路。利用周末午觉的时间，主要说说长租公寓市场的融资逻辑，同时也会解开一些”套路“”“玄机”。没准看完这篇段子的你也想创业开个“蛋花公寓”“咱如公寓”，声明以下提到的内容及举例，如有巧合，纯属雷同，如有雷同，纯属巧合，劳资不负任何责任。

这世界上最长的路，就是房地产中介的套路。何谓长租公寓市场？长租的意义在哪？引用某品牌中介的业务员原话：“公司不要求他们多签单，但一定要签长租期。”可能很多人不理解对于一个中介业务员多签单怎么还没有租期重要了，没关系往下看。

租客与房地产中介除了要签定金合同和房租合同之外，还要同时通过手机在互联网金融app上签贷款合同。租房合同与网贷合同于起租日生效，网贷公司会把完整租期的全额租金一次性付给房地产中介，租客按月“还房贷”，押一付一。如果签两年的合同就等于通过房地产中介可以一次性从网贷公司融资两年完整租期的租金。很多租过房子的童靴知道，房租不是一年一签么？哈哈，现在理解长租公寓是名副其实的长期融资了吧，房地产中介会强制你必须签两年租房合同，不管租客实际租住需求是多久，反正一旦提前违约网贷平台从第一天租房就直接从租客绑定的银行卡上扣了一月押金。这真是一本万利的生意，一个租房合同成立，房地产中介就可以低成本一次性从互联网金融平台收到最少一至两年期的融资啊，可以拿个计算器算算，在北京市内每套月租金取一个不容易引起民愤的数字5000元，签两年租房合同，房地产中介就等于一次性从网贷得到5000*12*2等于12万，这是一间独居房源所产生的现金流，据贝壳找房统计北京有750万套房源，面积大的房源还可以切割成三四五六七八九居，共计1600万间，每间房只要成交就产生最少6至12万人民币的融资，假如一个房地产中介占了房源十份之一的分额160万话，扣除拿房源的成本和简易装修成本，一年可以从网贷拿到的融资算算是多少个亿？假如民企融资80亿两年贷款你去银行看看能搞得来不？而且正常从银行获取两年贷款审批走的是什么程序多长时间可以到位？直白的说房地产中介的投资收益根本不是租客的房屋租金与房源收购价的价差。这也是为何蛋花公寓和咱如公寓等不惜高于平均市场价格30%以上的价格占房源的根本，这点抬高的成本完全可以从资本运作方面找回来。8月17日，北京住建委约谈自如、蛋壳、相寓不得恶性竞争推高房租。长租公寓品牌的背后的真正厮杀的是资本，那个某委约谈管用个毛线啊。

这几年大家都说融资难，融资成本高，但在这块肥肉上面左看右看上看下看也没看到难呢?可能也有难的地方吧？提到“融资”，我们可能更熟悉的是“大宗商品贸易融资”，必须以实需为基础，就是“真实”和真实发生的国际贸易为基础。在长租公寓市场融资里，必须也是同样的道理，以真实发生的出租房屋为基础。在北上广深等外来人口高度集中的市场，房源就成为了核心的核心，客源反而成了次要。有了房源才可以成立租房合同，有了房源才可以进行资本运作，目前几大长租品牌均发行了资产证券化产品，可以说没有房源就等于没有一切。资本运作早已经把传统的房地产中介甩开了十八条街，房地产租赁+互联网金融+资产证券化。

子曰：“收益越高，风险越高。”，最大的风险就是资金链断裂，我爱我家副总裁胡景晖也是这样认为的，这不是危言耸听。一个完整的长租公寓租房关系中参与者是提供房源的房主、缴纳房租的租客、房地产中介（资产管理公司）、APP扣房租的网贷平台。如果房地产中介与网贷平台是资金关联方,会发生什么？

资本的疯狂扩张不禁让我想起前阵子共享单车的风风雨雨，大大小小的品牌依靠资本力量不断扩张产能，完全不顾市场需求。资金链断了自行车过剩可以扔进垃圾场，可出租屋里面住的是活生生的人。哦，忘说了，中国的物联网太发达了，如果不按时缴纳房租房锁会自动锁定，苍蝇都进不去的。我不是房地产中介，也没有在什么长租公寓品牌里租房子，纯写着玩。