李宇嘉：房地产调控长效机制轮廓逐渐显现

（原标题：房地产调控长效机制 轮廓逐渐显现）

10月10日，在国务院新闻办新闻发布会上，国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆表示，房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。同步，新华社刊发了一篇题为《房地产调控长效机制正紧锣密鼓制定》的电讯稿，字数不长但信号意义彰显。

众所周知，本世纪开启楼市调控以来，需求端着力的“短期化”干预，一直是楼市调控的主基调。这种“指哪打哪”、短期问题导向，需求控制式的调控模式，供给端革新力度有限，被认为是楼市“屡调屡涨”、住房偏离居住属性、房价快速上涨及上涨预期难破的重要原因。由此，各界对建立长效机制的呼声很高。

正如宁吉喆所言，党的十八大以来，各地因地制宜、因城施策，房地产调控的效果是好的：三四线城市整体库存消化周期已降至18个月的警戒线以内；投资投机需求基本褪去，京沪深龙头代理中介统计的投资客占比降至4%，这是历史最低值。同时，利用调控创设的难得的“窗口期”，长效机制建设全面启动。相对于短期调控，长效机制建设着力于供给端（非需求端）、着力于住房回归居住属性（非偏离居住属性）、着力于实现新市民的有效需求（非投资投机等无效需求）、着力于房地产和宏观经济相得益彰（非“工具化”）。目前，长效机制的轮廓眉目渐显。

首先，在楼市的源头——土地供应环节，过去“价高者得”的“招拍挂”出让模式，完全被“控地价、竞配建（租赁住房或自持）”或完全自持的出让模式替代。

一方面，这种出让模式完全规避了过去“面粉价格推高面包价格”的逻辑；另一方面，不管是配建租赁住房还是公共设施，或企业自持，都是顺应新市民为主体的住房需求，这是住房回归居住属性在供地环节的应有之义；最后，土地涨价逻辑褪去，土地供应面向新市民了，地方政府“土地财政”自然消解。近期，各地“人口争夺战”硝烟漫起，落户门槛降低，竭力修补公共服务欠账，意味着地方开始从依赖土地转向依赖人口。因为，有了人就有了消费、投资，也就有了税收和经济增长。

土地供应环节最重大的革新，就在于集体土地入市改革“破冰”。近期，国土部和住建部下发《集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在北京、上海等13个超大或大城市先行试点。目前，新市民、农村“留守人群”、大学毕业生、城镇无房户，总人口在4亿-5亿人，相当于现有城镇常住人口的80%。目前，高房价背景下，单靠新地出让、盘活存量，难以满足新市民借助低成本租赁在城市“安顿”下来的诉求。

当前，大城市建设用地中，集体用地与国有用地基本上“对半开”。过去，囿于“房地产化”、侵害农民利益等顾虑，集体土地入市踌躇不前。集体建设用地建租赁住房、企业和村集体（村民）合作持有、长期经营，完全可避免上述顾虑，还能保障并赋予农民分享城市化红利的诉求。更重要的是，这一供给端改革大幅降低租赁成本。

其次，楼市源头被控制住，即地价难以上涨，新市民需求导向土地供应。接下来，就是革新住房供应体系。目前，不仅新地配建（或自持）租赁住房“常态化”，存量用地盘活并建设租赁住房也已“常态化”并大规模地展开，“以租为主”、“租售并举”、“先租后买”的住房供应新体系正在形成。围绕“租售并举”的住房新制度，不仅是长效机制的重要内容，更是堪比1998年“房改”的重大制度创新。

租赁崛起，会分流需求但不会明显冲击房价而导致危机，因为租房和买房是两个群体，前者是新市民，后者是中高收入者。

重要的是，租赁崛起了，并建立起“先租后买”的消费模式，很多人甚至长期租房，过去由旺盛需求推动房价上涨、上涨预期拉动投资投机，就会慢慢退潮，“灰犀牛”风险渐进疏解。

租赁能让新市民、无房户在城市“安顿”下来（非漂泊），但其解决的只是基本需求，想要更好的居住环境、更大的空间，更优质的服务，就得努力工作、好好赚钱，以后到市场或租或买。在我国，但凡要在城市长期居住，也即“扎根”城市，没有谁不想买房，何况我国安居乐业、结婚买房、为后代留家产的传统很重。

因此，租住3-5年后，很大一部分人群要去买房，但也不是“一窝蜂”涌入市场。这种有效需求，不仅确保楼市不会因需求断档、调控打压而大幅度下滑，还能确保以有效需求逐渐代替无效的投资投机需求，这是我国楼市“软着陆”的优选。

因此，共有产权住房也是住房供应新体系的重要内容。近期，京沪大规模启动的共有产权住房模式，目前已经扩展到深圳、厦门、福州、海南等地以及雄安新区，未来也必将扩展到全国。

综上，探索多年、因内涵和外延宽泛而一直模糊的房地产长效机制，近期逐渐清晰起来。

（作者单位：深圳市房地产研究中心）