李宇嘉：租售并举的楼市长效机制如何“落地”？

（原标题：租售并举的楼市长效机制如何“落地”？）

目前来看，楼市长效机制眉目渐清，即壮大租赁，构建“租售并举”、“先租后买”的住房新制度。之所以说，这就是楼市的长效机制，就在于在这样的住房新制度下，2.45亿外来人群、2000万租房大学生才能看到“扎根”城市的希望；广大80后、90后甚至千禧一代的年轻人群，才愿意选择租房。由此，资本、杠杆和旺盛需求推动高房价和资产泡沫的链条才能被斩断。

目前，城镇各种“漂”的人群有4亿左右，与现有城市常住人口的体量差不多，这是楼市最有效、最刚性的需求。他们若能通过体面的、成本相对低的租赁“扎根”城市，并依靠不断积累，或共有产权等理性购房模式，拥有产权住房并成为“有产者”，楼市泡沫“软着陆”就有了空间。同时，调控高压叠加“租售并举”，房价开始平稳，各种成本下降，百姓安心租房，并根据支付能力去买房，高成本购房和生活压抑的消费将释放，内需驱动自然水到渠成。

当前，楼市长效机制的框架、政策和目标很清晰。但“一分部署、十分落实”。过去，我们曾想通过发力住房保障，实现百姓安居梦，让房价和泡沫“软着陆”。事实上，通过完善的住房保障，解决低收入人群、普通百姓的住房问题，让他们在城市落脚和“扎根”，国际上成功的案例太多了，比如新加坡、北欧、日本等。近年来，我们在住房保障上的顶层设计和政策力度不可谓不大，如2007年的国发[2007]24号文、2010年的3600万套保障性安居工程及各类规章。而且，每年国家都要制定全国保障房新开工和竣工目标、用地目标、财政资金安排和拨付目标。

另外，这些量化的目标还要分解到各地，各地都要与住建部签订目标“责任状”。同时，各地每年安排新增供地时，都要先满足保障房刚性用地任务，然后再来安排商品房用地。现在来看，住房保障的成绩巨大，但教训也颇多。比如，有的地方保障房建设异化为“数量目标”，很多项目建在偏僻、配套差的地方，导致空置或“弃租”；再如，尽管国家一再强调保障房要扩展到非户籍人口，但各地保障房基本上针对本地户籍或人才分配，非户籍和新市民多数被排除在外；最后，对象资格审核和监管不到位，寻租频发。

现在，我们又要发力租售并举，这与保障性安居工程类似，其肩负着实现新市民的安居梦，让楼市泡沫“软着路”，建设内需社会等多重目标。对此，国家层面发文不少，今年4月发布了第一部规范住房租赁的行政管理法规，近期九部委发布153号文等。如同住房保障一样，长效机制能否“落地”，一方面取决于顶层设计及财税、金融，从上到下的监督等配套措施；另一方面，房地产属地特征突出，长效机制走向“落地”，还有待地方政策和细则出台。

近期，落实国务院39号文的地方细则，落实153号文的租赁试点方案、搭建租赁平台等相继出台。值得注意的是，一定要杜绝“以会议落实会议”、“以文件贯彻文件”、“以精神传达精神”。另一方面，顶层设计在地方不能“走样”。其次，如同当年的保障房，租赁市场能否培育好，关键看地方是否有让利诚意，特别是割舍土地和楼市依赖。比如，近期上海超低价出让2宗租赁用地，但这是否能成为常态，而非基于样板工程的个案？

再次，共有产权住房确实顺应新市民、户籍无房户拥有产权住房的意愿。不过，笔者认为，共有产权模式“落地”的基础，应当是土地“招拍挂”后政府让利，让利部分就是政府产权，这样才能提高市场积极性。但是，坚持“限房价、竞地价”方式，意味着地方既想获得高地价，又想让房价下降，压力全部转向开发商。最后，各地都公布大规模租赁住房建设计划，但教育等公共服务能否跟上则不明确，之前保障房建设也出现过类似问题。

因此，要防止租赁住房建设异化为拉动投资的政绩工程、面子工程，避免租赁房建了很多，但广大新市民不愿租住，出现类似保障房的空置、弃租等现象。由此，长效机制从设计到“落地”是一项系统工程，配套改革要同步推进，比如基于租赁住房的公共属性，土地出让多用综合评价的“招标”、少用价高者得的“拍卖”，以实实在在降低地价；再比如，教育和医疗投入要与城市常住人口刚性挂钩，确保公办教育覆盖所有常住人口，并以社保缴纳或纳税、居住年限、对城市公共服务贡献度等，确定公平的分配顺序，让所有人看到希望；又如，实现公办教育全覆盖，要在就近入学、教师轮岗、省市区和街道多层次公办教育体系上下功夫，打破少数人垄断优质教育资源和寻租现象。此外，财政投入、税收优惠、金融支持（如REITs）要落地，该政府配套的公共设施也要同步跟上。

（作者单位：深圳市房地产研究中心）