中城投资总裁路林：楼市下半场该怎么玩？

（原标题：中城投资总裁路林：楼市下半场该怎么玩）

路林

地方“两会”正密集召开，部分热点城市的主政领导在会议上明确释放出从严调控楼市的信号。比如，中共江苏省委副书记、南京市委书记吴政隆就明确表示：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的，抑制房地产市场泡沫，防止出现大起大落，为各项事业发展营造和谐稳定的社会环境。”有业内人士认为，经历了2016年狂飙突进式发展后，楼市已经步入后开发时代，或者说，楼市盛宴已经进入下半场。

从定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，到指向“建立购租并举的住房制度”，2017年的房地产市场的风险与机会将异于2016年。“足球界有个术语叫 抢逼围 ，对中城投资来说，现在的情况已经到了抢逼围的关键时候。抢字当头，关乎生死，用目标倒逼自己，不做机会型的生意，以带有中长期租约的商用不动产为目标，与时间赛跑，与市场赛跑，围猎房地产后市场的价值投资洼地。”上海中城联盟投资管理股份有限公司（下称“中城投资”）总裁路林如此对上证报记者说。

中城投资深耕地产投资十多年，拥有万科、建业、泰禾、旭辉、蓝光等数十家知名房企股东，对行业冷暖及政策变迁颇有洞见。

“购租并举”怎么推行

记者从最近召开的南京“两会”获悉，2017年，南京不仅扩大供地规模，而且将加大住房保障力度，新开工保障房400万平方米，竣工300万平方米，同时筹建人才安居住房20万平方米；此外还将完成棚户区改造350万平方米。“从供给端入手，以楼市分类开路，政策就对路了。”有地产界人士如此说。

在路林看来，要实现人人有房住，除了建保障房外，还要更加关注流动性人口的需求，用租赁房的方式来支持他们的住房需求。

“人人有房住，不是人人有住房。”在路林看来，近几年长租公寓的崛起是值得关注的市场动向，把这种市场动向演变成一种市场趋势，政府应因势利导在土地、税收、财政、金融等领域出台配套政策措施，通过建立“购租并举”的住房制度，为加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制奠定基础。

当前在存量房市场越来越大的一、二线城市已经涌现出大量的房屋租赁服务业务，主要表现在房屋经纪公司或代理公司以二房东的模式租赁了一些居民用房，然后再转租出去。另外，在北京土地拍卖市场也出现了开发商100%自持的项目，所有这些都预示着中国房地产市场购租并举的时代即将来临。

但真要实现购租并举和谐发展格局，还得从利益平衡入手。

“将商品房用作长租公寓，其成本是很难算得过来的。长租公寓这两年很火，但实际上是烧钱模式，通过私人资本市场一轮一轮的融资来补贴长租公寓运营，其收益率算不过来就是明证。长租公寓有20%至30%的毛利在空置面前全部被消耗掉，只要房子在一年中有两三个月租不出去，利润就没了，而且规模太小，没有规模经济。”路林指出，长租公寓模式在投入产出比和风险收益比方面其实很难有优秀表现，因而很难得到资本市场的响应和配合，大量的长租公寓熬不过产业的寒冬。

路林认为，与美国等发达国家通过收租获得收益不同，当前中国大多数人主要还是通过持有资产的升值来获取收益。政府只有在土地、税收、财政、金融等方面多出台一些倾斜政策，包括加快推出租赁住宅的土地供应和管理标准，出台租赁住宅税收优惠及资本市场的配套政策，这样商用住宅市场才会真正发展起来。

企业如何升维并购

2017年伊始，中国上市房企前三强相继公布2016年全年销售业绩，恒大以3733.7亿元超越万科，领跑全行业。之所以能取得如此佳绩，除了2016年中国房地产市场整体向好之外，恒大在过去一年中多次大手笔的并购也功不可没。同样的例子还包括融创中国。

在中国房地产市场进入下半场之后，市场和企业的分化已越发明显。路林用“升维”这个互联网热词来描述房地产下半场企业并购的进阶。“升维就是提升一个维度。”

“升维企业并购要有利于企业发展，有利于产业升级、有利于资源整合。”路林说，房地产代理市场和存量房交易市场都已经诞生出龙头企业，房地产下半场的逻辑已经从挣快钱变成挣慢钱，从开快车变成赛慢车。

路林指出，企业并购涉及多个层次，最高层次是产业升级。他表示，现在房地产开发市场集中度还不是最高的，前十家开发商市场集中度才20%，今后5到10年，前十强的市场份额会将从现在的20%上升到40%，甚至60%，百强的市场份额会从45%上升到80%，房地产前十强的门槛也会从现在的1000亿元上升到2000亿元，所以产业升级是最高层次。随着市场的分化，房地产企业也会从单一开发型企业向服务型房地产商转型，或者寻找其他的出路，否则只能面临被淘汰的命运。

除了产业升级之外，还有企业的外延式发展。路林认为，房地产企业要保持前十名，必须要用企业并购的方式去扩大销售收入、扩大库存、扩大可销售面积、扩大货值，光靠内生性增长肯定远远不够，大量的还是要通过企业并购来促进企业发展。当然，还有更现实的、套利型的诉求。

新的价值洼地在哪里

2016年的土地拍卖市场是一个地王频出的市场。随着土地拍卖价格逐渐走高，越来越多的投资联合体出现在一、二线城市的土拍市场。这些投资联合体其实就是房地产投资商的雏形和轮廓，是源于开发商的升级、开发商的转型、开发商的合作，开发商专业分工的合作共赢基础上形成的。

在房地产的开发时代，土地红利对开发商来说是第一位的。如果能够寻找到土地的洼地和土地升值的窗口，那么开发商在良好的成本控制，在高周转、高杠杆的情况下实现正收益是有保障的。不同于开发市场中房地产商对土地投资的机会，房地产下半场，投资商看重的是存量商用不动产的机会，并着力在其中寻找价值洼地。

路林告诉记者，在寻找洼地的基础上，投资市场的运营商、服务商、投资商需要用更多的资产增值、资产重估、资产重构的逻辑和能力去提升它的价值，这样才能获得比现在存量房原始成本更高的价值。“我们经常会看到在国外的投资模式，有很多具备价值洼地条件的不动产经过买入、修复、整理、价值重估和重构的过程实现价值大幅提升，但这个大幅提升与房地产开发时代不同，上半场的逻辑是每年涨30%、50%甚至100%，但是在下半场可能每年涨幅会很小。”

路林透露，作为一家专业投资机构，中城投资当前的投资策略主要有三点：第一，重仓新一线城市项目，这将会成为中城关注的重点；第二，精选“超+新”一线城市商用不动产，精选在于精准投资配置；第三，升维企业并购，包括战略协同以及PE+上市公司套利型的企业并购。

“2017年的国际形势错综复杂，国内改革发展任务依然十分繁重。对中城投资来说，现在的情况已经到了 抢逼围 的关键时候，千万不要好了伤疤忘了疼，我们不做机会型的生意，而是要以带有中长期租约的商用不动产为目标，与时间赛跑，与市场赛跑，围猎房地产后市场的价值投资洼地。”路林说。