严跃进：上海房贷新政后房价大涨的可能性已不大

对上海11月28日的房地产调控政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进点评，本次楼市政策调控，和全国其他城市一样，属于政策的进一步加码，体现了上海地方政府对于楼市调控的坚持以及稳定房地产市场的决心。

此前上海购房政策总体上已经比较严厉，但是从近期房地产市场数据来看，政策必须加码。这和目前上海房地产市场面临的三个压力有关。第一是库存规模相对不足，亟需通过政策调整来实现供求关系的平衡。第二是房价上涨态势依然比较明显，控制房价的难度还是较大。第三看涨预期依然较强烈，亟需通过政策进行市场预期的引导。目前出台政策，时机成熟、政策条文清晰且具有针对性，具有积极的意义。

根据易居研究院智库中心提供的数据，今年8月份开始，上海新建商品住宅（包括普通住宅、别墅和商住两用住宅）的成交均价为42475元/平方米，这也是上海第一次出现了均价破4万的态势。到了9月份，该均价为44893元/平方米。10月份政策有所调控，房价有所下跌。数据显示，上海10月份新建商品住宅成交均价为44042元/平方米，相比9月份下跌了851元，环比下跌了1.9%，同比上涨32.7%。和房价走势对应的是库存规模和去库存周期。

今年10月份上海新建商品住宅库存面积为680万平方米，该数据是2011年4月份以来的最低值。而根据“存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月成交面积均值”的公式计算，10月份上海新建商品住宅存销比或去库存周期仅为5.7个月，远远比合理值（12-14个月）要低。而根据最新数据，即11月28日的数据，该库存面积在继续下滑，为633万平方米。如果按照过去6个月的成交面积均值进行测算，那么目前的存销比或去库存周期为5.3个月。

易居研究院智库中心基于国家统计局数据形成的《全国70城房价指数报告》显示，今年10月份全国70个大中城市中，上海在房价指数环比增幅排行中已经跌出了前10位的水平，证明抑制房价快速上涨的工作总体到位。而从同比增幅数据看，上海排在了全国第四位，其中前三位城市分别为合肥、厦门和南京。换而言之，从房价指数的角度看，上海是目前一线城市中房价同比增幅最大的城市。

上海此次政策内容，直击当前房贷市场、房价等核心问题，调控积极有效，也有很强的针对性，对于高杠杠买房等行为有一个较为明显的管制影响。此次通知认为，对差别化住房信贷政策做新的规定，即从11月29日起，购买首套住房的首付比例为35%，这也使得此前3成首付的政策内容被取消，进而购房的首付压力相对增加。这使得很多购房者近期购房时自有资金需要更加充裕。通过此类首付比例的提高能够较好地引导购房需求的释放。同时政策里面提到了此前大家颇为争议的一项内容，即二套购房的比例。此次政策明确给予了表述，即购买第二套住房的首付比例为50%，即五成，如果是非普通住房，那么就需要7成，这样能够较好地抑制市区一些高端物业的投资行为。

此次政策对住房交易的内容进行了管制，认为后续需要加强房屋交易的审核工作。过去之所以在限购严厉的情况下还存在各类炒房现象，就在于审核过程是不太严厉的。现在对于此类审核的内容进行了细化，比如说包括家庭信用状况、首付资金来源等内容都进行的积极的管控。另外此次政策也明确了要对一些银行的具体业务进行监管，如果不严格审核资金进入，那么就要对此类银行等金融机构进行行政处罚。此类规定比较严厉，也较好地促使商业银行近期贷款业务更加规范。在公积金层面，也有了比较严厉的收紧。政策认为，要严格执行公积金差别化的信贷政策。

对于第二套住房的公积金贷款，要实现四个目标。第一是提高首付比例，第二是上浮贷款利率，第三是降低贷款最高额度，第四是限制贷款次数。这样一类规定使得近期公积金贷款方面的门槛会提高，进而使得公积金资源更多地保障刚需购房群体。另外政策也对公积金缴存账户余额等内容进行了固定，使得后续盲目提取公积金等做法减少。在住房用地供应方面，政策明确了要加大用地供应，其中规定了用地供应同比正增长的态势。

同时政策也明确了对当前房地产市场秩序整治的要求，当然除了此类禁止类或干预类的内容以外，政策也给予了一些方向引导，比如说鼓励发展住房租赁市场等，这会引导后续房企和购房者入市策略的转变。政策明确了住房体系的内容是“以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主”的政策导向，具有积极的意义。后续上海土地出让和房地产调控将围绕此类政策导向而展开，同时也会积极增加普通商品住房的供应，既体现了上海房地产市场供给侧结构性改革的导向，也体现了对当前房地产市场积极稳定的政策需求。

从政策的影响来看，后续势必会影响购房者入市的门槛，这会有效地抑制投资投机或炒房的需求，对于稳定市场有积极的作用。可以预见的是，到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑，同时价格方面或会在44000元/平方米的水平小幅波动。大涨的可能性已经不大，市场重回平稳是大势所趋。