富力“断臂”亚运城背后

（原标题：富力“断臂”亚运城背后）

8月24日，有市场消息传出富力决定退出前“全国总价地王”亚运城项目，而富力原先持有的20%股权由世茂、碧桂园和雅居乐、中海（原中信）平分。

这一消息马上便被坐实。当日下午四点，富力地产主席李思廉在香港业绩会上证实了该消息。合作带来的权责难分，是富力退出项目的理由。但这个全国地王，历经6年开发依然没能给投资企业带来正现金流，却是富力退出项目的关键。富力一再下滑的毛利以及不断升高的借贷，都让该公司决心壮士断臂，即使在地王频出的今天。

富力掀翻亚运城友谊小船

8月24日下午四点，富力地产主席李思廉在香港业绩会上回应称，富力退出亚运城项目已和平签订了退出协议，退出原因是项目股东太多，不是很好，在合适的时候退出是比较好的选择。

据了解，富力决定退出亚运城后，亚运城股东方由五家变成四家：世茂、碧桂园、雅居乐、中海（原中信），世茂和碧桂园将会成为亚运城新的操盘方，双方共同组建强有力的管理团队，整合资源投入亚运城，将会对亚运城的整体规划及配套作进一步的升级。

其中，世茂华南区总裁王国雄亲自担任广州利合房地产开发有限公司总经理，世茂华南区域助理总裁、世茂广州公司总经理刘煜任广州利合房地产开发有限公司副总经理，而碧桂园一线城市事业部则派出曾在广州中海、实地等公司负责营销的郑枫任广州利合房地产开发有限公司营销负责人。

对于此次的重新组合，王国雄表示：“此次亚运城股东方的重新组合，不仅仅是世茂、碧桂园、雅居乐、中海的强强联合，更是四大领导力集于一城的一次创举。”在世茂操盘后，将会围绕“世茂招商+楼巴接驳+五星级物业”三个方面进行升级打造，从细节方面进一步提升亚运城的品质。9月10日，亚运城5号也将要亮相。

谈起此次亚运城项目的变化，中原地产项目部总经理黄韬认为，亚运城的确是番禺区域的价值洼地，但是这个项目如今仅开发了约三分之一，未来的开发、配套建设的投入依旧不会小。“六年前的项目，规划、设计早已被淘汰，如果再继续照搬，依旧无法撬动市场需求。除此之外，亚运城的配套建设投入及近期的地王效应所能带来的涨价只能辐射周边几公里内的楼盘，对亚运城的项目影响有限。”

负责营销的郑枫也坦承，操盘团队必定会重新规划亚运城的产品跟上新的时代。

合作权责难分 项目亏损

另一不愿具名的知情人士对《中国经营报》记者透露称：“当时这几家开发商也是想尝试新的开发模式，于是一拍即合，合作宣告开始。但两个厨师都难以炒出一盘好吃的菜，更何况五个大型开发商？个个都想要话语权、都对项目有自己的想法，步调难以统一。”

“如果股东太多，大家都不会花精力在上面，你指望我，我指望你，不如少一点股东，这样比较好。退出项目其实是一种双赢的选择，接下来还会陆续有一些股权的变化。”富力地产主席李思廉坦承道。

合作权责难分是富力地产退出项目开发的一大原因，但从开盘热销之后，项目便滞胀滞销；拍地6年之后依然没能给投资企业带来正现金流更是富力地产退出的关键。

2009年12月22日，占地2.73平方公里，总建筑面积438万平方米，规模相当于4个北京奥运村、8个北京亚运村的大小亚运城项目开拍。由于亚运会的余热以及政府的大力宣传，该地块瞬间吸引了中信地产、保利地产、万科、中海等大型开发商的眼球。

然而，万科保利中海联合体终究没能敌过富力、碧桂园、雅居乐组成的民企联合体。这三家公司最终以255亿元天价竞得亚运城项目，创下全国总价地王纪录，并在之后的近6年内无人打破。随后，中信地产、世茂房地产两家外地房企也表示要参与开发，最终富力、碧桂园、雅居乐、中信、世茂房地产五家公司形成各持20%股份的局面。

拿地不足一年后（2010年9月26日），顶着“全国总价地王”光环的亚运城终于迎来首次开盘。大体量的项目吸引近5000市民前往广州花园酒店和富力盈信大厦排队抢房，并创下一天卖掉1000套、全年累计销售3900套的神话。

但入市3天后，广州亚运城便被当头浇了一盆“调控”的冷水，不仅遭遇了“新国八条”史上最严楼市调控（二套房房贷首付比例提高至60%、本地2套房和外地1套房家庭将停购等八条调控措施），更是撞上了调控后房地产行业整体遇冷的冰山。

此后亚运城的房价更是一蹶不振。从2009年至2016年近7年间，国内房地产市场起起伏伏，广州中心六区的房价也由均价13107元/平方米逼近30000元/平方米。同处番禺的洛溪、大学城、南站、市桥、大石等板块均价已突破20000元/平方米。

其中，均价最高的大学城板块已经高达28000元/平方米，而均价最低的钟村板块也已经是2字头了。相比之下，亚运城房价却走势平稳：2010年，该项目首次入市录得均价为12489元/平方米，截至2016年8月23日，成交均价依旧仅为12051元/平方米。

除了停滞不前的项目价格外，亚运城项目频频被曝出，业主退房、房屋质量、臭气扰民等问题更是让购房者望而却步。

滞销滞胀的局面给项目带来了难以盈利的困境。按照富力地产主席李思廉2010年算的账显示：“如果按照拍卖这次是255亿元，政府给我们摊分到一期87万平方米的成本加上我们从去年（2009年）开始付的地价的利息、再加上前期销售时策划投入，成本已超过了11800元/平方米。”

数据亦显示，五家公司为开发亚运城项目各持股20%成立的广州利合房地产有限公司近年来一直处于亏损状态，2014年税后亏损人民币0.28亿元，2015年度税后亏损为人民币0.27亿元。

富力的苦衷

“连续数年的不盈利给参与开发亚运城的开发商带来不小的压力，但也还不至于要退出。如今地王频出的广州房地产市场，如果继续等下去，以目前广州房价上涨的趋势，项目的盈利可期。并且，亚运城依旧剩下200多万平方米的可售面积，货值高达300余亿元，这对公司而言，也会是不小的土地储备。”前述不愿具名的知情人士继续对《中国经营报》记者分析道。富力地产近年业绩表现平平、资金压力大这也成为其退出合作的另一大诱因。

据了解，富力地产已经连续两年未完成年度销售目标：2015年富力地产全年总合约销售金额约为544亿元，离550亿元全年目标还差6亿元。2014年富力地产全年总合约销售金额约544亿元，依旧距离富力地产下调100亿元后的的全年业绩目标600亿元仍有超过50亿元的差距。

市场大好的2016年里，富力地产在一众开发商中也是表现平平。2016年1~6月份，该公司累计完成销售额达297.9亿元，销售面积243.54万平方米，分别对比去年同期有44%和43%的增长。但和上半年多家典型房企的销售出现翻番的情况相比，富力地产的销售表现依旧不甚显眼。销售业绩完成全年目标600亿元的49.65%，远不如规模相近，模式接近的华南房企近70%、80%的业绩完成度。

与此同时，富力地产的毛利率水平下滑也颇为明显。2016年1~6月，富力地产实现营业收入223.89亿元，较上年同比增长76%。毛利润为56.83亿元，同比增长52%；毛利率为25.38%，同比减少4.08个百分点；净利率为10.83%，同比减少2.54个百分点。

富力地产的借贷也是与日俱增。截至2016年6月底，富力地产新增银行借款111.7亿元，利率介乎3.13%至7.60%；同时偿还银行借款92.2亿元。最终，贷款总额达1077.7亿元，较年初的824.4亿元增长近20%；净负债额由2015年年底的611.6亿元增加至704.3亿元，净负债与总权益比率由124%的水平，增加至154%。

再融资虽然使得公司的资金压力暂缓，但高债务的积弊却正逐渐加深，日益增长的融资成本已经成为富力地产不得不正视的问题。2016年上半年，富力地产融资成本较去年的5.1亿元增加96%至人民币10亿元，利息开支总额增加15%。

截至2016年上半年期末，富力地产现金233.89亿元，现金短债比为1.2，长短债务比由去年的1.7升至2.6。

因此，富力地产决定对收购额外土地保持审慎态度，上半年仅在国内收购了合计总建筑面积为1，490，000平方米的土地，合计作价人民币55亿元。