毛寿龙谈商品房市场：政府政策和市场行为脱节

网易财经3月5日讯 今天上午9时，第十二届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂开幕，听取国务院总理李克强作政府工作报告，审查计划报告和预算报告。网易财经邀请了专家现场直播为我们解读政府工作报告。中国人民大学教授毛寿龙对网易财经表示，高端住房，商品房领域，政府政策和市场行为是脱节的，市场行为是把它当做投资品来买的，价格涨了要买，价格跌了要卖，但消费品是价格跌了要买，价格涨了不买了，供给曲线和需求曲线是不一样的，政府政策是需求曲线，当做消费品来控制，这就会出现非常大的麻烦。

以下是文字实录：

网易财经：一个是股市、一个是楼市，网友最关心的是这两个，一波接着一波，当然我们此前一直在提供给侧结构，包括去产能，房地产现在在一线城市被炒得非常热，可是在三四线城市中又面临库存解决不了的问题。您认为这个环节，包括现在房地产市场政策放松、规模增加的过程中，房地产政策未来有没有大的把控，或者大的方向在哪边？

毛寿龙：房地产政策更为长期的政策主要还是产权改革的问题，就是说现在一部分住房高度市场化，而高度市场化往往是投资过热，基本作为投资品在做，很多作为消费品但没法儿进行投资，小产权等，跟投资者一点关系没有，跟投资者没有关系就没有市场，没有市场就没办法让这些房地产增值。

高端住房，商品房领域，政府政策和市场行为又是脱节的，市场行为是把它当做投资品来买的，价格涨了要买，价格跌了要卖，但消费品是价格跌了要买，价格涨了不买了，供给曲线和需求曲线是不一样的，政府政策是需求曲线，当做消费品来控制，这就会出现非常大的麻烦。

所以我想，长期来讲政府不应该把房子作为消费品来对待，也不能简单把它作为一个投资品来对待，而是作为一个可投资的、可消费的物品来对待，而且政府要把确权以及市场交易成本方面降下来，成本降下来，住房流通性提高，这样市场本身可以支撑一个非常健康的房地产市场，光靠这会儿出点政策、那会儿出点政策（是不行的），让大家心理着急，一会儿想买一会儿猛买，住房价格就会波动了，就像股票市场一样，恰恰大家不感觉到有危险，所以全砸在里面，所以房地产市场和股票市场基本上逻辑结构是一致的。

王雍君：整体上你看，现在我们的房地产市场好像存量太大，但从长远来看，放到中国城镇化的大背景下看，可能这不算太大的问题，为什么我们眼前是问题？刚才王教授讲了一些原因，还有一个原因是这些年我们土地财政搞得太快，说得简单点就是政府把土地放量放得太快，这个过程中产生了大量的土地财政，这些钱在过去又大把大把花掉了，因为土地放量放得太大，这个过程中有很多利益我们没有调控好，结果我们的房地产市场现在就不是那么健康。

目前还有一个问题，今后我们怎么办？这是政策上的要点，我非常赞同刚才毛教授讲的，你要把房地产本身的属性搞清楚，如果它是基本必需品的属性，政府应该在这个方面更多把控好，让人们买得起房；但超出必需品的那部分，三套房、五套房，或者是超标准的房，这部分可以放宽一点，该卖多少价就卖多少价，政府收税吧。

毛寿龙：税收要降低，提高流动性，让更多人买得起房子。

王雍君：道理是这样。还有一个考虑，今后我们土地要控制，不能那么快，现在库存营造一种环境，还是鼓励大家买房，特别是中低档房，政策上应该更宽松一点，这时候我不能简单讲让开发商降价，即使他们该降的已经降得差不多了，过去政府在房地产市场里拿了很多钱，可不可以拿出一部分反哺，对于第一套房子都没有的人，你们买房，政府补贴一万两万到三万，这样就能对中低端房地产市场有一定刺激性，当然还要看政府财力，我想还是有很多办法调库存的。

毛寿龙：库存我倒不担心，这几年我观察过一些房子，基本是高铁沿线的，新规划的房子比较少，这次为什么会涨呢？我发现这一轮房价是悄悄地涨，去年已经发现了，一个月涨几百块，一直在涨，一直到现在忽然涨，那是国家忽然出现了一个去杠杆化的政策，但房地产这个地方恰恰是增加杠杆的，那边去杠杆化这边增加杠杆，“水”就自然而然流过来了，再加上大家的从众心理，就开始普遍买房子。

但这个库存两三个月就可以清理完毕了，马上投资才可能跟得上新一波上涨速度，这叫什么库存？不过是在一个阶段必须的东西。

王雍君：局部这个问题比较严重，一线二线三线不同地方情况不一样，有些城市闲置库存房到未来很多年不盖新房都是够的，所以局部情况比较严重。

网易财经：还是有明显分化，王军老师您认为呢？

王军：接着两位老师刚才谈的，我都非常同意，确实，我们长期以来对住宅属性的认识不清，但现在走向另一个极端，它变得高度货币化和金融化，从市场的参与者，无论是开发商还是政府，还是普通购房者，他的行为都是非常短期的，都属于和买股票的人完全一样，追涨杀跌，涨的时候拼命抢，排队，恨不得今天买不上明天就没有了，跌的时候大家都疯狂踩踏，这都是非常不健康、非常不成熟的。

这里面和我们政府政策的引导也很有关系，中央提出来今年的一大任务“去库存”，去年经济工作会议提出了很多去库存的方式，包括降价、配套公共设施完善、供地方面的条令，还包括扩大合理的需求，但最近几个月，包括中央出的政策，都是着眼于需求一侧，这样就有点火上浇油的趋势，使那些本来是属于投机需求，不是真正刚需的，比如进城务工的常住人口需要买房，但最后刺激的都是那些有投机欲望的，他们把它看作一种金融产品来进行买卖，这部分的刺激很厉害。

恰恰我们应该在供给侧着力的，比如完善一些现在已经库存比较高的小区周围的公共服务、配套、交通、医院、学校等，这方面我们做得比较少，包括政府，是不是可以把一些不太合理的户型、一些大户型以财政资金买下来，以租代售，或者给它拆分成小一些的，适合“新市民”的需求，这些方面做得比较少。

王雍君：我补充一点，关键的问题就是边界，特别是在楼市和股市上，应该有适度的投机，完全没有投机表明这个市场本身就有问题，活跃市场一定有投机，重点在于边界在哪儿。

按照我的判断，投机在于中低档房以外，满足基本需求以外，那个层面上应该允许适度投机，在基本保障范围内，这样的投机应该严格控制，政策应该有这样的导向，比如一个奢侈品房子，你可以卖几个亿嘛，有人买有人卖，政府从中收税嘛，这是举个简单例子，在奢侈品层次应该允许投机，政府收税，但也不能让它失控，问题是边界在哪里。

毛寿龙：当房子仅仅定义为居住，晚上在那里睡觉，我觉得不对，我买房子就是搁书，白天工作，我觉得挺好。买个房子给老人住，再买个房子，两边老人都要住，总得买几套，最后把这些必须的房子都征税，那是很糟糕的事。

王雍君：这个道理就是基本需求类，我刚才讲的就是整个在边界内的。

王军：到底60平米是基本需求还是90平米是基本需求？

王雍君：家庭成员不一样，基本需求也不一样。

王军：有时候可以通过买有时候可以通过租来实现。

王雍君：但有一点，基本需求范围内你不能让个人承担太多。