案例四
去化压力巨大，投资者信心尚需加强
本报记者 周丽 天津报道
《京津冀协同发展规划》出台在即，京津冀板块的热炒势头再次燃起，中心商务区（CBD）就是其中之一。
近日，《中国经营报》记者赶赴天津滨海新区，对滨海新区内的CBD建设和发展情况进行了实地调查。
记者在于家堡金融区和响螺湾商务区看到，其目前仍处于大规模施工中，尘土飞扬的工地上，一座座高楼拔地而起，相比钢筋水泥迅速铸就的楼宇，区域内的人流却显冷清。
而同样属于滨海新区功能区之一的滨海高新区内，一座号称“华北区域第一高楼”的117层大厦正在不断拔高，这就是不断被热炒的“高银117大厦”，而此项目定位也是中心商务区，目前定价达每平方米4万元。业内人士对记者置评，如此定位或导致重复建设和恶性竞争，而高定价更多是为了炒区域价值，容易导致“有价无市”的局面。
记者发现，上述项目的定位都是高大上的“国际范儿”，但到目前为止，项目周边的格调、氛围与其“国际化”的定位还相差甚远。
华北第一高楼“有价无市”？
都希望引入产业、建商务区，带有很强的政绩面子。自然背后会带来库存积压，租金难以提升的尴尬。
目前在建的天津滨海新区CBD为46平方公里，其建设规模已严重超出自身需求。
记者在于家堡金融区和响螺湾商务区看到诸多项目仍在建设之中。项目附近空旷，人烟稀少，往来的主要是施工人员。
事实上，响螺湾商务区早在2007年9月就已经开工。“快8年时间了，还没有发展起来，希望自贸区政策能真正把这边带起来。”当地的李师傅对记者说。
于家堡金融区的宝龙城市广场日前已经封顶并开业，但记者到项目售楼处发现，内部颇为冷清，只有一两组零散的客户在现场就坐，没有感受到这里作为于家堡金融区门户位置所应该有的人气儿。
曾经到过中央商务区考察的匿名人士对记者表示，到商务区的第一直接感受就是高楼多，规划好，但人气差。当地的出租车司机也认为这是一个“面子工程”。
滨海新区CBD去化压力大早已成为老生常谈的话题。CRIC提供的数据显示，从2010年至2015年，塘沽地区办公物业的供应面积为1034139平方米，成交面积为502032平方米，供过于求明显。而成交均价2010年至2015年分别为10670元、11375元、11908元、11661元、10462元、8423元，从之前的1万元以上跌至2015年的8000多元，业内人士置评，库存压力大是重要原因。
上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示，确实面临存量过剩的问题。虽然确实也有自贸区等利好消息，但是有很多问题存在，最典型的就是人口导入、产业导入等确实比预计的差。
而去化压力并没有减缓“大干快上”的步伐。记者从中心商务区获悉，受自贸区建设、京津冀协同发展等众多利好政策叠加，投资者的信心进一步加强。据悉，截至去年年底，响螺湾区域已有13个项目的17座楼宇竣工，预计今年有8座楼宇竣工。于家堡区域今年年底将有10座楼宇竣工。5月8日，中心商务区管委会向记者提供的数据显示，1~4月新增企业设立859户，其中3月1日至4月30日新增注册595户；自贸区挂牌(4月21日)以来新增注册企业129户。
对于记者采访中的“去化压力、人气不足”等问题，截至发稿，中心商务区管委会未给予回复。
《中国商务中心区发展报告（2014）》（以下简称《报告》）指出，CBD规划面积过大会影响产业集聚。目前世界级的CBD如纽约、伦敦、巴黎等城市的CBD用地规模基本控制在10平方公里以内，中国发展相对成熟的CBD，其用地规模也多数小于10平方公里。然而，2013年中国CBD平均用地面积为17.26平方公里，并且部分CBD的规划建设并未结合城市自身的发展条件，一味贪大求全，进行粗放式的开发，如目前在建的天津滨海新区CBD为46平方公里，其建设规模已严重超出自身需求。
严跃进表示，天津CBD的建设规模大，和地方政府的政策导向是有关系的。一是土地出让层面是比较激进的，造成土地成本约束力比较小，所以很多房企积极拿地。二是地方政府在产业导入方面做过类似承诺，使得很多房企对于后续写字楼的招租方面是比较有自信的，但实际上是有出入的。
对于上述问题，记者多次致电滨海新区新闻处，电话一直处于无人接听状态。
建设规模庞大 去化压力由来已久
记者在走访调查中发现，位于滨海新区功能区之一的滨海高新区内的“华北区域第一高楼”高银117大厦也定位为打造国际商务中心，目前还在建设中。
据了解，高银集团旗下高银地产投资建设的“高银天下”项目，包括以“高银金融117大厦”为主的国际商务区、高端住宅“富国高银”及“天津环亚国际马球会”，总建筑面积接近200万平方米。
对此，受访专家们表示，同属于滨海新区，如此定位存在重复建设，或导致“内耗”。
严跃进直言，在滨海新区多个商务区建设的背后，反映的是地方政府狭隘的区域发展思维。每个区域都希望引入产业、建商务区，带有很强的政绩面子。自然背后会带来库存积压，租金难以提升的尴尬。
此前有媒体报道称，天津滨海高新区将依据位于京津冀枢纽位置的区域优势，建设天津新中央商务区，以承接北京金融、文化等高端产业的转移。无论从区域优势还是从产业基础上来看，天津滨海高新区已具备打造新中央商务区的先天条件。此外，从硬件设施上来看，天津滨海高新区也已经为打造新中央商务区打下了坚实的基础。
对此，记者致电并致函天津滨海高新区管委会，新闻处在回复记者的材料中显示，滨海高新区的定位包含航空航天产业、新能源产业、生物医药等新兴产业，并不包含中央商务区相关条目。新闻处负责人对于“高银天下”的相关问题表示，其定位和定价更多是企业行为，并非是政府层面的规定。
而对于项目规划中的马球会，中国社科院城环所原所长、北京市“十三五”规划咨询专家牛凤瑞表示，中心商务区周围弄个跑马场，挺不可思议的。更多是噱头，如果未来改造成别的用途，成本是比较低的。中国社科院城市发展与环境研究所研究员单菁菁也认为，马球会所并不属于CBD的功能。
严跃进表示，对于高银地产来说，通过马球运动来拉拢高端置业群体。但考虑到目前反腐等背景，一些潜在的客群是减少的，后续若不走公众的路线，那么效果如何有待商榷的。
值得注意的是，目前“高银天下”在售项目的对外定价达每平方米4万元，而同期周边价格约1万多元。在走访中，多名当地人对于高定价表示出惊讶和不解，“这么贵，谁跑这来买啊……”一名张姓师傅说道。
对于“高银天下”的定位和定价，单菁菁认为，“华北区域第一高楼”是为吸引各方的关注，起到广告和宣传的作用。打出CBD更多的是为区域发展打造概念，并不代表在城市定位中就真正属于CBD。CBD是一个整体的区域，不是由一座高楼来承担的。高定价则是地产商自己在炒作，打造高端商务楼宇，以获得更高经济利益。概念不等于真正的CBD，经济区域不是经济楼宇。CBD要有商务配套、多种产业聚集体、多种服务配套以及专门为商务服务的基础设施配套。最终还是市场起决定作用，117大厦将价格定得这么高，如果“有价无市”，说明是脱离市场的。
值得一提的是，117大厦地理位置处于西青区，但行政区划属于滨海高新区。吊诡的是，查阅“高银天下”的相关资料发现，在宣传中有的地方表示属于西青区，有的地方则显示属于滨海高新区，在相关宣传文章中更多的则是突出“滨海新区”的字眼。对此，严跃进认为，117高楼所处的区位是比较尴尬的，突出“滨海新区”，实际上是希望获得更大的关注，毕竟滨海新区建设背后，确实会提供一些企业入驻和税费方面的优惠。
就上述问题，记者致函并多次致电高银地产相关负责人，截至发稿，未获得具体回复。
被指与“国际范儿”定位相去甚远
业内人士也指出，要实现规划定位中的“国际范儿”任重而道远。
图为于家堡金融区施工现场。 本报记者周丽/摄影
记者发现，上述天津滨海新区中心商务区以及滨海高新区CBD的定位都是“高大上”的“国际范儿”。
中心商务区的响螺湾商务区功能定位为建设外省市、央企驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心的承载区，于家堡金融区定位为具备现代化设施和国际化服务功能，国际一流、全国领先、功能完善、服务健全的金融改革和创新基地。滨海高新区的高银117大厦也是意图打造国际商务中心。
而记者在实地走访中发现，钢筋水泥铸造的高楼周边整体氛围和格调却与如此“高大上”的定位相差甚远。业内人士也指出，要实现规划定位中的“国际范儿”任重而道远。
单菁菁表示，区域发展有一定过程，包括软硬环境的塑造。硬件环境更容易打造，中国的固定资产投资、基建投资力度很大，对于滨海新区，既是国家新区，又有自贸区的政策，硬件起来会很快，但是软件服务需要一个过程，比如对国际化服务的了解、跟国际通行规则的接轨、服务型政府的打造等，都需要一定的基础。北京CBD经过十几年发展，在相应的软硬件设施上都下了很大功夫。天津滨海新区CBD要实现定位中的战略蓝图还有一段路要走。
对于借势京津冀协同发展来承接北京CBD等高端产业的转移问题，牛凤瑞对记者表示，都想承接北京CBD功能外迁，建设总部经济，但是企业真愿意外迁吗？更多时候还是“一厢情愿”。会不会过去，取决于商务环境。要尊重市场，尊重企业的选择。
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本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
