中国人澳洲买房将更加困难

据法治周末报道，海外房产展销会上房地产中介机构推介澳大利亚投资移民项目。

11月27日，澳大利亚经济委员会向国会提交了一份关于外国人在澳投资房地产的报告。报告通过数据告诉民众，外国人(尤其是中国人)，通过当地的房地产中介大量购买澳大利亚房产，促使房价不断攀升，从而导致本国人无法负担高房价而被挤出房地产市场。

报告表达了不少澳公民对未来购买住宅压力过大负担过重的担忧。报告是应澳大利亚财政部部长乔·霍基的要求，历时7个月在全国收集调查数据整理而成的。

外国人推高澳房价

澳大利亚央行数据显示，在2014年第三季度，海外投资者购买了澳大利亚17%的新建住宅和公寓。面对较低的购房成本以及大量的购房需求，澳房价将继续攀升。

目前，来澳大利亚购买房产的投资者大部分来自香港、中国内地、新加坡，购买的房产主要集中在悉尼北岸和墨尔本东区的城区公寓。此外，来自马来西亚、台湾以及韩国的买房者则看好东海岸城市的新公寓和房屋。珀斯(澳大利亚西边的城市)则吸引着来自南非的投资者，而昆士兰州东南地区则吸引着来自中东的购房者。

澳大利亚经济委员会提交的这一报告也试图证明外国人投资是推升澳房价的主要原因。从2013年来看，澳大利亚房地产市场表现尤为强劲，据澳大利亚统计局(ABS)数字显示，主要八大城市的房价同期增长了9.48%。其中悉尼房价增幅最大为14.3%，珀斯第二，8.9%，墨尔本第三，8.6%。

与此同时，澳大利亚的房价在世界上排名也是逐年靠前。2013年，全澳房价中位数为539400澳元，其中，新南威尔士州的房价中位数是633200澳元。国际货币基金组织的数据显示，2013年，澳大利亚经济GDP只有2.5%的增长率。而相对而言，澳大利亚房地产市场的发展显得远远超于预期。澳大利亚央行的官员也承认外国投资对本国房价产生了一定的影响。

不少专家认为，澳房地产市场的迅速发展得益于两个因素：低利率政策和国外投资者的涌入。澳大利亚的利率降到过去4年来的最低点(2.5%)，这预示着外国人来澳大利亚投资融资成本比较低。

中国人喜欢在澳买房

对于中国人来说，澳大利亚已经成为中国投资者在全球资产配置中的首选地。2013年的澳大利亚房地产市场，来自全球不同国家的投资中，中国占了市场上的最大份额，大约59.3亿澳元，而2007年，这一数字仅为14.9亿澳元。投资额在短短的6年时间里翻了4倍。澳大利亚市场上约有12%的新建房屋被中国人购买。其中，悉尼和墨尔本是最受欢迎的投资城市，甚至有些住宅小区中国人的购买率达到了100%。

金融咨询公司（Credit Suisse）的一份报告指出，2013年，悉尼大约18%的新建住房被中国人购买，而墨尔本这个数字大约是14%。经济委员会在报告中预计，到2020年，中国人在这两个地方的投资会达到440亿澳元。

与此同时，除了个人投资，中国房地产企业也纷纷走出国门，来澳大利亚投资买地。比如绿地集团已经开始在澳大利亚布局，将在悉尼建立新的地标，悉尼绿地中心项目总投资将达到4.8亿澳元。另一房地产企业——碧桂园已经投资了7300万澳元在悉尼购置土地并建造住宅公寓。

澳大利亚市场受到中国人青睐首先是因为中国房地产市场开始呈现一个下滑的趋势，市场中存在着大量的闲置房产，对房价泡沫化的担忧以及房地产行业投资回报率的降低，使得房产投资者加快了从中国市场撤离资金并寻求海外投资的速度。

相对于欧美等国家的经济形势的不稳定和波动，澳大利亚的经济一直处于相对稳健的发展。特别是澳大利亚政府的低利率政策以及澳元的走弱，增强了投资者对其经济发展的信心并降低了海外置业者的融资成本。

此外，在澳大利亚购买房地产的成本费用与中国的大城市处于相对持平状态。这都表明在澳购买房产具有一定的优势。

高房价背离政策初衷

为了避免外国投资推高本国房价，外国人来澳置产会遇到政策上的限制。澳大利亚法律规定：在澳外国人或者持有短期签证的人(12个月以上)若想购买已建成住宅，需要向外管局提出申请，且只可以购买一处已建成(二手)住宅，并只能用于居住不能用于投资；若想购买全新住宅(未被开发商出售，且未被占用超过12个月)或者使用澳大利亚的土地建造住宅，也需要向外国投资审查委员会提出申请，且在审批后24个月内连续施工。

在澳留学生只能购买一处已建成(二手)住宅用于居住，且毕业离境后需要出卖房产。而报告指出，这些留学生毕业以后房产是否被出售，以及在海外投资者购买房产的过程中是否存在违法行为等问题，外国投资审查委员会并没有去做深入的研究和调查。政府也睁一只眼闭一只眼。

报告指出，澳大利亚政府的初衷是希望通过吸引外国投资来增加澳大利亚本国房地产市场供给并为澳建筑业提供更多的工作机会。而随着澳房价的不断攀升，海外投资者购买房产比例逐年增加，本国公民购房困难的现实促使澳大利亚政府不得不重新评估这些市场表现是否已经偏离了政策的初衷。

报告还指出，目前澳大利亚的房价收入比已经超出了历史平均值，最高达到了31.6%；同时澳大利亚政府缺乏详细的产权登记信息；外国投资审查委员会在行使其审查职责中也存在漏洞。

然而负责审查外资的部门在制裁违法方面没有起到积极有效的监管作用，特别是针对外国人在澳大利亚买房中所涉及到的一系列违法行为。

全面监管外国购房者

面对这些情况，经济委员会的报告向澳大利亚政府提出了12条针对外国人在澳投资住宅房地产管理的建议。

经济委员会希望通过这些建议约束澳大利亚政府以及相关部门在对外资审查过程中保持更加负责的态度和透明化的管理。

这些建议的主要内容包括：建立全国土地产权转让登记制度，包括记录房地产购买者的身份(如是否是澳大利亚公民或者在澳大利亚拥有永久居住权利)；经济委员会希望外国投资审查委员会可以看到外国人离境后在移民局中登记的信息记录，并要求外国人在离境澳大利亚3个月内须及时出售在澳购买的房地产。

经济委员会还提议对每一项外国人房产交易收取1500澳元的申请费，这将在未来的4年里为政府增加大约1.6亿澳元的收入。对于违反相关规定的房屋购买者，律师、会计以及房屋中介都将面临相应惩罚，罚金由现在的8.5万澳元改为根据房产价值百分比浮动。此外，报告建议，在海外销售的房产必须同期在澳大利亚国内市场上销售。

值得一提的是，经济委员会提交国会的议案中最重要的一点就是房屋产权的登记，记录产权拥有者的身份状况。澳大利亚政府希望通过记录这些信息更好地监督市场交易，并惩戒企图帮助外国人违法置业的相关机构。

这一报告中的建议如果被采纳，意味着在未来外资审查委员将和移民局共享资料，拥有外国投资者更多的信息，可以更便捷的查阅投资者的资料，更精确地统计来自不同国家投资者的信息。这一举措无疑更利于澳政府对来自外的投资者的监督和管理。

对于中国投资者来说，也将会面临着更加严峻地审查制度和管理流程，也在一定程度上促进国人在澳的投资更为谨慎和理性。