网易财经10月讯 “金九”黯然收尾了,“银十”也无甚可期。中国的楼市依然在持续降温,价格下行的同时,即使成交量出现了季节性的回升,同比降幅也依然较大。各地为了缓解楼市压力,纷纷退出“限购”,全面“限贷”放开或许还很遥远,但是也已经一定程度上松动。以往,人们对楼市的预期只是上涨,今天只能是“雾里看花”,怎么也看不真切。对此,网易财经《意见中国》特别专访前住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮,为你解惑。
部分采访实录
楼市进入自我修复期
网易财经:市场之手发挥作用,所以导致今年楼市成交量下滑,价格下跌,我甚至又一次听到了“崩盘论”?
陈淮:2014年房地产的成交规模是我们有房地产业以来的第二高点,迄今为止,这样的市场规模还叫冰点、还叫崩盘,那你要什么样的规模?只不过是过去被政策给扭曲了的需求得到市场之手的纠正了,2013年初上一届政府最后一次常务会出了个国五条,等于起了个房地产的动员令,导致2013年的量价齐升。
一个呢,政策掩盖的市场力量、市场的内在矛盾初步显现或者逐步显化出来。
二是,房地产业本来就具有,它的需求是前置后措 2013年是成交的大年,一部分2014年、2015年的需求被提前释放了,2014年是小年,很正常,2014年观望,一部分需求被推迟到2015年、2016年了,也很正常,因为房地产的需求不是即时需求,不像你吃饭,你吃饭今天的需求推不到明天的,明天的需求也不可能提前到今天的,今天的饭就得今天吃,房地产可以,它的需求前置后措3—5年很正常,所以就有了这种大小年,这是第二个。
第三层我们快速发展的十年,房地产不论是它的规模、它涉及的人群数、我们盖房子的面积以及各方面,它快速发展十年就累积了大量的不平衡,地下与地上,改善型需求与脱困型需求,沿海大城市与中西部地区的城市,比如说我们08年北京开奥运会,10年上海开世博会,我们集中了人力、物力、政策、资源,向这些城市集中投入导致的不平衡,穷人和富人、市场和政府、很多很多的不平衡,不平衡加上你刚才提到的空置,实际上是一种不平衡,但是不平衡度是不是像人们想象的都让贪官占了或者房子都闲着呢?恐怕言过其实,累积起来很多的不平衡是事实,这个不平衡需要市场的一段自我修复期,你往一个筐里扔苹果,满了,其实它里头还有很多空儿呢!摇晃摇晃还能装不少呢!对不对?就跟这个道理是一样的,你往箱子里扔衣服,一顿往里扔,很快地扔,结果其实还有很多空地儿,叠巴叠巴好好放放,还能放不少东西。资源可能有的人他需要八十平米,他一下子买了二百平米,有的人需要二十平米,结果没买着,种种不平衡需要一个资源再优化配置,存量资源供和求之间再相互寻找一下。
所以2014年出现了市场新的形势很正常,我刚才说第一个新常态叫市场之手正在取代政府之手,如果说过去十年政策有什么缺陷,它第一大缺陷就是不断地强化政府权力,从土地招拍挂,7.31(00:12:34),加上90、70政策,加征0.5%的营业税,后来限购、限贷,无一例外都在强化政府的权力,市场之手越来越看不见了,这才导致了很多不平衡不断累积、很多市场应该发挥自我调节作用的没能够适时、适度的调节,这是第一个新常态。(倪惠)