限购取消效果不彰，限贷松动或成楼市趋好关键

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大智慧阿思达克通讯社7月28日讯，全国多城市陆续取消实行已久的限购政策。而限购的退出只是给低迷的房地产市场在政策口径上带来了一束亮光。要使房地产市场真正得到复苏，更需要解决的是“钱从哪里来”的问题，房地产信贷政策的放松是楼市复苏必须跨过的一道坎。

据大智慧通讯社（微信：DZH_news）调查，进入2014年以来，尽管政策层面上取消限购的风声不绝于耳，央行也曾多次要求商业银行保障刚需购房者的贷款需求，但全国商业银行惜贷的现状似乎并未发生实质性改变。

直到一周前，新任住建部部长陈政高一语“千方百计去库存”，为房地产市场提振信心后，商业银行对于房地产贷款的惜贷态度有所转变，不过松动的仍然只在少数。

业内多位资深人士认为，房地产市场遵循市场经济的原理，有涨有跌；目前取消限购对房地产市场基本面已经没有实际价值，商业银行对于房地产贷款的口径放松，是市场复苏的重要因素。

**年内房地产开发贷放款金额增速放缓明显**

交通银行（601328.SH）上海分行一位信贷科人士向大智慧通讯社（微信号：DZH_news），目前该行房地产开发贷形势并不乐观，对于在放款名单上的房企，也要经过严格的项目尽职调查，才能放款。

该人士称，一般非上市的二线房企，目前申请开发贷比较困难。

国家统计局发布的数据验证了上述银行人士所言，统计数据显示，2014年2－6月，国内房地产投资贷款累计金额从4913.09亿元增长至1.13万亿，增长虽然近130%，但是月度放款增幅逐月缩减。

（图一：2014年上半年全国房地产投资贷款到位资金数据）

**个人住房贷款形式趋紧**

商业银行影响房地产市场的另一途径，个人住房贷款。从上半年相关数据看，也不乐观。

中国人民银行发布的2014年1－5月金融机构人民币信贷收支数据显示，2014年1－5月，受居民住房贷款影响最大的中长期贷款金额，维持在40万亿元－42万亿元之间，月度增幅均维持在1%左右。

（图2：金融机构人民币信贷收支表；数据来源：中国人民银行）

另一方面，以一线城市上海为例，据上海市住房公积金中心最新发布的报告，2014上半年，上海住房公积金贷款放款金额同比下滑近两成，并连续四季度震荡下行。

上海市住房公积金中心认为，个贷发放金额连续四季度回落，反映出房地产市场需求经历2013年上半年超强消费后的理性回归。

上海公积金中心分析报告显示，上半年，受商业银行信贷规模持续趋紧影响，本市商品住宅交易量同比、环比大幅回落。受此影响，上半年发放公积金个贷259.76亿元，连续四个季度震荡回落。其中去年三季度发放153.62亿元、四季度发放127.14亿元、今年一季度发放124.48亿元、二季度小幅反弹，发放135.28亿元。

该报告还显示，1-6月发放住房公积金个贷金额259.76亿元，同比减少22.18%；发放户数6.84万户，同比减少20.92%。其中，1-6月发放共有产权保障房个贷28.95亿元，10029户。

上海市住房公积金中心认为，组合贷款受理量下降也从另一个侧面反映商业银行今年以来对个人住房信贷规模持续收紧的实际情况。

**沪商业银行惜贷口径微松**

住建部部长陈政高要求“千方百计去库存”后一周，7月24日大智慧通讯社从多方渠道了解到，上海仅农业银行（601288.SH）能够在满足其限制条件的情况下，给予首套房贷款利率95折的优惠，不过其余各银行暂无跟进动作。

农业银行上海一家支行信贷科人士上周四上午告诉大智慧通讯社，现在该行对于申请首套房贷款的客户，贷款金额超过200万的，给予基准利率95折优惠。同时，银行遵循认房认贷的原则，严格排除“二套房包装首套房”、“假离婚”等骗贷行为。该政策这几天就会开始执行。

对于农业银行的房贷优惠，沪上其他各银行暂时还没有跟进的动作。不过相比年初，各行的惜贷现象明显减少。

包括中信银行（601998.SH）、建设银行（601939.SH）、中国银行（601988.SH）在内的多家上海商业银行，相关人士均表示，目前对于首套房贷没有优惠，利率维持在基准利率上浮5%－10%的水平。但是如果客户满足一定的资质条件（如在该行有较大额的存款、信用级别较高等），可以享受首套房贷基准利率。

调查结果还显示，相比年初上海住房贷款动辄需要等待2－3月的放款周期，目前放款速度有所提升。各大行平均的放款速度在1个月左右，目前仅纯公积金贷款的放款速度依然维持在2个月左右。

**银行人士：放松限购需央行“放水”，券商不认同**

商业银行对于房地产市场的惜贷，多位银行信贷科人士均向大智慧通讯社表示，银行惜贷实则被逼无奈，按照目前个人住房贷款的利率计算，银行实质做个人贷款是没有利润可言的。

国内一家大型国有商业银行人士表示，如果（监管层）真的希望商业银行大量放行住房贷款、开发贷，那么央行应该先释放流动性。

对此，有券商房地产研究员并不认同。国内某大型券商房地产一位研究员，目前市场数据看，商业银行在没有住房贷款利率折扣的前提下，依然是有利可图的。而房地产市场能否复苏的关键，就是看银行怎么控制自身的贷款口径。

**业内：限购取消已无实际价值**

多位房地产业内资深人士均于近期表示，目前的房地产市场，限购退出已经没有实际的价值。房企、购房者都应该把更多的目光聚焦到银行对房地产信贷的态度上。

新城控股（新城发展控股，01030.HK；新城B股，900950.SH）高级副总裁欧阳捷，近日在上海参加某论坛时表示，限购退出，并不是地方政府“救市”，而应该看做对于原本犯下错误的纠错行为。

欧阳捷指出，限购退出对于目前的房地产市场没什么价值和意义，因为限购本身就是不符合市场规律的行为。限购限的其实是投资型、投机型的需求，而这两种需求如今已经在慢慢被挤出，真正愿意大额投资的，不如到国外买房，因为国内房价上涨预期已经被打破。所以政策方面限购退出对于房地产市场已经没有价值。

中信建投证券首席分析师苏雪晶也于近期表示，资本市场目前对于限购的退出，可以说置若罔闻。资本市场这样的反应，可以说是对本届政府上任之后对楼市调控政策“不表态”的有效回应。

苏雪晶表示，今年6月呼和浩特宣布取消限购之后，资本市场几乎没有给出任何反应。这说明了，目前楼市政策对于楼市走势已经没有什么意义，资本市场已经认为地方政府层面的调控政策没有实际价值。

苏雪晶同时表示，但资本市场对于银行限贷、惜贷态度的转变，依然有着较高的关注度。