盛彬：产业地产四两拨千“金”时代告结

沪上工业土地市场近期一副风雨欲来之势，新版国有建设用地使用权出让合同面世，规定新增工业用地产业用地类项目7月1日起施行20年弹性年期制度，不再执行之前的50年期标准。

此背景下，工业地产未来将走向何方，而产业地产开发商又将如何解局？带着这些问题，早报记者采访了上海派米雷投资（集团）有限公司市场总监盛彬，这位产业地产的“老人”直言，产业地产大打擦边球的时代已经终结，精细化、服务性凸显的产业地产开发公司才能走得更远。

市场规范程度提高

在盛彬看来，新版国有建设用地使用权出让合同的面世将一改行业原本些许混乱的局面，使得市场规范程度大幅提升。他指出，20年弹性年期制度意味着政府对工业用地的考核力度将进一步加大，只有在产业导向上符合其需求才会给予地块更久的使用年限，甚至不排除尚未到20年就提前收回土地的可能。

“如此一来，原本工业用地大打擦边球的时代已经终结。”盛彬表示，在上海，由于工业用地的价格较低，有不少地产公司用工业用地进行变相的地产开发，并没有从区域产业发展的角度打造产业类项目，新政的出台直接意味着此种四两拨千“金”的时代彻底结束。

沪工业用地进入上升期

谈及上海工业用地的未来发展，派米雷集团认为，将来工业用地市场对开发者的专业化程度会提出更高的要求，工业用地的目的就是为了打造产业园区，带动区域的产业升级进而提升整个区块的自身价值。一方面，新政在对以地产开发模式打造工业地产的运作方式进行了全面限制；另一方面，对合理运营工业地产的开发公司提供了相应的扶持。由此可见，只有专业程度较高的，且致力于产业地产运营和开发的产业开发公司才能在未来市场中脱颖而出，获得生存空间。

此外，盛彬强调，随着中国城市化进程的推进和经济社会的发展，建设用地资源紧张的矛盾不断出现，上海工业用地已告罄。以目前全国工业用地平均地价最高的城市深圳为例，深圳的平均工业地价远高于上海。造成这种情况的最主要原因，是土地供给受到工业用地的土地指标限制开始变成稀缺资源。上海此次新政策的出台，派米雷集团认为这意味着工业用地新增量会越来越少，土地指标更加稀缺，工业地价必然进一步走高。按照现在工业地价的发展趋势，20年后的市场价格将会达到一个惊人的数字。

打造产业地产运营商

盛彬告诉早报记者，随着市场专业度、规范度的进一步提升，工业地产开发企业同样需要积极求变，寻找到符合市场大势的新方向。他进一步分析道，未来的产业园区将更注重服务，并不单单是把产业引入园区，同时也要为入驻企业提供更宽阔的发展平台，促进企业的快速发展。

“派米雷就是以此为目标，将企业自身打造成产业地产运营商。”盛彬表示，企业将成立派米雷俱乐部，只有入驻园区的企业公司才能加入，该俱乐部的作用主要体现在对派米雷旗下所有入驻企业进行资源整合，使得入驻企业之间产生联动，为此类公司的后续发展提供更多的可能。

此外，盛彬还指出，由于入驻企业很多是处于上升期甚至发展前期的公司，派米雷俱乐部将为此类企业提供人力资源、物流咨询、财务咨询、法律法规等多项前期发展的辅助性服务，促使企业度过前期的发展阶段。使企业在派米雷的服务平台上做强做大。

在盛彬看来，做好服务，从单纯的产业地产开发转向产业地产运营商必然是未来的发展方向，也势必为企业提供强有力的竞争优势。