经过多日调查，及亲历上海“五一”房展现场，大智慧通讯社一线调研发现，上海楼市目前正呈现“买涨不买跌、区域市场分化加剧”的行情。
有部分楼盘虽然以打折销售、降低首付比例等方式试图快去存化，但依然无人问津；而不少占据城区较好地理位置的楼盘，虽无视大面积打折的市场变化实价销售，却获得了不错的认筹结果。
有业内人士认为，出现这样的“怪象”，是上海购房需求差异化、分类化加剧的原因。未来房企若要保证自身的房屋销售业绩，分类供给、分类销售将不可避免。
核心地段楼市依然高烧不退
大智慧通讯社从上海内环内一宗即将于本周末开盘的改善型住宅项目处了解到，该项目预计的开盘均价超过5.2万元/平方米，届时将推出的房源也仅50套左右。
同时，该项目一位负责人明确表示：“本次推盘只是试探市场，所以房源较少，目前认筹的情况良好剩余房源仅5套，实价销售。剩余房源将根据本次推盘的情况在年内陆续推出。”
与上述房源相类似，周日（5月4日），大智慧通讯社走访上海普陀、长宁两区的房屋交易中心获悉，普陀、长宁两区的二手房市场依然可以用“高烧不退”来形容。
易居中国一位二手房市场研究人士表示，从目前上海市区内的二手房市场看，并没有出现大面积降价的情况，随着房源的逐步减少，部分优势项目（学区房、景观房等）价格还有所上涨。虽然市场交投相比2013年上半年有所下滑，但买卖双方的心理优势，依然在房东手中。
在刚刚结束的上海“五一”房展上，大智慧通讯社从农工商房产位于市中心西藏北路的一宗商住项目处了解到，该项目暂时也没有降价销售的打算。
郊区项目逐步降温，刚需者观望
与上海市中心项目不同，上海市郊的大部分一手楼盘，虽然均打出降价牌，但市场效果平平。
大智慧通讯社在本次上海“五一”房展会上看到，大部分参展开发商，依然是以刚需、折扣为主打。
经现场了解，最低的降价力度达8折左右，开发商普遍的心理折扣力度在9.2折－9.5折之间。
与开发商极力促销不同的是，大智慧通讯社从近10宗上海市郊刚需楼盘的在展会现场的销控表上看到，留下联系方式与有看房意愿的购房者并不多。
根据大智慧通讯社最近几次走访上海房展的情况看，本次留下看房意愿的客户人数是最少的一届。
不少购房者在房展现场也直言，虽然郊区项目普遍打折，但折后价也都超过2万元/平方米，考虑到路程、教育、配套等因素，还是决定先观望再说。
房企业绩寄望分类销售
经过多日的调查，大智慧通讯社发现，与2011年至2013年初市郊刚需楼盘受市场青睐的景象不同，上海楼市的“二八”法则正在悄然的转变。
不少业内人士认为，此般转变，主要源于购房者心理的日趋成熟以及上海购房需求的逐步分化。未来房企的业绩，也将更依赖于分类销售的策略，来适应分类更明确的购房需求，一刀切的折扣降价很难起到好的效果。
克而瑞一位研究员认为，现在上海刚性购房需求、改善型购房需求的界限已越来越清晰，不再像以前一样模糊。
该研究员表示，对于刚需购房者而言，他们寻找的目标房源大多在市郊。但是目前上海市郊的刚需楼盘事实上并不便宜，并且供给也比较多，加之对市场的弱势预期，购房者有更大的成交主动权，所以会出现大面积打折的情况。
该研究员进一步表示，反观改善性需求，在以房换房的前提下，这部分购房者有了原始储备资金，自然会希望选择配套、交通等资源更好的房源，而这样的房源在目前的上海，可谓少而精，所以成交的主导权又回到了开发商手中，没有打折就在情理之内。
上海一家大型券商一位房地产研究员认为，房地产开发商已经过了只要有房就能卖掉的时代。未来房企要保证自身的销售业绩，需要更多的采取分类推盘，分类定价的策略，根据区域市场的购房需求，来为自己的项目量身定做销售策略。
本文来源：大智慧财经
作者：林李涛/何巨骉
责任编辑：
王晓易_NE0011
