海闻：房地产不是纯粹的泡沫 不应该大跌

专访 北京大学教授海闻

网易财经4月9日讯 2014年博鳌亚洲论坛于8日-11日在海南博鳌召开，北京大学校务委员会副主任、汇丰商学院院长海闻对网易财经表示，房地产不是一个纯粹的泡沫，后面是有实体经济，“所以房价不可能，也不应该大跌”。中国还处在一个城市化过程当中，我房地产价格不会大跌，但个别地区会。

房价不同于股市 不会也不应该大跌

海闻指出，汇率对房价有影响，之前国外的投资者赌人民币升值，看好房价还会上涨，所以有大量资金进入中国房地产业。但现在大家既不赌房地产升值，现在也不赌人民币升值了，从这个角度来讲，房价上涨的动力在减弱。但这并不意味着房价要暴跌。房价跟股市不一样，股市跌跌涨涨对实体经济影响不直接，但房价的影响是直接的。

房地产作为建筑业，在美国或者在发达国家的宏观经济里面，是一个非常重要的指标，美国新房的建设和出售，是宏观经济的一个先期指标，当新房的销售量、开工量增加，表示经济比较景气，当开工量下降，销售量下降，就表明这个经济开始不景气，“所以我觉得中国将来房地产的指标也是非常重要的，它不是一个纯粹的泡沫，本身后面是有一个实体经济，所以房价不可能，也不应该大跌，尤其中国还处在一个城市化过程当中，我也不认为房地产价会大跌，个别地区会，因为个别地区本身就是个泡沫，有些地方就是毫无市场概念的，根本没有任何前景的，完全是政府拍脑袋的，建了一片一片的房子，盖了一片一片土地，包括一些企业，完全是没有任何的对这个城市发展有任何的客观分析的情况下盖的房子，那些地方可能会卖不出去。”

海闻认为，一些大城市，刚性需求比较强的这些地段、区域和城市，房价仍然是稳定，未来不会大涨，但是也不应该，不会大跌。

人民币贬值不用惊慌 GDP增速7.5%无压力

海闻指出，目前这个阶段，汇率要达到自由浮动不现实，固定汇率并不等于固定价格，汇率和价格控制是两个概念，不能说汇率波动就是汇改，不波动就不是汇改。人民币贬值不用有什么太大的惊慌，只是在回归正常，“因为我们从2005年到现在基本上都是升值，中间稍微有一段停顿一段，但是基本上升值，不可能一个货币一直升值的，总是三十年河东三十年河西，总是在变动的，你看美元兑欧元的汇率也是在变化的，所以我觉得人民币升了这么长时间，有一点贬应该讲也正常，贬贬，可能又会升，升升可能又会贬，这样的话就进入了一个正常的区间了，从这个角度上可以讲百分之六点几可能就是一个很正常的区间，正常区间以后可能就会来回动了。”

海闻表示，人民币贬值跟跟美国的经济也有关系，美国现在经济已经趋好，它也逐渐退出量化宽松货币政策，表明美元有升值趋势，相对人民币来讲，美元在升值。

记者：刚才您也提到这种对美元还有美国经济量化宽松退出的一个政策，我前一段时间看，大家可能对进出口这一块，我们国家进出口企业这一块的影响比较大是不是？美国如果退出量化宽松货币政策，和人民币的贬值，实际上对我们的出口是有好处的，因为人民币贬值就使得我们的商品用美元来计价的话，就变得相对便宜了，这样的话实际上不会有太多的负面影响，如果说我们要想保持我们一个出口增长速度的话，其实不是一件坏事

海闻：美国如果退出量化宽松货币政策，和人民币的贬值，实际上对我们的出口是有好处的，因为人民币贬值就使得国内的商品用美元来计价的话，变得相对便宜，这样实际上不会有太多的负面影响，如果说中国要想保持一个出口增长速度的话，其实不是一件坏事。

在谈及今年GDP增速时，海闻表示，总体来讲中国还仍然处在一个经济起飞的阶段，他不认为中国经济开始从此要进入一个低速的增长，7.5%的增速实现起来没什么大问题。市场预期一季度GDP放缓，但第一季度通常都是低的，基本上由于春节、由于各方面的一些因素，第一季度基本上是比较低是正常的。（朱玲）

以下为文字实录：

记者：今天您参加了一个民企的论坛会，有个调研显示出有80%的民营企业家对当前政府出台的政策不确定性，还有民间资本的进入也是暂不进入，您为什么他们为什么会是这样的一个考虑呢？

海闻：我觉得可以理解，民营企业家现在还是不是很确定，尽管三中全会讲了，民营企业机会平等、规则平等，权利平等，但是人们还是有担心，第一我们国家至少《宪法》里面强调的公有制为主，所以民营企业的地位到底能多大改善，大家还是，因为我们的国家体制本身强调的公有制为主，而且过去的这十年里面，我们可以讲对民营企业的支持和发展还是非常弱的，所以大家，因为信心来自于对你的过去的一种判断，过去一段时间，我们应该讲民营企业发展还是并不很顺利，再一个大家也考虑到，这种改革也不是那么容易的，有很多利益集团，这些垄断企业，这些国有企业能不能真正的把权利放出来。就像今天讲到的，你可能占了20%甚至50%的股份，但是国有企业只要占1%的股份，但是它代表的是全民的利益，你代表的是几个股东的利益，在这种道德的高地上，它就觉得，这是我们国家现在总体的问题，就是你承不承认私有产权和共有产权是一样的神圣。现在至少大家还是有点不太相信。

还有就是对真的民营企业进入能够到一个新的时代，大家也想到的困难也是很多的，改革不是那么容易的，所以我觉得在目前刚刚提出来这个精神，人们表示不确定，80%表示不确定，我认为很正常，你要这么想，80%不确定，比80%不相信还是有一个正面的作用的，对不对。大家并没有说我80%是不相信，但是80%认为不确定，这个是非常正常的，可理解的这样一种反应。

记者：想了解一下今年克强总理在报告中提出了一个GDP增速在7.5%，但是整个一季度大家在数据上来看是有放缓的，你觉得想保持这样一个7.5%，今年来看是否困难？

海闻：我不认为有什么大的问题，总的来讲中国还仍然处在一个经济起飞的阶段，我也不认为中国经济开始从此要进入一个低速的增长，我觉得这是个调整期，我倒反而觉得7.5还应该讲还是比较，比以前更能够接近实际，你看以前我们是不太接近实际的，说7，结果弄到9，是不是，或者7弄到8点几，现在7.5，我倒是觉得更加可能是，有可能就是接近实际，至于说到底最终是7.4还是7.6这个并不重要，它本身就是一种信号，这个信号还并不是说我能不能达到的问题，这个信号本身就告诉大家，我们现在不一定要去追求那么高的增长，包括7.5的话，这也算是比较低了，因为我们前两年还都7.7%呢。

而且再一个，第一季度通常都是低的，你去看好了，第一季度基本上由于春节、由于各方面的一些原因，包括会计等等这些，就是第一季度基本上是比较低还是正常的，我不认为7.5有什么太大的困难。

记者：近期央行对人民币对美元的一个汇率浮动区间也是2005年以来第四次比较大的一个浮动，今年大家对人民币的汇改有怎样的期待？

海闻：汇改本身增加浮动就是一个汇改，当然现在目前这个阶段，你要达到自由浮动，我认为这也不现实，因为实际上汇率的一个变化，无论你是固定汇率也好，浮动汇率也好，都应该是可以接受的，因为这点大家一定要搞清楚，固定汇率并不等于固定价格，汇率和价格控制是两个概念，政府对价格的控制和对汇率的一个调节，这是一种，不是说好像我对汇率有一定的控制，就表明是计划经济，因为有些国家干脆就实行固定汇率，包括香港，香港跟美元基本上就是一个钉住汇率，所以从这个角度来讲，不能说汇率波动就是汇改，不波动就不是汇改。

当年今年的重要措施就是要让它的波动幅度更大一点，原来波动比较小，现在幅度更大一点，这个我觉得应该讲可能更加的让它有灵活性，至于人民币贬值，也不用说有什么太大的惊慌，这可能更加的回归正常，因为我们从2005年到现在基本上都是升值，中间稍微有一段停顿一段，但是基本上升值，不可能一个货币一直升值的，总是三十年河东三十年河西，总是在变动的，你看美元兑欧元的汇率也是在变化的，所以我觉得人民币升了这么长时间，有一点贬应该讲也正常，贬贬，可能又会升，升升可能又会贬，这样的话就进入了一个正常的区间了，从这个角度上可以讲百分之六点几可能就是一个很正常的区间，正常区间以后可能就会来回动了。

还有一个趋势跟美国的经济也有关系，因为美国现在本身经济已经趋于比较好的状况，它也逐渐退出它的量化宽松货币政策，本身就表明美元有升值的趋势，因为它不光是人民币贬值，可能就是美元本身现在有一种升值的趋势，一个它货币供给减少了，回到了一个正常的货币政策，在一个它表明它经济比较景气了，这时候到美国的投资跟美元的需求增加，相对人民币来讲，美元在升值，所以我觉得应该讲最近的人民币，至少从目前的情况来看我认为还是比较正常的。

记者：刚才您也提到这种对美元还有美国经济量化宽松退出的一个政策，我前一段时间看，大家可能对进出口这一块，我们国家进出口企业这一块的影响比较大是不是？

海闻：美国如果退出量化宽松货币政策，和人民币的贬值，实际上对我们的出口是有好处的，因为人民币贬值就使得我们的商品用美元来计价的话，就变得相对便宜了，这样的话实际上不会有太多的负面影响，如果说我们要想保持我们一个出口增长速度的话，其实不是一件坏事，现在美国还担心…

记者：因为有些人比较担忧，就是长期做外贸出口的。

海闻：如果做外贸出口的话，他不能担心说人民币贬值，他所担心的就是汇率不稳定，汇率不稳定他肯定要担心，但是他必须要学会怎么有汇率风险。刚才谈到汇率改革的问题，我觉得汇率改革不单是扩大一个浮动的区间，另外怎么能够让汇率真正反映市场规律，这里面更重要的还是要利率的一个改革，因为如果我们的利率根本不反映市场的话，将来的汇率本身的浮动，它的基础是什么，所以我想随着我们人民币国内金融市场的进一步改革，我们的汇率将来它的汇率的反应，更多的能够接近市场，因为它的浮动也更多的能够反应市场的货币，特别是外汇的供给需求。

记者：最后一个问题，之前也有人担心可能人民币这种浮动会影响到国内的房地产，因为大家可能是因为看人民币升值才买这个房产来保值，但是现在像江浙一带前一段时间说有一些降价，你怎么看这两者的关系，还有未来房地产国内的一个情况？

海闻：汇率对房价有影响，也不是说完全没有影响，因为当时特别是境外的，对国内人来讲其实并不重要，人民币对美元升值和贬值，对国内的消费来讲并没有影响，但是对国外人的投资来讲，特别是我们有些人有海外，比如海外一些人到国内来投资，当时投资一个他赌人民币升值，另外他看好房价还会涨，所以他有大量的资金进入到中国的房地产行业，这个趋势肯定现在是逐渐逐渐消失了，大家既不赌房地产升值，现在也不赌人民币升值了，从这个角度来讲，肯定房价上涨的动力在减弱，但是房价是不是一定到了一个要暴跌的状况，我是这么感觉，房价跟股市不一样，股市跌跌涨涨对实体影响有，但不那么直接，但是房价是直接的，房地产作为我们的建筑业，在美国或者在发达国家的宏观经济里面，是一个非常重要的指标，因为它影响到建筑业，因为它有实体，如果房价跌的话，可能整个供应就会减少，如果房价还保持稳定，那么新房的建设也会保持稳定。

你看美国经济新房的建设和出售，是作为宏观经济的一个先期指标，也就是说当你新房的销售量、开工量增加，这表示经济比较景气，当你的开工量下降，销售量下降，就表明这个经济开始不景气，所以我觉得中国将来房地产的指标也是非常重要的，它不是一个纯粹的泡沫，本身后面是有一个实体经济，所以房价不可能，也不应该大跌，尤其中国还处在一个城市化过程当中，我也不认为房地产价会大跌，个别地区会，因为个别地区本身就是个泡沫，有些地方就是毫无市场概念的，根本没有任何前景的，完全是政府拍脑袋的，建了一片一片的房子，盖了一片一片土地，包括一些企业，完全是没有任何的对这个城市发展有任何的客观分析的情况下盖的房子，那些地方可能会卖不出去。

但是一些大城市，我不认为，或者是要看区域，在一个城市里面要看区域，在一些有刚性需求比较强的这些地段、区域和城市，我认为房价仍然是稳定，应该讲将来房价的趋势，我认为不会大涨，但是也不应该，不会大跌，所以大部分地区的房价应该是处在稳定的状况，或者稍微跌一点，或者稍微涨一涨，或者涨幅比较小的涨，或者跌幅比较小的，但是不会出现大的，但是不排除有一些个别的地区，本来就是炒出来的，那些地方有可能会成为一些房价大跌，甚至会出现金融资产不良资产的这种状况，很可能银行会出现一些坏账这些情况，这可能还是有的。

记者：我一直很纳闷，因为之前一直聊到很多企业热钱进入国内的房地产市场，这几年中国相比其他国家整个房地产市场相对有点畸形，现在像万科、绿地这些，都喜欢到国外找地做投资，你觉得风险大不大，难道13亿人口的市场都不足以抵消去国外找钱做地产的这样一个？

海闻：13亿人是一个总量，但是当我们做投资的时候，肯定要看某一个时期的供求关系，我要解读，因为我本身不是企业，我也不搞投资，但是我来解读为什么有一些现在到国外去发展，一个国内现在可能是能发展的一线城市基本上已经差不多了，饱和了，二三线城市现在还处在变革之中，你不知道这个城市将来是不是能够发展起来，另外大部分的二三线城市人的收入还需要一段时间，所以有这么多人口，并不等于有这么多购买力，所以说可能再过十年二十年，这些人有购买力了，可能又会有新一轮市场的出现，这是一个阶段的问题。

国外也是阶段问题，国外虽然房子也盖了不少了，比较成熟了，但是可能想利用这段时间正好，像美国、欧洲它的经济不是很景气，不是很景气的时候，房价可能跌的比较低的时候，它就从这个角度，从不动产的角度，我买上一批房子，等到它将来涨上去的时候，那本身就是一种收益，它是利用了经济波动的低端和高端，来找这样的一些差距，这是可能他们的一些想法。

记者：谢谢。