江中集团地产劫

江中集团董事长钟虹光刚刚休息好，在两个人的陪同下走出办公室，拨了一通电话，“我是钟虹光，你现在过来吧。”脸上和话语中难掩惺忪疲惫。中江集团国有股权转让一事令以钟虹光为首的江西江中制药（集团）有限公司（下称“江中集团”）高管心力交瘁。

“这次把中江集团股权转让之后，我们就不想再做地产了。”江中集团一位高管助理刘田（化名）向中国房地产报记者坦言。

这句话的背景，是长达10年的坎坷心酸。曾以“江中草珊瑚”闻名全国的江中集团受政府所托介入中江地产（600053.SH）前身S*ST江纸（江西纸业）的重组，并以门外汉的身份闯入地产开发。经验匮乏、团队缺失、模式失误、运气不佳，10年的房地产黄金期非但没有让江中集团有所收获，反而空守一座“孤城”（南昌紫金城）备受煎熬，成为国内众多房地产匆匆过客的一抹掠影。

2月27日，中国房地产报记者来到了位于赣江大桥与八一大桥之间的南昌紫金城。初春的小雨过后，这座幽静的城堡更显寂寥：底层商铺大门紧闭，通过透明玻璃门望进去，除一两家还留有几张桌椅之外，其他多是空空如也。高处的窗户有几处半开着，已经能看到被锈蚀的斑迹。

这个综合体概念的庞然大物曾经被南昌人寄予厚望，然而作为中江地产唯一的房地产项目，紫金城7.2万平方米的商铺自2006年出售给数千名业主后便招商不力，始终未能开业，至今这个空空荡荡的“孤城”仍然是公司与业主纠纷的焦点。

意兴阑珊的江中集团决定终结这段10年的“孽缘”。2011年，江中集团存续式分立为江中制药集团和中江集团两部分，后者接下了中江地产72.37%的股份。去年12月30日，江中集团决定将中江集团51%的国有股份挂牌出让，实际意在将手中的包袱——中江地产和紫金城甩掉。

经过两次流标，3月14日，中江集团股权转让第三次挂牌期满，但截至本报发稿，江中集团仍未就接盘情况予以回复。江中集团董事会方面称，挂牌的结果将会以公告的形式在3月18日公布，在此之前不便透露。

业内人士认为，作为股市畸形体制和地方保护主义的集中投射，无论江中集团最终是去是留，中江地产“十年一场空”的借壳重组都是彻头彻尾的失败。而其商业地产散售失败的案例，也将给二三线城市购物中心的泡沫打上一个深刻而典型的烙印。

“活雷锋”错走地产路

“我们其实是做了活雷锋。”刘田说。

10年前，S*ST江纸由于大股东占用公司巨额资金，财务状况恶化，加之国内新闻纸市场竞争激烈，致使主营业务收入和主营业务利润逐年减少。2001年~2003年，江纸连续亏损，成为S*ST公司，濒临退市。

当时，包括江中集团在内的很多企业跟江纸具有抵押担保关系，“为了不让几万中小股民投资打水漂，不让江西的其他担保企业因此倒闭，在江西省政府的协调下，江中集团从银行借了很多钱，最终以21.3亿元接了这个壳资源，其实是背了一个很大的债务包袱。”刘田称。

匆忙的“婚姻”之后，如何过日子令江中集团犯愁。为了改善经营状况，江中集团曾希望将尚未盈利但前景看好的保健品“杞浓酒”注入上市公司，但被董事会否决。

无奈之下，南昌市政府奉上大礼包，将江西造纸厂原厂址上575亩的工业用地变性为商业用地送给江中集团。几乎毫无准备之下，江中集团和中江地产匆匆闯入房地产行业。

刘田回忆，当时用21.3亿元换来575亩地的地价远高于周边70万元/亩的市场价格，简直就是个“地王”。通过核算，江中集团决定先进行商业地产开发。“这块地的成本非常高，已经超过旁边的房价，所以不可能先做住宅，只能去做一万多一平方米的商业地产。”先开发商业地产，借着商业气氛成熟、地段增值后再开发高价住宅“解套”，这本是个较为明智的对策。然而，制药出身的江中集团并不具备专业操盘商业地产的素质，但彼时开始渐入佳境的房地产形势让管理层心生侥幸之意，决定火中取栗。南昌紫金城由此诞生，无论从体量还是设计理念上，该项目无疑都是当时南昌的鸿篇巨制。

“仓促上马也是无奈的选择，我们不能从政府手里接一个上市公司就让它退市啊。”刘田承认，当时的江中集团过于乐观，“市场行情正在向上走，只要拿到地就能赚钱，无非是赚多赚少的问题，其实不太需要一个特别棒的团队来做。”2006年，7.2万平方米的紫金城商铺销售得热火朝天。据称，开盘仅一周就完成了原计划一个月的销售任务，签订商铺认购书的预售面积达到3.48万平方米，预售总价达5亿元。

由此，负债累累的中江地产咸鱼翻身，重组后的报表十分靓丽，这种情况一直持续到2007年。

2008年始料未及的国际金融危机和国内房地产低谷猝然而至，中江地产业绩未能达到重组承诺，江中集团不得不通过一系列关联交易粉饰业绩，包括接手中江地产部分尾盘商铺，甚至以接收地下车位使用权来冲抵负债。

但治标不治本，2009年，中江地产营业收入同比下降94%，2010年，扣除非经常性损益的中江地产仅实现了49万元的净利润。从2007年到2010年，中江地产的净资产收益率不断下滑，依次为36.59%、29.16%、1.7%和0.85%。

单一的房地产项目让中江地产难以应付市场冲击，遑论扩大业务，公司一直在微利状态中徘徊。紫金城对于中江地产而言意味复杂，既是烫手山芋，又是命之所系，而由其引发的大面积业主抗议维权，可以说从江中集团入主伊始就已经不可避免。

一错再错萌生退意

2月27日下午3点多，除几个保安来回巡查走动外，整个紫金城商铺内无人问津。偶尔传来的鸟叫声回响在整座建筑上空，伴着赣江的潺潺流水，似在诉说着10年的过往，也像是在等待有人来将其“唤醒”。

彼时，为了解决紫金城商铺销售问题，江中集团成立了江西时商旅游商业运营管理有限公司（以下简称“江西时商”）。购买了紫金城商铺的业主，可将商铺返租给江西时商，由江西时商统一对外招商运营，承诺从商铺交付第4年始，10年返租金124%；第10年后如果业主愿意，中江集团确保1.5倍的原价回收，并由江中集团进行担保。

“从2010年开始返租，每年差不多需要支出两三个亿。”刘田对中国房地产报记者表示，未能顺利招商又没有租金收入，每年两三个亿的净支出让江中集团负担越来越重。

2011年江中集团的存续式分立，对外声称是为了让制药业务和地产业务以更加专业化、独立化的方式操作，然而，市场人士却一致认为这是江中集团计划摆脱地产包袱。

因此，资本市场上，江中药业大涨，中江地产大跌。

股市的颓势不仅让江中集团通过减持股份回笼资金变得不可能，又恰逢2011年房地产调控，证监会对房地产企业一刀切地大门紧闭，江中集团的改制迟迟未能完成。

直到2012年年底，江中集团才获得交易收购豁免。”但这一年多的等待对资金的解压和商业的运营都造成了致命影响。”刘田说。

失去外部造血功能的中江地产只能自救，慢慢滚动开发紫金城的住宅部分。“开发时，先向大股东借5000万元，做到能够向银行贷款的程度再把钱还回去，项目就是这样一点一点开发的，能够把住宅按照正常的节奏往前推，就已经相当不易了。”刘田表示。

最终，江中集团决定抛弃地产这个包袱，不过首先还要把烂摊子一揽子解决。从2012年12月21日起，紫金城商铺的业主陆续都收到了江中集团和江西时商联名发出的《致紫金城商铺业主的信》。

信中提到，紫金城购物中心建成至今5年多过去，仍然是一座无人问津、没有商家入住的“空城”，这让公司感到焦虑。紫金城购物中心共销售7.2万平方米，将每一层的大铺面分割成了小块销售给了数千个业主，这让前来洽谈租铺的商户望而却步，这也是造成紫金城商铺招不到商、开不了业的症结所在，因此希望提前回购业主商铺，降低业主与公司的风险。江中集团要求提前解除委托经营合同，以合同原价回购业主商铺，另外再支付合同原价的50%作为经济补偿。

信中还罗列了商铺持有模式错误、商铺久不开业将导致贬值等数条退铺理由，并指出，“如果紫金城商铺困境不解决，必将拖垮公司。公司一旦破产，业主们的权益将无法得到保障。”然而本就收入无着的业主积郁的怒火被江中集团的来信点燃，并多次集结以示抗议和不满，指责江中集团“罔顾天良，形同打劫”。据业主李先生向中国房地产报记者透露，在2013年5月，中央曾派督察组调解此事，江中集团承诺退铺按照自愿原则，租金仍会继续返给没有退铺的业主。

不过，与2013年年初业主们的各种激烈情绪相比，当记者再向业主们了解情况时，他们已经变得较为平和。“我们感觉现在跟江中集团的利益是一致的，还是希望江中集团能够把商铺经营起来，这样我们才能有稳定的收益。”目前尚未退铺的业主王女士说。

“现在已经有70%的业主退铺，只要都退铺，商业变成一个单体就不存在开不起来的问题。”刘田说，尽管不能得到所有人的认同，但江中集团把风险都告知了业主。

散售致祸的“烫手山芋”

一位商业地产专家对中国房地产报记者表示，分割出售无疑是紫金城商铺失败的关键问题所在。“出售商铺可以收回投资缓解租金压力，但商铺出售后的统一经营管理却十分困难，甚至会带来一些不可预估的风险。”刘田透露，万达集团曾来调研过紫金城，但其表示商业地产分割销售是万达集团早就抛弃的发展模式，不可能接手这样的项目。

万达集团第一代商业地产就采取过分割出售的方式，与紫金城遭遇了同样的尴尬。2003年，投资20亿元的沈阳万达广场是万达全国9大商业广场之一，然而一期开业之前，宣传中的欧倍德等几大主力店未能如期进驻，导致万达集团面临集体诉讼。之后，万达集团拿出8亿元对屡遭失败的沈阳万达广场进行回购，然而部分业主不肯“松手”，导致回购过程异常艰难。不得已，当地政府将之前散售的商铺定性为“非法临建”，最后不得已进行了拆迁，此事才算完结。

痛定思痛的万达集团最终确定了商铺只租不售的模式，才成就了今天的商业帝国。

除了万达集团，SOHO中国散售的商铺也经常是门可罗雀，“散、乱、差“的状况在各地饱受诟病，并最终逼迫公司转型。

中江地产紫金城如今的遭遇，几乎就是早期万达、SOHO中国的翻版。江中集团在地产方面的管理团队几乎全部是制药专业出身，认为只要拿到地就能赚钱，当其意识到商业地产必须引入专业团队运营时为时已晚。

2011年9月6日，中江地产原总经理何行真及财务总监罗鹃辞职，取而代之的是万达集团的干将王大庆和田东礼。王大庆曾任万达集团长春房地产有限公司总经理，其操盘的长春红旗街万达广场取得了巨大成功；而田东礼则是王大庆引荐而来，曾先后在万达南昌公司、福州公司和总部分管财务工作。

江中集团同时引入了新股东——与万达集团关系紧密的大连一方集团，希望依托其在开发运营商业地产和旅游地产领域中积累的丰富经验和雄厚的资本实力，将紫金城购物中心打造成南昌乃至中部地区最具特色、回报最丰厚的综合商业社区。

然而，已经将商铺散售出去的中江地产已经不能扼住其命运，多年未能开业运营，最终让投资者和运营方都陷入了尴尬境地。

中国商业地产联盟秘书长王永平向中国房地产报记者分析称，“南昌并不是商业地产发展的主流城市，且这一项目还有部分没有回购干净的问题，再加上国有企业背景，这种项目最终烂掉的可能性较大。”中江地产下一步的命运如何？中国房地产报将会持续关注。