房地产调控需要更大的勇气和智慧

应当着眼于房地产市场的长远发展，从一些基础性的工作入手，扎扎实实地推进体制机制建设，争取做一件成一件，形成政策的叠加效应。

严荣

中国房地产市场的复杂性在近期表现得愈加明显。一方面，不少城市的土地出让拍卖价格创下了历史纪录，此现象被部分媒体称为“地王频出”（实际上其中有些并非住宅用地），而且随着交易量稳步上升，“金九银十”的市场预期在不断增强。另一方面，一些有关地方政府债务压力和一些城市新区“空城”涌现的报道，引发了不少有关房地产市场呈现危机的评论，有媒体还披露了香港首富李嘉诚最近“弃港投欧”的投资动向，更是强化了对市场可能发生调整的猜测。

面对这种复杂局面，相关政府部门陆续有所动作。国家发展改革委和财政部负责人先后谈到要扩大房产税改革试点范围。住建部在8月下旬约谈了7个房价涨幅过大城市的相关负责人，并且透出将督查地方政府执行限购、限贷政策相关情况的信息。

作为被约谈的城市之一，河南省郑州市率先采取行动，出台了更加严格的房地产市场调控政策，包括价格控制、抑制投资、增加供应和强化监管等方面的内容。比如，在价格控制方面，对新批预售项目，预售方案中商品住房价格高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格的，暂不核发预售许可证；对已取得预售许可证的商品住房项目，按照环比“零增长”的要求重新申报未销售住房价格。再比如，在抑制投资方面，对持有郑州市居住证三年以上、在该市缴纳社会保险或个人所得税一年以上的非该市户籍居民家庭，限购一套住房；对未满20周岁的单身人员，暂停其在该市限购区域购房；对年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房。

但无论住建部的督查，还是类似郑州市的新政，能否取得预期效果，前景并不令人乐观。

从目前情况看，住建部的督查要取得实效，会面临很多困难。因为已有的限购限贷政策，有些是难以督查的。比如，新“国五条”中有关二手房交易按差价20%税率缴纳个人所得税的规定，由于种种原因，在全国大多数城市并没有（也无法）严格执行，这将如何督查？再比如，关于二套房的认定标准问题，同一城市的不同区域、同一银行的不同分支机构，都各有各的口径，而且所认定的口径还与银行发放贷款的额度和进度有关，这又将如何督查？

与郑州的举动类似，北京早在4月份实行的行政限价举措不可谓不严厉，但之后几个月，其房价环比涨幅仍然高居全国前列。虽然从房地产市场发展的角度看，郑州与北京不可同日而语，但北京等地房市的现状也足以说明，期望一纸政策就能控制市场发展，是不可行的。

房地产市场发展到今天，其复杂程度远远超出人们的通常理解。比如说，房价持续上涨的原因，既非简单的投机炒作所致，也非地方政府托市所能，而与城镇化进程、收入分配结构、货币供应、土地和财税制度以及文化观念等都密切相关。而要控制房价上涨，防范可能出现的风险，则要直面既得利益的固化、中央与地方财权和事权关系的理顺、全国房地产市场多元分化结构、金融机构激励机制的路径依赖等问题。因而，要跳出政府管理靠“吼”、市场发展靠“限”、预期引导靠“吓”的房地产调控老套路，以更大的勇气和智慧寻找可行之策。

之前一直有消息说，国家有关部门在研究房地产市场调控的长效机制。但是，作为一种理顺房地产发展若干重大关系、解决深层次问题的基础制度，长效机制的建设绝非易事，不会一蹴而就，也不可能一劳永逸。首先，长效机制不能是空中楼阁。离开了基础工作的支撑，长效机制只不过一纸空文。这些基础工作包括：动态掌握全国住房信息、土地制度改革和财税制度调整等。其次，长效机制不会是万灵药。对于很多深层次的体制机制因素，如货币超发、居民投资渠道不畅、收入分配结构不合理等，长效机制难以涉及，更难以有直接成效。再次，长效机制不会是永动机。在一个城镇化进程仍然处于加速的经济体内，任何与房地产市场发展相关的机制都随时要面临变革，否则不可能适应新形势。

与之相比，一种“走小步，不停步，一直有进步”的思路更值得重视。也就是说，应当着眼于房地产市场的长远发展，从一些基础性的工作入手，扎扎实实地推进体制机制建设，争取做一件成一件，形成政策的叠加效应。

中国房地产市场的复杂程度很高，但同时也具有脆弱性和敏感性等特征。比如，新“国五条”出台，就使全国各地的房地产交易中心不得不通宵达旦、夜以继日地忙碌；中国（上海）自由贸易试验区的获批，看似与普通居民的住房投资直接关联度不大，却引发了邻近区域个别楼盘的躁动；小区的老伯和阿姨都会讨论美国量化宽松政策（QE）退出对中国房价可能造成哪些影响。所以，在这种背景下，宏大框架的长效机制建设并不适宜，更多地要通过一步步的改进，逐步增强市场的稳健性，改变市场过于敏感的特性。

具体而言，迫切需要推进的基础性工作至少包括以下几方面。首先，清理并简化已有的限购限贷政策，稳定政策预期。其次，尽快建立定期开展住房状况普查的机制。通过普查，动态地掌握真实的住房总量、住房配置结构、空置率以及住房困难和房屋安全状况，并以此为基础，提高相关政策的针对性和有效性。再次，全面理顺房地产财税制度。既要使各级政府的财权与事权相匹配，也要使税收制度设计有利于住房资源的合理配置。另外，需要改革土地市场，推进对土地年租制的探索，同时加快完善土地二级市场。

“积土成山，积水成渊”。中国房地产市场的长远发展需要体制机制建设的稳步前进，这比钟摆式的政策调整，更需要勇气和智慧。

（作者系上海市房地产科学研究院副院长、管理学博士）