网易财经3月5日讯 全国政协常委、万达集团董事长王健林3月4日对网易财经谈到，下半年，各地的楼市政策微调和中央调控之间的博弈还会更多，政策微调考验地方政府智慧。
王健林表示，房地产税收是地方政府的主要税源。在地级市的层面，房地产税收收入，约占到地方一般财政收入的35%—40%。因此，“下半年，各地的政策微调和中央调控之间的博弈还会更多。”
他认为，中央在为今年宏观调控政策定调时已经指出，在保持宏观调控不动摇的情况下，政策要适度微调、预调。就是说，中央实际上已经认可了这种“微调”，但是怎么调就需要地方发挥智慧了，在不伤及中央政策的核心框架，不动摇这个基本理念的情况下，调整是可以的。
“比方说购房者利率恢复到八折，或者首次置业的人，减免当地政府收的这种契税，这种微调我相信中央政府是不会干预的。”他续指。
对于近期央行年内首次下调存款准备金率0.5个百分点，王健林认为，0.5个百分点的幅度太小，除非一次能下降5个点以上，银行才能从央行获得一定的流动性。所以对于房地产企业的利好更是微乎其微。而现在所有各家银行，最关键的问题是缺存款。
对于万达的融资来说，其旗下商业地产和院线业务目前都在IPO，但王健林也对网易财经坦言，商业地产上市今年获得实质性突破的难度较大。因为今年的宏观调控已经提了坚持房地产调控不动摇，万达一旦上市，至少有几千亿的市值，可能会被联想到是不是市场的一种风向标。
“我们融资渠道是比较（畅通的）。今年前两个月，全国排名前十的房地产企业，就是万达在拿地，这就证明我们的现金流还是可以的。”王健林说到。
对于万达谋求海外投资一事，王健林4日也透露，拟并购的项目或与文化产业有关，并且主要是用万达自筹资金来做。
访谈全文：
网易财经：董事长您好，我注意到您的提案中间有提到要“首套房贷恢复七折优惠利率”，但是您为什么没有提限购这个内容呢，是否因为觉得银行政策比限购对楼市来说更加重要？
王健林：首先，现在提取消限购是不现实的，温总理在年初发言已经反复讲了，现有调控政策不放松、不调整，中央已经有明确的指示了，再去提这个没有实际意义。而对购房者重新恢复优惠利率，就是一个非常现实的问题，可以做到。昨天，四大行已经明确宣布，充分满足首次置业者的购房贷款需求，而且保证基准利率以下。七折优惠利率是谁决定的呢？是央行决定的，应该出台一个统一政策，重新恢复七折或是其他幅度的优惠利率。
我在提案中做了一个数学的统计分析，全国房价下降两成和七折到基准利率之间的优惠是一样的，就是说，如果利率不优惠，全国房价下降的好处购房者是拿不到的。购房者都在算账嘛，老是问房价掉没掉，其实房价掉两成、三成，但利率上去的话，尤其在目前资金趋紧的条件下，买房者是没有什么好处的。所以应该关注更实际的东西，我是替首次置业者来提出建议，宏观调控不应该伤及刚需。
网易财经：您怎么看待现在地方政府对楼市调控做出的微调呢？
王健林：各地的政策微调和中央调控之间的博弈还会更多，这仅仅是开始。今年下半年还会更多，为什么呢？房地产税收是地方政府的主要的税源。我们在全国做过大概十几个城市的抽样调查，不算直辖市，在地级市这个层面，房地产税收收入，合在一起大概要占地方一般财政收入的35%—40%。所以，地方在近一、两年，可能都是比较困难，那必然要做出一些调整，所以我觉得这种事情还会更多。
网易财经：那您是否赞成在地方在中央的调控框架下做一些微调呢？
王健林：我觉得不是我赞成。你看温总理讲了嘛，在保持宏观调控不动摇的情况下，政策要适度微调、预调，中央已经认可了。但是怎么调？这就需要地方发挥智慧了，不伤及中央政策的核心框架，不动摇这个基本理念的情况下，调整是可以的。比方说购房者利率恢复到八折，或者首次置业的人，减免当地政府收的这种契税，这种微调我相信中央政府是不会干预的。
但比如说上海的那个调控措施，三年居住证可以买二套房，一下上海有100万人可以再买一套房子，这种调整，或者像芜湖那种新政，可能跟中国目前的调控政策有根本的背离，这个就有问题。
网易财经：去年，有很多城市把房价调控目标跟当地的GDP，人均收入挂钩，您认为这种匹配是否是合理的？
王健林：现在这个问题已经不重要了，因为今年两个月之内，全国70个大中城市全部环比止涨，已经有接近50个城市环比下跌，全部滞胀。为什么重点关注70个城市呢？因为这70个城市占全国房地产交易量的八成。从这70个城市的数据来看，去年不说，就今年前两个月，全部环比止涨，所以提出来跟GDP挂钩已经意义不大了，GDP就是增长5%，CPI上涨3%，都没有意义了。今年整个房价，我觉得环比没有再上涨的可能，就是一个环比缓慢下跌的过程，所以再跟GDP、人均收入挂钩意义不大。
网易财经：央行最近年内首次下调了存款准备金率，释放4000亿的资金，对房企来说，可以从哪些方面具体获得这些利好？
王健林：这个是很多业界以外人士的一种误读，以为存款准备金率的下调，市场就多流动性，这是错误概念。存款准备金率和市场流动性的增加，不是完全直接相关的。存款准备金率是银行上交到央行的一种资金的比率。其实现在市场上缺的是存款。因为在过去4万亿的投资下，大量发放贷款，导致最近一年以来，特别是最近半年以来，老百姓在银行当中存款的比重下降非常大，就是老百姓现在有钱，也不愿意存在银行去了，因为银行现在一年固定利率就3厘多，而你去买理财或者去投资一些私募会获得更好的收益，所以现在银行存款的量在逐月下降，甚至大幅减少，所以即使银行现在存款准备金率下降3个点、5个点，但银行现在没有头寸，手里没有现金。现在所有的各家银行都陷入叫揽存大战，关键的问题是存款上不来，所以这个存款准备金率的下调，对市场资金宽松，或者流动性的增加没有实际的大的意义。
这是一个经济学的概念，比较复杂的东西了，很多媒体、老百姓都说，哦，以为一放，一降存款准备金率，又多4000亿到市场上，不是这样的概念。这个比例下降几个点，1个点、2个点是没有意义的，除非一次下降5个点，银行才能从央行获得一定的流动性。目前这种下降0.5个点没有意义的，现在所有各家银行，如果你真正深入了解一下，是缺头寸，缺存款，市场上钱没有丢失，但钱去哪里了呢？去银行少了，去其他渠道多了。所以说我觉得以为下降存款准备金率市场就钱多，甚至房地产也会获得好处，这完全是一种误解。
网易财经：所以说对房企的融资其实用处不大。
王健林：不是对房企，是对全国所有的企业，这0.5个点，4000亿，实际上起不到什么作用的。现在的问题就是我刚才讲的，现在核心问题，银行手里没钱，没钱放贷，这是目前的一个核心问题。
网易财经：对于万达的融资来说，我们知道商业地产和院线这块一直在申请IPO，今年商业地产这块的IPO会不会有实质性的突破？
王健林：今年我觉得比较困难吧，今年你看有一个口号：坚持房地产调控不动摇。像万达这么大的盘子，至少几千亿的市值这种大盘子上去（会有难度）。其实去年调控这么严，也有一、两个小型的房企获得上市审批和重组的，比如说新华联地产就是去年才刚批的。但像我们这么大的盘子如果要上市，可能是会被联想到是不是市场的一种风向标，所以我判断今年难度比较大。
网易财经：所以说万达的融资渠道还是靠银行、信托还有其他的？
王健林：我们还有自己的销售。
网易财经：自有资金。
王健林：我们的自有资金，我们去年1000多亿的销售，而且万达的利润率相对是比较高的。说到万达的融资，除了从房地产销售获得资金，万达还有一个更大的秘密武器，就是我们有大量的持有物业，经营持有物业去做抵押贷款，尤其是商业类的持有物业去做抵押贷款，绝大部分是不作为房地产贷款的。拿商业物业的租金做贷款，是一种经营抵押贷款，和房地产贷款是两回事。我们有大量的经营性物业，我们融资渠道是比较（畅通的）。今年前两个月，全国排名前十的房地产企业，就是万达在拿地，这就证明我们的现金流还是可以的。
网易财经：您刚才说到持有物业，我看了一下万达近几年的销售额，商业地产这块似乎主要的收入来源还是在销售这块？
王健林：销售收入和租金收入不是一个概念的，租金收入最多就是10亿级别的增长了，而销售数额是以百亿级别的增长，那当然比不上了。我这个租金增长，比如讲建房子，要消耗土地、成本，还要消耗建设资金，但租金一个厂子最多就是一、两亿，即使每年百分之十几的增长，他也就是千万级的增长，所以这个数字是无法跟销售收入比的。而销售不一样，一平米卖出去就是1～2万。所以在商业地产本身，恐怕想改变销售收入大于租金收入没有可能。
但是集团本身来讲，有可能。我们的一个目标就是在8年—10年时间，整个集团的收入比重，来自于房地产的收入比重降到50%以下。因为我还有旅游度假，连锁百货，文化产业。百货企业从今年开始，每年会增加百亿以上的收入，一年一个百亿级的台阶，可能再过五年以后就是两百亿级。还有旅游度假，这种企业上来就是百亿的收入。我们集团本身是可以做到非地产比重将来降到50%以下。
网易财经：现在这个自持的物业的比例大概是一个什么样的水平？
王健林：持有物业，去年我们已经公布了一个数字，去年是900多万平米，去年竣工了300多万平米，总数900多万。我们的物业都是自己持有，全部百分之百是自己的资产，我们没有“少数股东权益”，没有和其他股东合作、合资。
网易财经：您刚才说到文化产业，您也说过要把文化旅游这块作为公司一个未来的主要增长点。之前中国进出口银行是跟公司有一个授信，这个额度您能大概透露一下吗？
王健林：进出口和开发行、国开行都跟我们有文化和旅游方面的授信，都是几百亿的规模。
网易财经：进出口银行的这个？
王健林：进出口，国家开发银行都有。
网易财经：都是几百亿？
王健林：都有，都有。
网易财经：具体的数据呢？
王健林：这个双方都有保密的要求。这种授信只是限于文化和旅游，还有跨国并购这三个方面。进出口银行和国开行两家都只限于这三个方面，他不支持我其他的，不管是地产、零售他都不支持。其实，在这三方市场，用钱的量应该不大。尽管有很大数额的授信，但是每年用的钱量是不会太大的。文化产业方面，我们去年在全国大概不到100亿的投资，就已经是全国第一了。但我们的商业地产一年就是1000多亿的固投，这个没有办法比的。
网易财经：您之前也说到海外并购今年会有实质性突破，这个项目是进出口银行的融资在做吗？
王健林：没有，这个海外并购我们现在还没有到宣布的时候，而且如果要搞的话，恐怕还是自筹资金为主。
网易财经：自筹资金。
王健林：嗯
网易财经：那是不是文化类的项目呢？
王健林：有可能，有可能。
网易财经：您对民营企业影片的进口权问题怎么看，民营企业能放开吗？
王健林：现在我觉得比较困难，我估计应该在十八大以后。第一，现在是本届政府最后一年了，现在各个行业都在制定细则，温总理的要求是六月底，细则出来以后还有一个理解、实施的过程，可能就到年底了，所以我觉得今年可能性不大。但是我相信下届政府的任期内一定会有成果的。
10年前，给这两个公司（编者注：中影、华夏）进出口权的时候，民营企业在行业内的占比是很小的。现在在电影这块，无论是制作还是放映，国企比重是极其小的，你看在电影制作市场上和电影放映市场上，有国企吗？很少，民企完全是一个占主流的地位。目前，万达院线一家就占了全国15%的市场份额，而且每年这个份额在增加。我们现在又进入了制片行业，我相信如果你的比重进一步扩大，一定会获得话语权，这是毫无疑问的，而且也有必要打破国企的垄断，凭什么两个都给国企，民企至少给一张牌吧我想，应该有这个可能性。
网易财经：在文化产业创意产业方面，万达集团下一步有什么新的打算和动作？
王健林：文化产业我们已经宣布了，一个是我们去年投资5亿成立了自己的制片公司，今年大概会有四部电影投入。从2013年以后，每年会有八到十部电影投拍，万达是进入中国电影制作行业当中第一个大企业。现在在文化这个产业方面投资，大企业是很少的，都是小微企业，我们是第一家进来的大企业。所以我们上来就是给了5个亿的制作经费，而且如果形势好，市场反应不错，我们还有逐渐增加的可能。
第二，我们去年投资100亿，已经宣布了，和美国的德贡公司，成立一个合资的大型演艺公司，做大型的舞台秀。第一台节目投资25亿的武汉汉秀已经开工，节目制作本身也差不多完成了，机械设备定做进口也开始了，两年之内会正式开演。然后第二个、第三个在版纳和大连，也获得土地了，这个可能在世界上也没有，短短的几年内100亿左右的投资，投资这么大的舞台节目秀，而且我们这些舞台节目秀一定会超过美国拉斯维加斯所有秀的水准的。我们的舞台演艺节目提了一个口号：打造世界影响力的中国文化品牌，我相信这个会给中国的文化产业争光的。这种文化项目出来一个节目，一年收入就是论四、五亿这种水准的，观众都是80—100万人次，它应该是一个巨型项目。
网易财经：董事长，院线这块如果上市以后，会不会让院线进入一个大规模的扩张的阶段？
王健林：院线还没有获得批准，如果一旦获得批准的话，看募集多少资金吧，本身现在万达院线应该说就不缺钱，如果再有这么多钱，你说干什么呢？如果有好的可能性的话，并购可能是一个方向，加快发展。
网易财经：去年好象没有完成开业的目标。
王健林：对。
网易财经：是什么原因呢？
王健林：去年是宏观调控的结果，我们自己的16家店全部完成了，外面签的租赁协议的10来家，有超过一半就没有竣工，可能这个趋势还会进一步，包括今年的我都担心能不能完全竣工。受资金影响，这些协议都是签在大型购物中心里的，很多企业的资金紧张，可能工期就是向后拖了。
网易财经：所以今年这个增速目标放缓也是这个原因？
王健林：没有没有，增速今年数量比去年多，今年30家影城，电影城开业30家，因为去年有7个，有6个影城延续到今年了嘛。
网易财经：今年提的院线的收入是28个亿，是吗？
王健林：目标是28个亿，但是我相信年底会超出的。
本文来源：网易财经
作者：江旋
责任编辑：
王晓易_NE0011
