网易解读450期：闲置土地新规是新瓶装旧酒

网易财经12月23日讯 12月21日，国土资源部对外发布了《闲置土地处置办法（修订草案）》征求意见稿，这是该办法实施12年来首次进行修订。新的“征求意见稿”与1999年版相比，有什么突破呢？

所谓12年来首次修订，只不过是新瓶装旧酒

新规很多规定与旧版相同，处置力度并未加重

旧版的《闲置土地管理办法》自1999年4月颁布施行后，至今未曾做过修改，此次国土资源部就《闲置土地管理办法（修订草案）》公开征求意见，因是12年来首次修订而备受关注。有业内人士称，“征求意见稿”在闲置土地的认定、查处等环节更加规范。

但对比之后即可发现，新版《办法》的草案与12年前的旧版相比，几乎没有大的变动。首先，在闲置土地的认定标准上，新版与旧版基本一致：满1年未动工开发建设的；已开工建设但开工面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%；且未经政府批准中止开发建设连续满1年，以及法律法规规定的其他情形。

在查处环节，关于限制土地的处置办法依然是闲置满一年可征收20%土地闲置费，满2年可无偿收回土地使用权。

所谓“约定竣工时间”这一亮点，08年就已有过相关规定

此前一直有专家认为，有的开发商开来几辆挖土机、打桩机假装开工，因此明确开工进度尤其是竣工时间，对打击囤地才更有约束力，

许多媒体在报道《闲置土地管理办法（修订草案）》时，将“约定竣工时间”作为本此修订的一大亮点重点诠释，但其实关于土地出让约定竣工时间的相关规定，在2008年时就已出台。

于2008年7月1日起正式启用的、由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同中，明确了约定出让地块的开工、竣工时间，同时规定用于商品住宅开发的土地，开发时间最长不得超过三年。

新版唯一可称为亮点的，是规范了致土地闲置的政府原因

以往闲置土地常因为政府原因而免于处罚

所谓土地可闲置的“政府原因”，即因为因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为造成的土地闲置，不在处罚范围内。

以往遭查处的闲置土地，有很多是以地方政府规划因素造成闲置为由，逃避处罚。据国土部的统计，2010年全国曾清理整治房地产闲置用地13万亩，处置近10万亩。而其中约半数的土地闲置是因为“政府原因”。

因此新版中对政府原因致土地闲置做出了规范，细化出了调整城乡规划、延期交付、供应土地存在权利不清、修改建设条件、因违法原因责令其停工等6种去情况，以及司法查封、诉讼、仲裁或者军事管制、文物保护等其它不可抗力因素。

新版加强了对政府原因致土地闲置的规范，但恐怕难以奏效

新版草案除了细化出政府原因造成动工延迟的6种情形，同时规定属于“政府原因闲置”的土地，土地使用者应当在“接到《责令限期动工通知书》15日内，向土地所在地市、县国土资源主管部门提出申请”，经审查属实的，“市、县国土资源主管部门，应当在30日内，向土地使用者出具书面证明材料”。

但新增的这道“申报——审批”的程序未必能约束假借“政府原因”之名逃避处罚的情况。因为地方政府与开发商之间存在利益关系，审查、审批权由当地的地市、县级部门掌握，而开发商本来就是通过地方政府拿地，所以不排除二者沆瀣一气的可能。

地方政府的“卖地”需求，令闲置土地处置办法遭遇执行难

中国指数研究院副院长陈晟认为，目前全国土地市场冷清，地方政府地卖不出去，于是会对开发商采取变通办法，推出一些优惠措施，比如允许开发商晚付款，推迟工期、变更土地性质等。

闲置土地管理办法的执行和落实，有赖于地方政府的态度。但地方政府的土地财政令其对开发商具有依赖性，政令执行上往往大打折扣，这也是为何国土部屡次彻查闲置土地，但常常上了“黑名单”后后续处理就不了了之的原因。

而且新公布的“征求意见稿”也在执行上留下了斡旋的余地：县级以上地方国土资源主管部门在拟定闲置土地处置方案时，需要与土地使用者进行协商，若双方协商一致，则可选择以下处理方式，包括延长动工开发建设期限，改变土地用途，协议有偿收回国有建设用地使用权，置换土地等。在协商未能达成一致时，采取征缴土地闲置费、收回使用权等处理办法。

或许正是出于对地方政府执行上的担忧，国土部在“征求意见稿”中加入了如下规定：“政府或者政府有关部门因未履行国有建设用地有偿使用合同和划拨决定书约定、规定的义务或者违法行政行为造成项目动工迟延的，应当依法承担违约责任。”

有媒体将这一条评价为“或许是与12年前最大的不同”。

结语：《闲置土地处置办法（修订草案）》征求意见稿与1999年版相比，并无大的不同，近似于“新瓶装旧酒”，只是在楼市调控期起一种强调、重申的作用。但若地方政府与开发商的利益联结不能断除、执行上的障碍一直存在的话，无论重申几次，也难有实效。

详情请见专题：闲置土地新规是新瓶装旧酒