编者按：重提“二次房改”或许需要从制度变革入手，在政府愿意建设保障房的背景下，也要找到类似REITS投资香港廉租房的盈利路径，才是中国实现“居者有其屋”的最长远设计。
网易财经2月5日讯 “经适房与限价房不应该因噎废食，而是应该不断加以完善，以实现廉租房+经适房+经济租赁房+限价房为主体的‘无缝对接’式的住房保障体系。”现任广州大学商学院房地产研究所所长的陈琳教授在接受网易财经专访时作出上述表示。早在房价高涨的2007年，她曾参与了广州市首次低收入家庭住房困难调查，并一直进行着住房保障方面的课题研究。她建议，将限价房作为一个市场调节的“蓄水池”，也纳入到住房保障体系中来，同时对于定价机制进行改革。
希望与现实的差距
通过与低收入者住房困难家庭最近距离的接触，陈琳发现，有些家庭三代同堂住在一个7平方米的房子，搭着阁楼，上上下下都是铺，甚至有人睡在地上。而这些困难家庭最大的希望就是政府能够提供更多实物配租廉租住房。当时正值房价高涨的2007年，保障性住房的房源有限，广州市政府手中可用于实物配租的廉租房并不多，因此多以租赁补贴为主，经适房建设则基本属于停顿状态。
“被调查者中大概有一半的人希望租房，有实物配租最好；一部分人希望可以买，但是可承受的房价大部分是在20—30万之间，很少有超过30万的，还有一部分是20万以下。另外还有一个‘夹心层’，他们的条件达不到廉租房的申请标准，又买不起经适房，希望通过租房解决居住问题，哪怕租金比廉租房高一些都可以。”陈琳表示，正是出于对“夹心层”的居住问题的考虑，广州如今准备开始推行“经济租赁房”。
调查显示，在这些低收入家庭中，精神残疾，四肢残疾，重症和高龄这样的特殊群体所占的比例较普通人群要高，同时大部分人受教育程度不高，职业多以打散工为主，有部分是失业下岗。因此，他们最关心的是保障房的选址和产品的类型问题。大部分人希望不要远离自己原本生活的圈子，以保证自己离打工的地点不要太远，孩子上学、家人就医也方便；至于产品类型则要求面积不要太大，但户型尽可能丰富一些，方便老人与孩子有独立的空间。
不过，最初广州建设的保障房，离被调查者的希望尚有不小偏差。比如地处金沙洲的保障房项目，当时配套没有跟上，一些原本在市区就业的住户纷纷反映，交通成本太大。陈琳仍记得当时有一位在市区打散工的廉租房住户，每月的收入只有600多元，如果从金沙洲到市里面每天来回单程交通是4元，双程就是8元，还要加上盒饭，这样一来，每月没有任何结余。所以他觉得很苦恼，后来就放弃了在市内打散工的工作。
而另外一个重要的偏差就是户型的设计问题。“2007年时设计的一些户型偏大，大部分是60平方米以上，有的甚至超过七八十平米。对于低收入家庭而言，这么大的户型无论是买还是租，都十分困难。控制在60平方米以内，甚至30－40平方米左右其实比较合适，这样一来可以降低他们在居住方面的支出，二来也可以通过这种产品设计过滤掉一些不当获利的需求。”陈琳说。
陈琳表示，近两年，广州市政府也在不断地对这两方面加以改善。比如，越来越多的保障性住房选址在市中心，比如万松园、聚德花苑、泰安花园，而原本偏远的项目的配套也在不断完善中。“对于比较偏远的项目，我们也呼吁政府可以考虑给予低收入家庭发放交通补贴，或者就近提供一些就业机会，同时将教育和医疗等公共服务的配套做好。”
“无缝对接”
每当提起住房保障，内地不少学者必提香港和新加坡。据了解，香港三分之一是公屋（相当于廉租房），占到33.3%，六分之一是居屋（相当于经适房+限价房），也就是16.7%，加起来享受政府保障房的人约有50%。而住房保障覆盖程度更高的则当属新加坡，政府通过廉租的组屋（相当于廉租房）和廉价的组屋（相当于经适房+限价房）来解决人们的居住问题，其中前者所占比例达到8.6%，后者比例高达79%，只有不到两成的人是在市场上解决居住问题。
内地究竟可在多大程度上学习香港和新加坡呢？“一下子把80%多或者50%的人纳入住房保障体系中是太不可能的，毕竟政府财力有限，目前需要加大面向低收入者的廉租住房的建设，完善面向中低收入者的经适房制度，推出面向‘夹心层’的经济租赁房，因地制宜、因时制宜地建设限价房。”陈琳建议，在被保障对象经济状况改善时，采取提高租金或变租为买的较为平滑的退出方式。“这样就可以形成一个‘无缝对接’的住房保障体系。”陈琳说。
对于目前争议较多的经适房，陈琳认为不应该因噎废食。“对于政府而言，经适房可全部收回建设成本，这一来可以使得财政压力不致过大，同时也可免去日后部分维护与修缮的负担；对于购买者而言，所谓有恒产者始有恒心，他们一来会更加爱惜自己的房屋，同时也可免除后顾之忧，真正实现安居乐业。所以针对经适房，应该完善的是准入制度、产品设计、后续管理及退出制度，而不是完全取消。”
陈琳还建议有关部门将限价房作为一个市场调节的“蓄水池”，也纳入到住房保障体系中来，在房价高涨的时候多推一些，房价下降的时候则减少供应量甚至不推。去年初，全国首个限价房——广州保利西子湾曾被多名业主起诉并拒绝收楼。虽然导火索为“部分质量问题”,但更深层次的原因在于当时限价房贵过周边的商品房。对此，陈琳建议将限价房的定价期限由土地出让环节推迟至房屋入市环节，以便贴近当时的市场价格。同时限价房的户型面积也不宜过大，以控制在70平方米以内为宜。
土地与资金困局
对于保障性住房的建设而言，土地供应紧张可以说是最大的难题。尤其像北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，市区的土地供应十分紧张，而地方政府出于财政收入的考虑，更愿意通过招挂拍的方式将土地卖作商业开发或招商引资。
对此，陈琳表示，现在保障性住房用地每年都有规划，希望这种规划能够以立法的形式加以确保。此外，还需要政府转变执政理念，如将土地收益最大化转变为公共福利最大化，同时，还可将保障性住房的完成情况纳入相关政绩考核指标。多管齐下，以保证保障性住房建设的顺利完成。
据了解，目前国家对于保障性住房的资金来源开辟了多种渠道，包括用公积金增值的收益来建廉租房，将土地出让收益的10%用于建保障性用房，同时试点将公积金贷款用于保障房建设。“对于财政收入比较充裕的城市，应该说资金缺口不算太大，关键是要地方政府转变观念；而对于一些经济比较落后、确实没有足够财力建设保障性住房的地区，国家应该从中央财政中拿出一定的资金进行扶持。”陈琳说。
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本文来源：网易财经
作者：张鸿雁
责任编辑：
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