网易财经12月24日讯 昨日，个人住房转让营业税政策细则终于揭晓，营业税优惠从购房满2年转为购房满5年。就在同一天，上海又出现了全国住宅单价新地王，楼板价达3.25万元。一方面是国家出台政策加强对投机投资的打击，而同时，地王仍然不断涌现，由此引起关注的是，一系列相关调控政策对楼市的影响到底能有多大。多位分析人士认为，营业税新细则对投机有一定的抑制作用，但需与二套房房贷首付比例及利率调整等其他相关政策配合，才会有显著效果，而市场供应不足和地王的涌现，也使得新的调控政策对房价短期内不会有太大影响。
抑制投机依赖整体环境
“政府去年底制定营业税优惠政策时，没有想到地产业今年会拉动得这么过头，投机现象非常明显，已经触及到政府的底线了，所以现在只能尽最大程度来调节”，中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，营业税优惠从购房满2年转为购房满5年后，对明年的投机投资会有抑制作用，但需要配合二套房房贷的个人首付比例调整以及利率调整等多方因素。
美联物业研究部也认为，营业税调控政策不会对明年楼市产生深远影响，对投机行为的调控将依仗其他政策。
让中房指数研究院副院长陈晟担心的是，营业税优惠由购房满2年转为购房满5年，会导致一些购房满2年不满5年的业主，推迟出售已有房源，一旦这种情况大规模出现，势必带来明年二手房市场的供应紧张。“如果市场供应不足，而需求仍然很大的话，业主就会把税收转嫁到买家”，陈晟说。
因此，陈晟认为，营业税政策调整对投机投资有一定抑制作用，但是如果市场供应出现不足的情况时，这一抑制作用将有限。
房价短期内仍然居高不下
尽管国家调控政策陆续出台，但是业内人士纷纷表示，房价短期内仍然居高不下。
由于政策调控显现效应还需一定的时间，因此，马冀认为，明年上半年房价基本会延续今年年底的价位。“地王不断涌现，土地溢价水平高，房价就仍然下不来。”他说。
而陈晟向网易财经提供了一组数据，来说明房价居高是由供求关系决定的。陈晟认为，上海日成交量新房在六七百套，二手房月成交量在15000套是属于正常的，但现在上海新房日成交量有1500套，二手房月成交32000套，需求明显大于供应。“投资性、改善性、刚性的需求都有”，陈晟说，“而且明年市场化供应的房源还在下降，所以尽管有政策调控，但是明年房价螺旋上升的趋势是不会变的。”
在陈晟看来，明年短暂的购买机会会在二三季度之间显现，是因为今年年底的调控政策开始显现一定的效应。
不过，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，明年一季度，市场将明显降温，二季度如果房价重新高涨，国家还有其它政策出台，若保持稳定和调整状态，则紧缩政策不会再加码。
地产商重新洗牌
在国家不断出台调控政策的同时，地产商们仍然在疯狂地以天价拿地。“因为在他们看来，2011年房价还会往上走，所以他们不担心资金风险。”一位业内人士告诉网易财经。
12月17日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署五部门联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商以后买地时，土地出让金缴纳首付比例最少50%，原则上一年内缴清全款，特殊情况可延至两年，对拖欠土地价款者也有禁止参与新土地交易等惩罚措施。
“国家从纵向上一定程度地打击了开发商囤地现象”，马冀说，“新的规定和目前一线城市土地出让金的高溢价率，都对中小开发商的挤压很大，房产业明年面临新一轮洗牌。”
昨天，上海新江湾城C6地块由中建地产以37.2亿拍得，溢价率达到116.6%，楼板价达3.25万元，成为全国年度住宅单价新地王。前天，广州诞生了一个255亿元的全国总价地王，由富力、雅居乐、碧桂园强强联手竞得。
陈晟认为，之所以地王不断涌现，是因为现在很多地块都是稀缺资源、好的可供出让的土地已不多，开发商现在不拿以后就没机会了。对于这一点，绿城集团董事长宋卫平就曾表示，高价拿地风险很大，但是没有办法，必须要快速占领市场份额，能拿到地对开发商来说，是大力扩张的前提。绿城集团今年以来至12月8日，已拿地近290亿元。
飞涨的出让金，也让大开发商强强联手的拿地模式成为趋势。“这是在新形势下拿地的新模式，优质地块大家都想要，这样的模式可以分摊巨额地价的风险。”马冀说。
不过这样的规模效应也仅限于在大开发商之间，陈晟认为，目前的形势势必让开发商进行新一轮洗牌。“国企开发商和有钱的民企开发商未来将在一线城市活跃，一些中等开发商将被挤到省会城市去，再小的开发商则适合去小城镇进行开发，中国的房产市场空间还是很大的。”他说。
本文来源：网易财经
作者：王婷婷
责任编辑：
王晓易_NE0011
