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马光远:“地王”崛起与高楼倒塌

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马光远(经济学博士 专栏作家)

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(马光远 网易财经配图)

最近,房地产市场最热点的话题有两个:一个是全国一线城市土地市场再陷“07式疯狂”,从南到北,地王每天都在刷新,城头变换大王旗。以北京为例:5月25日,北京通州区九棵树大街地块刚刚诞生了17.4亿的 “地王”,6月26日,朝阳区奥运村乡地块就拍出了19.6亿元,而定于6月30日开拍的一宗股价在25亿以上的,必将成为新的“地王”,可谓城头变换大王旗。

在全国土地市场一片疯狂的同时,6月27日早晨5时半左右,位于上海闵行区的“莲花河畔景苑”小区一幢已接近完工的在建13层商品楼突然整体倒塌,该消息一经互联网发布随即超越“地王”,成为地产各大网站地产频道点击率最高的话题,举国震惊。

一面是疯狂的圈地,一面是倒塌的在建住宅,期间并非毫无逻辑,稍微回瞻中国房地产的疯狂史,每一轮地产投资热潮,如影相随的就是必然产生一些具有安全隐患的建筑垃圾,上海的建筑倒了,倒在全国疯狂圈地的狂潮中,的确具有某种宿命的预示意义。

美国的房子还在跌,欧美的房子在盘整,唯独“中国房子”一枝独秀,在全球经济萧条,国内经济未稳,企业利润下滑,居民收入缩水的大背景下,硬生生走出了一轮谁也看不懂的全面上涨的行情。虽然发改委那个从来都不准确的数据显示房价还在跌,但事实上,很多一线城市的房价已经演绎了全面上涨的疯狂。广州、北京等主要城市楼盘价格很多超越了2007年的历史高点,买房排队卖号的怪相又再现江湖,深圳的房子在领跌之后再次领涨全国,在08年统计数据显示需要消化至少两年的库存一夜之间无影无踪,很多地方开发商的数字显示,房子只够买3个月,4个月,房荒又来,圈地潮起。

但是,房地产经济的基本逻辑和常识告诉我们,在宏观经济不景气的情况下,房地产全面回升基本是不可能的。2007年的圈地历史也明明白白告诉我们,“地王”频现,并不一定意味着房地产市场的繁荣和景气,相反,可能意味着是房市崩溃的前兆。2007年“地王”频现之后,中国房地产市场随机进入了调整期,殷鉴不远。和2007年相比,这一轮圈地,主要动力来自于政策的三重推力:一是宽松货币政策导致的流动性过剩,宁波举行的北京国际金融论坛夏季年会,业内人士、高层都明确指出,信贷资金大量流入了楼市,助长了新的泡沫,推高了银行的风险;二是疯狂的资本金调整政策,自2008年下半年开始的所有的救市政策,都比不上国家大幅下调房地产投资资本金比例的影响,从35%大幅下调至20%,等于是拿银行的未来赌房地产的明天;三是人为制造的通胀的预期,开发商都在鼓噪,恶性通胀将来,买房子保值。在这三重推力下,没有经历真正调整的房市重现疯狂,走出了一轮和居民收入与宏观经济完全背离的行情。房价重回巅峰,国家房地产调控政策陷入尴尬。

国土部最新的数据表明,地价不是房价高企的主要因素,但傻瓜也知道,面包价格不仅取决于供求规律,更取决于面粉本身的价位。在地价的推动下,房价再一次短期疯狂上涨似乎成为必然。以北京奥林匹克公园的“地王”为例,按照目前的地价,楼面价将达到每平方米15216元,如果再考虑拆迁成本、基础设施费、建安成本、契税等,每平方米的价格至少将在2万以上。这么高价位的房子,究竟有多少真实需求?我们看到,楼市推动地价,地价再助楼市,而这一切的背后,并非经济的全面回暖,而完全是用于救实体经济的资金进入了虚拟经济所致。而各地过于宽松的销售政策,无疑于火上浇油,一成首付,零首付等重现江湖,投机盛行,在实体经济仍然在泥沼中挣扎的情况下,这种虚火不可能持久,而一旦银根收缩,流动性回收,房地产新一轮惨烈的调整将不可避免,银行将成为最大的买单者,中国式债务危机似乎并不遥远。

面对楼市、股市的疯狂,在政策上绝不能对此无动于衷了,经济真正复苏的关键不在于楼市、股市的虚火,而在于实体经济本身真正回暖。如果虚拟经济背离实体经济的基本面,只能意味着新一轮泡沫的破灭,不仅无助于实体经济的回暖,反而会成为下半年经济复苏的最大隐患。“地王”的出现,不仅仅有开发商的非理性炒作和预期,同时,也和土地供应制度以及地方政府的推波助澜不无关系,土地市场繁荣的直接受益者是地方政府,在地方政府保财政收入的短期利益的主导下,对于未来房地产市场的调整在政策上可能不会考虑更多。但历史经验告诉我们,对这样的风险如果在政策上不能预先予以重视,一旦调整真的来临,受损的将是整个宏观经济,因此,政府出手遏制这种圈地疯狂很必要。

笔者认为,下半年房地产市场这种疯狂不仅走不远,在这种非理性的疯狂透支下,将会进入惨烈的调整,宏观经济基本面,居民的收入,房地产调整的周期,乃至于各地大量的保障性住房的涌入,都不支持这种非理性的上涨,而且,这轮上涨绝非所谓的“刚性需求”的释放,而完全是政策混乱,对房地产市场研判不清导致的再一次政策泡沫而已,高层应该对泡沫的破灭早有准备,以免殃及抗风险能力并不高的银行系统。一旦房地产的回调影响到了金融系统,对中国实体经济的打击将是沉重的,在欧美等国快要爬上岸的时候,中国可能会因为房地产的不理性而再陷深渊。

鉴于此,笔者再次呼吁,必须对流入楼市和股市的违规资金加以彻查。关部门对此不要只停留在吓唬和说说的层面上,必须拿出切实有效的措施,一方面防止新的资金流入,另一方面,将已经流入的信贷资金责任到人,坚决追回,让其进入实体经济,如果对巨额违规资金继续玩“狼来了”的游戏,恐怕要付出沉重的代价。同时,面对土地市场的疯狂,中央政府应该出面对此降温。各地应该加大土地供应,抑制土地投机,加大土地执法的力度,让土地真正进入开发市场而不是人为圈占起来,制造地荒。

楼市的疯狂,地王的崛起,绝非中国经济的福音,更不是经济复苏的象征。上海住宅倒塌了,不过一栋住宅而已,然而,如果楼市疯狂引发的风险传导到银行系统,导致金融系统的雪崩,恐怕没有人担负这样的责任。

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