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聂梅生:银行和地产商谁都死不起

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全国工商联房地产商会会长聂梅生接受网易财经专访

网易财经讯 6月28日,博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会在三亚举行,全国工商联房地产商会会长聂梅生对当前房地产迷局进行了详细分析,她认为今年上半年房价还是在硬撑着,但是交易量的持续下降和房价的同比上升是更重要的危险信号,总而言之,当前的房地产的整个的态势可以说是一个"难"字。

聂梅生表示,今年上半年房价还是硬撑着,房地产的投资增长为32%左右,房价五月份上升了9.2%,房地产的投资要比固定资产投资高出6%,但是交易量在持续下降,有的城市比如北京等城市的下降幅度已经超过了50%,"交易量的持续下降和房价的同比上升是更重要的危险信号,总而言之,当前的房地产的整个的态势可以说是一个"难"字。"

银行和地产商谁都死不起

聂梅生表示,目前无论是股市还是楼市都在实地观望,但钱是要有去向的,大家期待的不是蒸发而是增值。

她表示,在银行的资产中,中国的房地产部分占银行资产的比例是5%-20%,包括开发贷款和个贷的余额,去年达到了4.8万亿元,银行创造的贡献率是20%,"从开发商来分析,银行的开发贷款占了15%-20%,抵押贷款的预收款也占了40%-50%,当前的房地产市场低迷的情况下,需求市场大量的下滑,交易量减少的情况下,对银行和地产商都是非常关键的。如果资金链断裂的话,我想谁都不会把20%的份额当儿戏,谁都死不起。"

土地流拍加剧

聂梅生说,目前,在中国已经形成了一种特殊的关系链,即形成了银行、地方政府和开发商三角关系,这在其他国家不一定存在的,因为我国的土地政策,现在房地产市场面临的问题有的是市场行为的,有的是政策行为,"我认为是深层次的制度的问题,物业税还没有开征,我国的土地政策跟其他国家不同,土地财政就成为特殊问题,土地是地方政府的第二财政。"

这种情况下,政府税收占房地产开发成本的30%-40%,土地费用占了20%,当前土地市场趋冷,使得各地土地流拍加剧,她透露,开发商不像去年那样热衷拿地,有的开发商因为资金链紧张,连订金都不要也要退掉。这种情况下,土地趋冷就使得交易量下降,包括房地产的税和其他的税收的下降以及自然灾害都影响了地方财政的收入。

她认为,有的地方土地已经流拍了,还坚持预收25%的规定,这样会导致开发商没有资金更无法继续往下做,她这样这种做法是不合理的,因为当时制定这样的政策时是预期土地是高涨的。 (文/小青)

下一页:聂梅生发言全文实录

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