主题：采访徐滇庆
各位网友大家好，将于6月28日在三亚举行的博鳌；21世纪房地产论坛2008届年会汇聚了地产界的大腕，网易财经在开幕前很荣幸地请到著名的经济学家，加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授来谈谈通货膨胀下的房地产趋势。徐老师，您好!
徐滇庆：您好！网友们好。
主持人：这次有什演讲？
徐滇庆：谈一下我们当前的宏观调控政策的原则是什么？宏观调控在老百姓的民间而言就是救世，有很多网友说要政府出来管管房价，现在股市暴跌，就说要政府出来救世。救世不是规范的名词，规范的是宏观调控。为什么我们要宏观调控？宏观调控的目的就是防范危机，没有危机我们就不用调控。改革30年的经验证明，很多事情都是政府能解决的。市场是重要的，但是市场也不是万能的。经常市场会出现失灵，一旦失灵引起了危机，那就不能不管了。
那么现在有什么危机？我们现在一共有三个指数，一个就是物价指数CPI，一个是房价指数，一个是股市指数。如果正常波动就不要管它，如果剧烈波动就不能不管的。物价指数暴涨暴跌、房价暴涨暴跌、股指暴涨暴跌，那就不行。钢铁的一年的回报率是8%，那大家都去炒股，那生产部门的资金链肯定要断，银行就有危机。从日本、马来西亚、印尼、越南都是这个问题，股指迅速上升，最后崩溃了。所以政府要管股指暴涨，股指暴涨就是要政府要管。在这种情况下，中央决定把印花税从千份之一，提到千分之三。那次调整还是很成功的，软着陆，从4200点，回到3600，后来又是6000点，这是股指暴涨。
现在是股指暴跌，股指暴跌是否会带来危机。光说股指暴跌还不够，还得加一条资金流。如果股指暴跌，资金流又外逃，肯定不行。股指暴跌资金流又往里走，这个问题在全世界来说是第一次，金融学书都没有的。我跟很多的著名经济学家都讨论过这个问题，大家都觉得这个事很新鲜，但是大家有一个共同的看法，资金流都流进来里，钱越来越多，那有什么危机呢？你不要慌，这个钱没有往外走，还往里走，走进来的钱放在哪里？如果拿在手里头，大家都知道目前的通货膨胀率7.8%，放在银行就亏4%，长期亏损是不行的。如果资金流回股市，这个股市还是要反弹。从这个角度看，我对股市蛮乐观的，没有危机。
主持人：您认为没有危机？
徐滇庆：钱越来越多，那有什么危机？你现在可以从股市退出去，又赔不掉。因为美国次级带引起全球股市下跌，第二个就是大小非解禁。因为你信心不足，所以一流通就卖。这个问题，打一个比方来说，黄河如果是涨水，那么我们大家要去防洪，前两年好几次黄河断流，没有水了，天旱，那么你怎么去救黄河呢？你是不是端脸盆去救黄河，那是不可能的。如果还有一两盆水就留着喝，那什么时候黄河水就来呢？那我就不知道，但是下雨水就来了，那我就不知道了，这个时候就是信心什么时候恢复，什么时候恢复我不知道，但是肯定会恢复的。作为经济学家，分析问题一定要非常严禁。就算这次四川赈灾，灾区什么时候下雨我们不知道的，但是堰塞湖有多少水，一下雨我们要防洪，这个我们是知道的。从这个角度来看，我对于中国的股市，还很有信心。劝告各位网友，也要有信心。跌到多少点，我看大家都不要慌，台湾的股指从12000跌到2000，现在又涨到10000万了，只要我们的资金不外逃就不怕了。
主持人：现在有外逃的现象吗？
徐滇庆：没有。大量的涌进来。5月份用尽770亿美元，这些钱在2008年的2月份，我们的银行存款猛增1300亿，所以银行的居民存款从16万亿，现在拉到20万亿，大家知道这个钱是实的，过两天就出来了。能不能变成美金逃出去，根本不可能，美元还在贬值。现在是美金跑进来，往外走是没有的。资金大量的进来以后，必定要现在增值保值，那就是投资股市和房市。
主持人：SOHO中国主席潘石屹所在网聊中继续爆料，称房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的现象，下一步就将可能威胁到银行。
您前不久在“2008京沪房企发展战略对话论坛”上表示，目前政府所要做的，就是“千万别让房产商拖垮银行”。之前任志强也谈银行要比房地产商先死， 也就是说，目前房地产商的资金链问题已经真正威胁到银行了？
徐滇庆：威胁到了。现在全国的按揭贷款在4月底的数字，按揭贷款28000亿，房地产开发贷款25000亿，如果这个地方出现问题，我们马上金融危机就会出现。所以我们一定要注意，我们并不在意某一个房地产商的利润如何、楼房卖多少钱，那是个别的。如果金融出现了问题，会拖累到全国老百姓、经济体系。大家都要记住，房价暴涨不好，但是不至于死人。但是银行危机，是心头大患。所以世界各国都爆发过金融危机，包括美国、英国、法国、韩国、新加坡、印度尼西亚、越南、马来西亚，唯独中国没有，香港不要说，中国就有房产金融危机的先天能力。我们必须战战兢兢、来防范这个问题。
最重要的就是要防范通货膨胀，如果通货膨胀如果上到两位数，就会伤害社会群体，中国出现过两次高通货膨胀，一次发生在1988年，第二次发生在1994年，两次通货膨胀我们都花了很大的力气才治理好。但是前两次通货膨胀发生的背景和现在不一样，当时的贫富差距比较小，现在已经很厉害了。如果通货膨胀上升到两位数的话，低收入群体的生活水平会影响到社会。那么就必须贯彻中央的紧缩货币政策，那么这个政策对房地产商的冲击是最大的。房地产商的自有资金平均还有20%，国务院要求房地产企业的资金要达到35%，现在还达不到，平均是25%。房地产企业主要是靠贷款来做的，一紧缩的话，首当其冲就房地产企业。房地产放在这里，小区代理一半，你以为你会要挟政府、要挟银行啊？如果你不能按期达到目的，把你赶出去，把房子招商引资，你该有的钱给你留着，把股份让给别人，最后就得强制执行了，这里面有一个小企业和大全局的关系，不要以为你的企业，有地方政府的某些官员做后台，来要挟中央政府，你是做不到的，局部做不到，全局做不到，短时间做得到，长期做不到。
主持人：5月份这本来是房地产的旺季，是地产商回笼资金的黄金时期。但是数据显示这个月的实际成交量依然下滑。高盛也认为今年房价至少会跌15%，但是根据报道说，您还是认为房价仍会上涨,您为什么会这么认为？
徐滇庆：高盛的几位兄弟们，我不愿意多说他们，他们不能代表高盛的，他们只有年轻人。
主持人：您认为房价还是会上涨是吧？
徐滇庆：现在中国的情况非常复杂，因为房地产商的资金链要断，必须要抛出一些楼盘，否则资金链要断。所以某些楼盘、某些地区就逼着房地产商。另外一方面，还有几万亿的资金在等候涌入中国，这是我们天天都说的货币流动性过盛，大家想想房地产商在北京、上海能抛出多少楼？全球销售总额27000亿。
主持人：是什么时候的数字？
徐滇庆：2007年，现在是2008年的6月份。一个月就两千多亿，北京上海一千亿，全部抛出来该是一千亿，现在有三万亿在等你，请问调不调，信心一旦恢复，要涌进房市，我很担心今年的夏天房价会有暴涨期。这是指的高档商品，因为海外流进来的资金，一般来说要保值，所以小户型可能没兴趣，但是豪宅、大户型的会相当性的暴涨。这是我的信心，但是什么时候信心恢复那就不是我的事情了。如果投在房市大家一炒，不但不贬值还要增值。现在的宏观调控就是暴涨暴跌，现在资金流太多，有可能出现资本市场的暴涨。我们有些网友听了一些评论家，包括一些投资公司的发言人，不知道如何评价他们，因为他们的短期现象，说完之后就走了，也不教学生也不写书，赚了钱就走了，伤得是我们的网友。现在水太多了，我们知道这个东西，一旦涌上这个市场，市场的价格就会涨。堰塞湖的水现在解除警报，没有放走之前，大家睡不好着。
主持人：你刚才说房价会涨，那是奥运之前还是奥运之后？
徐滇庆：这个我不知道，我又不会算命。大家要冷静的分析，对形势就可以看得比较清楚。
主持人：您在去年说过，如果2008年7月11日深圳的房价比现在低一分钱，我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳的市民道歉。
徐滇庆：对，牛刀跟我打赌，说如果降一分就登。
主持人：当时的深圳房价是15745元每平方米（深圳房产局数据）。而深圳市国土资源和房产管理局公布的数据是：2008年6月21日全市新建商品房交易113套，成交面积12055平方米，平均价格每平方米13165元。那就是房价高跌了。
徐滇庆：其实不是的。我们讨论房价的事情，我们要看什么指数了，我们看交易价的历史趋势，不是看房地产商的要价，只能以发改委的数字为准，不能以某一个公司的数为准。
主持人：房地产局呢？
徐滇庆：也没法核实。房地产商说的，那就更要当心了。房地产商要试探购房者愿意付出的上限，叫18000元/平方米，最后15000元/平方米卖出去了，你以为是降价吗？那是营销策略。为什么去年深圳去年2、3、4、5每个月都在上升，那时候很多人炒房，可是现在退出了。房地产一炒，又会爆炸了。这些数据，到底深圳的房价如何，请看国家统计局的数据，而不能看某一家的数据。我们研究经济情况，你必须从30年前就告诉我，同时告诉我统计口径，我才能判断。你昨天刚刚成立的话，取样的标准是什么，去年特别是广州，突然就说房价跌了6%，好奇怪，原来是口径变了。北京房价原来说的是失去，四环以内，现在是六环都包进来了，根本不是一个地区的市，而且你也没有资格说。我们说长期趋势，只能以负责任的统计机构。所以你刚才说的数据，都是开玩笑，不值得讨论。
主持人：当时说那话的时候，还是以国家发改委给出的数据？
徐滇庆：我们只有这个标准，而且本身就不严肃，你的口径不同。
主持人：那我们就看国家发改委的数字。
徐滇庆：不用看，每一个月都在高，所以我就劝牛刀，到7月份我就不提了，我饶了你。
主持人：那应该是采访他。
徐滇庆：他也是新闻媒体的朋友，只是凑热闹。大家以后对待事情要严肃，千万不要听某一个机构。有人说房地产商没死，银行先死。我立刻就纠正他这句话，要死一起死，金融危机来了，谁还能活。银行死就是金融危机，肯定全死。
主持人：就是这句话不一定准确？
徐滇庆：不准确，他是说着完的，哪有先后。我们主要的任务要防范金融危机。
主持人：最近恒大地产也被资本市场抛弃了？
徐滇庆：不知道。
主持人：对于房地产企业来说，目前能开辟的融资渠道有哪些？
徐滇庆：太多了。这边有大量的流动资金，造成我们的货币政策相当困难，那边该放钱的地方他不放，这显然是对社会金融秩序的严重扭曲。也就是说资金不到位的房地产企业，把自己的风险成本，转嫁给了银行、全体人民，这是不能容忍的错误。不能自己拿高的回报率，让老百姓跟你承担风险，所以这个问题必须纠正。为什么中央有文件还纠正不了呢，这是中国的特殊国情。从房地产一开始，很多房地产企业没有多少资金，都是政府、银行、企业三家一起搞的，多少贪污腐败的事件都跟房地产有关，在这个情况下，各方政府给房地产企业树起了大大小小的保护伞。如果不纠正暴利的话，请把话说明白，话又不敢说，又没有理，那有不改正，这个大概说不过去。所以我们媒体、学者，要呼吁老百姓提高警觉，我们的利益正在被某些人侵蚀，这是无法容忍的。我们要保护民众的利益，保护国家的根本利益，防范银行的金融危机。
主持人：因为时间的关系，今天的访谈就到这里，谢谢徐老师。
徐滇庆：谢谢网友。
