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我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

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继“双减”政策后,官方开始对学区房“动手”了。

7月30日晚,《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》公开征求意见。其中最受关注的一句话是:深圳将推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制。

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

作为改革开放的窗口城市,深圳一举一动都引领着时代的脚步。市场普遍认为,一旦这两项制度执行推进,学区房将在全国范围内迎来彻底的“退烧”。

而此时在大洋彼岸,教育资源分配体制的差异,并没有影响美国人购买学区房的热忱。

这篇推送的作者是资深留学咨询专家,也是一位定居密歇根州的华人妈妈,她给我们讲述了一段曲折的海外购房经历,看完下面的文字,你可能对“学区房”会有更深刻的认识。

美国学区房的概况其实跟中国差不多:每个公立学校都有固定的区域划分,你的房子在哪个区域,小孩就在哪个学校上学。

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

密西根州一个城市的小学学区分布,不同颜色表示对应小学的学区房区域

虽然都免费入读,但还是有好坏之分。好学校在师资、生源、学校设施、教学成绩评估上都更有优势,学区房就会非常抢手;而口碑不怎么样的学校,辖区内房子不仅价格卖不高,很多甚至上市几年也无人问津。

但有一点跟中国不一样是:即使你的学区房不是买的,而是租的,也可以入读对应的学校。

有人就要问了:为什么不选择去租学区房,而要买呢?那是因为——学区房你根本租不到啊!

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

附近一个比较好的学区公寓出租房,但是排队要等1年左右才有空房

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

附近一个较普通的学区出租房,条件更差些,但也要等大半年才有空房

在买目前这个学区房之前,我们也想过采取租房的形式,但事实证明这完全没有操作性。

为了给孩子提供更好的教育,我们选中了当地最好的一所公立小学。唯一问题就是,我们住在一个距离学校开车30分钟的地方,房子又大又新,但对应的小学不是很好。

所以,如果可以在学校附近租一个小的学区公寓房“挂靠”一下,就能既不影响居住水平,平时开车来回学校也不算太远,那就不用兴师动众的买学区房了。

当我们走了一遍周围的出租市场,才发现所有的学区公寓房都一票难求,很多公寓甚至要提早支付定金,还要排队,有的就算等待一年也不一定轮的上。

那么要入读目标小学,我们面临的只有一个选择:购买学区房!
**********

在美国买房与中国一样,大多数人会雇中介进行操作。我们也找了一个中介带着看房,事实证明找到一个好的买方中介至关重要,这是后话。

美国的房市是非常透明的:一个房子如果上市,所有人都可以在网站上查到这个房子的具体信息,包括房屋结构,照片,面积,房龄,对应的学校,甚至所有历史交易价格,收税情况。

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

一套网上非重点学区房的信息,从房屋具体信息到卖方中介、历史价格、到学校信息,全部透明

如果买家对一个房子感兴趣,买方中介就会联系卖方中介看房。看房时卖家中介会在房子大门套一个密码锁,买方中介凭借对方提供的密码带领买家开门看房。看房过程中,卖家必须离开房子,卖方中介也不能在场。

房子上市之后,会定期举行公开看房时间,在规定时间内(比如周日上午8点到12点),任何人都可以进这个房子看房,卖方中介会在房子内公开跟到访者沟通介绍,也就是所谓的Open House。

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

一般卖家中介会挂在房门前的密码锁,买房中介只要凭着密码就可以看房

我们是提前了大半年开始看房的,原以为时间足够充裕了,可以慢慢找慢慢挑,可是当时在市场上一搜,该小学的学区房一共才6套,而在我们预算范围内的只有4套,全部是在最近2个月内刚上市的。

于是中介帮我们4套全约了看房,结果呢?

第一套房子状况一塌糊涂,必须斥资整栋,重新装修才能入住;

第二套是60多年前建造的超旧小房子,单价超贵;

第三套房子的前房东夫妻一年前在房子里过世,属于中国人不愿意接手的“凶宅”;

只剩一套房子中规中矩,可是全部卧室都朝北,后院巨大但都是洼地,据说一下雨就容易积水泛滥。

面对这个情况,我们只有选择了继续等待。

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

美国卖房中介都会在房子前面插一块牌子显示在售,并写上中介的信息

可是,在接下来等待的3个月内,不仅这4套房子全都被人买走了,另外新出的5套房子,在我们犹豫的时候,也全都被人拿下了!

这个时候,我们才开始意识到美国的学区房等不得,只要房子没有不可忍受的大问题,都会很快被抢走。于是,在又看了一套新出的房子之后,我们不再纠结这个那个,直接出价了。

这里要给大家介绍一下美国买房的出价流程:

首先,买家必须获得银行出具的财力背景调查预先批准书,证明自己有能力贷款或者购房;

然后,由卖家提供房屋销售细则,详细说明房子的状况,包括房龄、面积、结构、装修和设备等所有情况,确保信息的准确详实;

最后,买家看房如满意就出意向书(offer),卖家一般24小时内给出答复,是拒绝,接受还是还价。

基于之前的非学区房购房经验,我们预期卖家会还价,所以我们的出价比卖家的开价低了1万美金。结果第二天,卖家一点还价的空间都没有留,直接拒绝了我们的开价。

就在我们准备提高金额重新开价时,卖方通知我们已经接受了其他买家,最终房子在一美分都没有还价的情况下,一周内就卖出了……

如果说错失第一套房子只是心有不甘,两周后和第二套房子再次擦肩而过,让我们悔恨不已——那是一套各方面条件都让我们心动的房子。

原以为可以万无一失,但因为所有买家的出价都是不公开的,所以我们并不知道还有人出价比我们还高,房主最终选择了一个开价比我们高了1000美金的买家,真是竹篮打水一场空!

直到那一刻,我才彻底明白了:在美国买学区房,特别是心仪的学区房,不仅要快,还要靠竞价来抢的。同时,还要找对中介,通过业内关系,提前了解信息,做到知己知彼!

**************

于是,在进入看房第5个月的时候,我们果断换掉了之前雇佣的亚裔中介(当时中介协议签了4个月正好结束),选择了当地最大中介公司一个看上去非常灵活,自称业内关系很熟的白人妹妹作为买方中介。

后来证明这是一个非常明智的决定。

这个白人妹妹一上任,就带我们看了最新市场上的两套房子,在我们明确看不中的情况下,又推荐了一套房子要带我们去看房。那时这套房子才上市一周,并在那几天已经收到了6个不同的买方开价,所以市场上已经不让人看房了。

但卖方中介和我们的白人妹妹在业内认识,算是朋友,于是她的一通电话之后,卖方中介就破例让我们看房了,但明确说当天房主就会在所有已经收到的买家开价中做选择了。

这就意味着即使我们想买,从看房到正式出价,也只有半天时间。

结果我们对这套房子一见钟情,鉴于之前的教训,决定当天下午立即出价。

可是到底如何出价,是压价,原价,还是高于原价?如果高于原价,竞价多少才能击败其他买家?这让我们犯难了。

为了不再错失这个房子,我们原打算加价2000美金,可这时白人妹妹利用她的 “内部消息”,建议我们只需加价1000美金,但给出更多的定金(一般当地都是给500-1000定金,我们支付了2000定金),这样就可以在买家中脱颖而出,显示诚意。

出价之后的24小时,我们都是在不安等待中度过的,生怕再次被筛选掉。到第二天晚上,白人妹妹打来电话说我们的出价被卖家接受了,我们才真正安下心来,那真是这大半年漫漫找房路里,最快乐和满足的时候。

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

看房当天拍摄的照片,白人妹妹也出镜了

接下来就是在白人妹妹的帮助下走流程了:签订正式购房合同、申请贷款、做房屋估价、做房屋检测。前两个步骤跟中国类似,后面两个可能是美国特有。

房屋估价一般是中介帮忙找专业人士重新评估房价,拿到估价书后,如果价格和购房金额相差不大,双方就继续走下一步流程;如果估价低于购房金额很多,则买方可以和卖方沟通降价,或者选择结束交易拿回定金。我们的估价只差了1600美金左右,加上是自己高价抢来的学区房,当然不介意了。

然后就是找专业检测师,对房屋的结构和设备进行检测并出具报告。如果房屋有很多大问题,则买房可以和卖方协商价格或达成解决方案。我们的检测报告虽然列出了一些问题,但都不是很严重,所以也就没在意。

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

房屋检测的列表,包含了房屋的各方面,外部内部结构,房屋设施,排水等

可是!等我们全家住进来,才发现房子有很多大问题,而这些房屋检测师都没有查出来,导致了后续非常多的麻烦……

比如,有七八扇窗关不上且无法修理,需要重新更换;房屋后方的墙面和地面有裂缝,一下大雨地下室就漏水;浴室的浴缸和马桶太陈旧,住进来半年后,水就漏到了一楼的厨房天花板;草坪到处是秃地,喷水系统也有问题……我可以说上一箩筐。

之所以有这么多坑,还不是因为当时太急于搞定这套学区房了,根本顾不上细看,也没有认真挑选一位靠谱诚信的房屋检测师。

等银行贷款到位,我们就去办理交房拿钥匙了。至此整套购房流程结束。

**********

这次学区房的购买,和我们几年前购买非学区房的经历相比,差别太太太太大了:

1. 非学区房,从看房到交房,一共经历了6个月左右,而学区房只花了1个月

2. 非学区房出价时,我们是那天唯一的买家;而学区房同一天有6个不同的买家互相竞价;

3.非学区房的成交价比卖家开价低了1.5万美金,学区房却高了1000美金

4.非学区房更大更新更时尚,却比学区房还要便宜20万美金。我给一个对比图大家看看就知道了(上面是非学区房,下面是学区房)

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

我在美国抢学区房:惊魂12小时,干掉5个买家,还是掉进大坑

如今,我们住进这个学区房已有好几个月了,虽然和之前的家相比更小更旧,但孩子步行3分钟就可以到本地最好的小学,从家里出门去购物和买菜也比之前方便很多。

即使当时购房价格不便宜,也很仓促,但总体来说我们觉得还是非常值得的,而且这半年房子的市场估值又涨了1%。

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孩子放学后从斜对面这条小路走2分钟就能到家了

现在我偶尔还会关注一下本地的学区房市场,发现即使在疫情之下,附近的学区房仍然是市场上的香馍馍,即使偶尔出来一套,也基本在一两周内就被快速买走了。

看来,美国人民对学区房的追捧,无论什么时候都不会减弱。我们对“西式快乐教育”的固有印象,是时候被颠覆了——大洋彼岸的焦虑,早已排山倒海,无处安放。

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