2014年房地产行业投资的“九字方针”

3月20日，长江商学院投资研究中心举办长江行业投资高端沙龙——“房地产行业投资前景”，邀请到中信证券房地产行业首席研究员陈聪、中信地产副总裁林竹和盛世神州房地产投资基金董事长张民耕三位嘉宾，他们分别就“房地产行业2014年投资策略”、“城镇化与房地产的机遇与挑战”和“房地产基金行业的前景与机遇”等主题进行了发言。

【陈聪：2014房地产行业投资的“九字方针”】

2014年的房地产市场将会是“价格体系和政策对冲的反复激荡”。价格压力体现在部分区域供应过剩、房价上涨过快、资金成本局部提升。局部性的价格压力加剧了市场预期的混乱，容易引发信用风险。为了避免市场预期全面悲观和信用风险爆发，需要政策和舆论对冲以及预期管理和资金成本对冲，避免价格压力全面化。

从总量上判断，住宅地产开发仍有200亿平米的空间，预计中国房地产市场销售面积的顶部应该发生在2019—2020年。在商业地产方面，区域差异比较明显，过去几年市场在明显的供应放量阶段，住房商品房的浪潮席卷全国，但是还有一小部分城市供求比比较低。

房地产企业应该如何适应这种变化？九字方针：明定位、练内功、求规模。首先要明确自己是谁，应该去学什么。每一个企业适合干的事情是不一样的。例如三线城市的理想模式是低前期投入的大盘开发模式和快周转的小盘模式。其次是练内功，房地产企业本身就是一个管理中心、组织中心、战略中心、创新中心，所有房地产企业的成功都是对人的管理的成功。最后是求规模，今天的房地产市场，小公司的生存空间越来越小，只要跨过三百亿销售额的临界点，企业的发展未来还是会比较顺利。

【林竹：城市运营将成为未来地产企业差异化的核心竞争力】

过去二十年的城镇化是政府推动、政府主导下的城镇化，今后二十年的城镇化是政府引导、市场主导下的城镇化。中国房地产市场正在由单一业态的开发向多业态的开发运营转变，中国城镇化的未来呼唤具备综合实力的城镇综合运营商。

城市运营不等于传统的一级开发，而是以前瞻性的策划和城市规划，通过土地整理、城市公共基础设施建设以及城市产业投资等一系列的资源整合运作，提升目标城市的功能规模和资源价值，从而获取土地溢价和投资增值收益的城市综合开发运营过程。城市运营将成为未来地产企业差异化的核心竞争力。

以中信为例，中信地产注册成立了“中信城市运营投资管理有限公司”，正在运作广东汕头濠江168平方公里的中信滨海新城项目，整体投资500个亿。希望通过这个项目打造一种新的商业模式，构建中信城市运营的创新业务板块，为中国新型城镇化提供全链条的管理服务，最终实现和中国的城市文明共同成长。

【张民耕：地产和金融联合的大趋势在2014年会更加清晰】

2013年是中国私募房地产基金元年，具体体现为三点：第一，私募房地产投资基金成功新募、退出数量均创历史新高；第二，大资管时代带来房地产基金年；第三，房地产企业自觉的金融化、基金化。

房地产基金的快速发展得益于以下几个方面：其一，房地产企业普遍将资产资本化、资本金融化，开展多元化的融资。其二，大型房企普遍涉足银行。例如2013年10月份，万科正式入住徽商银行。房地产金融化和金融的房地产化已经是中国的现实，地产和金融联合的大趋势在2014年会更加清晰。

在行业层面，房地产行业在国民经济中的支柱地位不会动摇，且房地产业在经济持续发展和新型城镇化支持下，具有真实和强劲的需求作为动力。伴随着房地产企业的转型与分化，房地产基金可以在专业领域中用管理技术发挥自己的优势，为中国房地产市场发展提供多元的融资渠道。