北京买房：理清思路，购房建议2064

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

再问，如果连天宁寺老破小和远见名苑这种占坑房的学区溢价都超过100万，而且还是广外这种普通学区，那我们买这种房还有意义吗？住肯定住不下，出租按您的说法也租金低，而且还有贬值风险，那这房子简直一无是处了，我们为什么要买？

说实话，我们如果省下这300多万，就在**上学，然后把这笔钱花在两个孩子的补课上面，也足够把孩子推入985了吧？而买了房不仅有风险，还不保证。

A：

1、也未必超过100万，只能说占坑儿房溢价率在30%左右。而且这只是个平均值，具体要看房源情况了，现实中7/80万也有可能，再低的难度就大了，不好找。

2、房子是用来住的，学区房是用来上学的，尤其是占坑儿房，能用较低成本而得到西城学位就是意义。这看自己是否认可吧，没有统一标准。

另外谈不上一无是处，任何商品都是有利有弊的，房子也一样，看自己注重哪方面了？注重学位+教育资源就买，注重房子的居住性就没必要买。打个比方这就跟LV似的，注重品牌价值就买，注重商品的基础功能就没必要多掏溢价。

对了想起个网上的段子，如果有朋友刚买了个Iphone登儿，可以过去劝他：你丫少花点儿钱买个好点儿的手机不行吗？

所以这就看注重商品的哪方面了，注重学区那不买不行，就跟注重Iphone的果粉圈层似的。但如果注重居住体验，那少花点儿钱买个好点儿的房子不行吗？

3、300多万给两个孩子补课，足够推入985？着看孩子的天分吧，天分高的有可能，甚至天才都不用花钱。普娃那就未必能保证了，985名校不是单靠花钱就行的事儿。北京每年给孩子补课费用达到几十万的家庭有的是，但考上985的没几个。

而且说句不太好听的，如果单靠花钱就能让孩子上985，那就没寒门子弟什么事儿了。甭说300万两个了，500万一个都有大把愿意掏钱的。

4、总之这看自己的判断吧，外人不好建议。我如果建议就是多看房吧，尽量找到溢价低的，相对算各项兼顾。

仅供参考。

二

Q:

请问如果是刚需买房，房山区城关的洪顺家园能买吗？70多平不到40万，纯自住兼顾保值。Ps：不是老房，是新房，新分的回迁房。

A：

1、房山城关洪顺家园，回迁房老小区，如果真的是纯自住就买了合适，毕竟价格低。但兼顾保值就看自己的理解了，反正肯定是没人会投资为主买这里的，风险大+收益不高。

2、哦，新房，居住体验肯定好。但这套房肯定还没房本儿，否则不可能这么便宜。其次是这套房大概率有瑕疵，楼层或朝向等方面至少不占优。因为70多平应该是小两居，这种户型在小区中应该是高于均价的，没瑕疵的话不至于才5000一平。

然后是房产的价值由地段儿决定，其次是房产性质和具体条件。刚说了房子的条件估计不太强，小区性质又是回迁房，也不太强。最主要的地段儿是被河道给隔离了，离地铁还不算近，这在郊区都不算是优势。

3、简单就是这情况吧，我建议是再考虑一下。主要是这房产证的问题，这种私下交易可是不受法律保护的。现在是看着挺便宜，可万一能办房本时房价上涨了，原房主是否还讲诚信就说不好了。

常规建议是问清楚拆迁户的职业吧，最好是体制内或央国企的，至少是有稳定工作，这样万一对方违约您还能有点儿办法。千万别是什么欠债卖房的，那可就真说不好了。再其他的先不提了，很多意外情况呢，都有可能给办证+过户造成麻烦。

投资角度别太考虑了，地段+小区+房源都不算太强，不属于投资房。

仅供参考。

三

Q:

是这样的，我家孩子公共户在东城区北新桥街道，因为是刚需，考虑买大兴未来原著的房子，因为这边有黄城根小学大兴校区和四中校区，但是现在非常纠结，会不会不买房上的学校都会比买房了要好？现在最主要纠结的点是会不会影响孩子未来。

A：

1、房子是用来住的。既然是刚需，那就首先考虑居住体验吧，其他方面都是地段配套的附属功能了。

2、如果非得比较学区，那建议参考房山长阳板块，也是黄小+四中分校的组合。十多年前的长阳也是新开发板块，也是年轻刚需们聚集的新区。到目前为止，长阳的教育资源在房山算很强的，跟邻区丰台相比算中上，放到东西海可以算中等吧。

西红门东既然也是这种情况，那从学区角度估计将来也差不多，在大兴算不错的，从整体资源来讲不如东城。不过北新桥属于被北东学区，在东城算第二梯队，所以西红门东的教育资源也未必有太大差距。

3、是否影响未来只能自家考量了，外人不敢说什么。人生发展有很多因素呢，出身+天分+教育+努力+机遇+贵人提携，单一因素未必起到决定作用。您家孩子应该没在北京上学吧，这不是也落户东城了。如果认为起点已经抬升了，那再下一代只要努力，就至少不会弱。

或者说如果孙辈还不到上学的年龄，比如五六年之后才用的上学位呢，那常规建议是到时候再说，提前一两年准备也不晚。

仅供参考。

四

Q:

请问从保值角度看，新怡家园、富贵园一区、富力城D区哪个小区好呢？

A：

1、前俩是东城学区房，富力城是朝阳的非学区房，这仨不是一个性质啊，不太好放一块儿比较。

2、这么说吧，如果剔除学区溢价，那价格走势角度的排序是富力城D区占优，新怡家园其次，然后是富贵园。但如果就按现在包含学区溢价的现状，那肯定是新怡家园和富贵园占优了，之后才是富力城，因为没有学区加持，自然没有涨出单独的溢价。

所以看自家的需求吧，如果有学区需求，那就买东城的。如果用不上学位，那常规是建议富力城。

3、当然这也看预算总价，因为上边我比较的都是楼盘均价。而在任何学区+对口小区里，都是总价越高的溢价占比越低。所以如果预算很高，比如新怡家园2000万左右的，那就没什么溢价了，性价比跟富力城的差不多，但又有学区加持，自然更占优了。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。

#北京买房#北京房产#北京学区#北京升学#北京二手房#北京房产投资#北京升学规划#北京学区房