北京天通苑有700栋楼，房价从2650涨到5万，如今内部房价严重分化

二十多年前想在北京落脚的普通打工人，谁没听过天通苑的名号啊，那时候每平才2650块，简直是给工薪族量身定做的落脚跳板。后来地铁越修越密，城市一步步往北扩，这片挤着700栋楼的超大社区水涨船高，部分好房源单价直接摸到了5万的关口。

现在闭着眼买都能涨的普涨大行情早就翻篇了，同属天通苑的名头底下，各个楼栋的房价差得离谱。次新房挂四万多还硬气得很，那些没电梯户型还老掉牙的老破小，单价砍到两万出头都没人愿意接盘。

现在买房的人脑子清醒得很，早就不当闭眼冲的冤大头，挨个揪着房源细节抠，有没有电梯，离地铁走几分钟，物业上不上心，全是必问的硬指标。眼看着2026年总投343亿的回天行动3.0就要全面铺开，整片区域的基建都要大升级，就算有这么大的规划红利，也救不了那些硬件拉胯的孤立楼栋。

现在核心就是房子自身的硬素质，直接决定后续能不能顺利转手，这套逻辑放在整个北京楼市都通用。之前业内就做过深度梳理，北京上海两个一线城市的楼市运行节奏很像，不少底层特征都是重合的。

上海这轮上涨行情早就走完冲高阶段，北京的脚步慢半拍，2020年启动的这波上涨已经持续三年多，现在还处在新一轮上行周期的后半段，行情根本没结束。北京上涨的曲线走得特别平缓，毕竟是全国的政治中心，优先要把市场稳在合理区间，不像上海爆发力那么强，更别说深圳涨起来比上海还猛。

很多人纳闷现在全国楼市整体都偏冷，为啥北京能走出逆势上行的独立行情，道理其实特别好懂。上行周期一旦启动，本身的向上惯性就特别足，除非碰到力度极强的外部政策直接摁住，不然就像开起来的火车，根本不可能随便刹住车。经济大环境有波动的时候，大家都想着资产避险，资金第一优先级就是往一线城市或者强二线的核心资产里钻。

之前网上有人说大盘普涨的时候所有房源都能吃到红利，放到天通苑这种体量超大的社区根本不成立，大盘涨得再好，也盖不住内部已经撕得难看的价格分化。现在北京的房价放在一线城市里明显还属于低估状态，不管是单价还是总价，跟上海都有不小差距，自然能吸引全国各地的资金往里流。

上海头部房源这轮行情不少都直接翻倍，可北京涨得最多的房源也就涨了50%左右，从2020年到现在整个大盘的整体涨幅才刚到20%。同样的区位品质，北京的入手门槛低一大截，嗅觉最灵的资金当然不会放过这块洼地，现在从杭州深圳广州甚至整个长三角过来扫货的资金比比皆是。

这轮行情跟2015、2016年那波完全不一样，自媒体和互联网高度发达，信息差被挤得几乎不剩啥，信息传播速度快到飞起。好多三四线普通二线城市的购房者，门儿清资产就得往一线城市布局，早就开始主动盯着北上广深的购房机会找适配的入场路径，不像2013年那波房圈从业者去深圳考察，最后只能老老实实交五年社保等资格。

上海大盘涨到本轮顶点的时候整体涨幅也才27%，跟北京20%的大盘涨幅看似差得不多，可上海是标准的二八甚至一九行情。极少数头部房源直接涨成天价，大把普通房源早就从2022年的高点掉了下来，价格都退回到2021年的水平。要是后续经济承压时间变长，楼市也没新的托底政策出台，业内常说的老破大老破小，价格直接跌回2020年的起点也不是完全没可能。

很多人觉得这类房源下跌全是经济下行搞的鬼，其实真不是，这波上海行情里大多数房源跟着普涨，热度退了之后泡沫自然出清，出现10%到20%的回调，放在过往好几轮楼市周期里都是常规操作，根本不算啥新鲜事。现在跨城涌过来的买房资金眼光刁得不行，早就不信天通苑从2650涨到5万的老神话，根本不会为整个板块的光环买单，蹲在楼盘里逐栋对比硬件差异才是他们的常规操作。

北京三环的总面积跟上海内环差不了多少，甚至还稍微大一点，上海内环前两年保守估计都推了至少五十个新盘，单盘平均三百套房源的话，两年累计下来得有一万五到两万套新增供应。再看北京，五环内两年加起来都凑不齐五十个新盘，核心原因就是存量土地太少，北京不走大拆大建的老路，主打城市更新，不像深圳那样大面积改造城中村腾地。

北京的新盘基本都是找连片的空地统一规划开发，这类空地资源绝大多数集中在朝阳区，土地投放的节奏卡得很严，不可能一次性全放出来。早年连片空地大规模开发的典型就是天通苑，是单一开发商主导的超大居住区，现在更常见的开发模式是新北苑那样，不同开发商分批拿地建项目，板块内部从刚需到豪宅的产品梯度特别完整。

新北苑根本不属于纯刚需板块，上车门槛就要七八百万，往上一千万到一千五百万能买到标准改善户型，板块里还有总价五千万起步的润泽御府这类顶级别墅，不同定位的楼盘全挤在同一个板块里，这种情况在北京太常见了。好多北京板块里老破小和高端改善盘交错分布，判断板块价值核心看的是主流购买力的接受度。

之前不少人觉得这种连片开发的超大社区肯定能同涨同跌，现实直接把脸打肿，天通苑内部房价越拉越大，老破房和优质次新房的差距早就大到没法放在一起比了。现在北京刚需的上车门槛早就抬得老高，三百万已经是极限刚需预算，两百万预算基本找不到啥能打的房源，五百万到六百万才是刚需主力的选择区间。

刚改人群的预算基本卡在七八百万到一千万，大多是家里人口变多，原来的房子住不下了想要置换更大的，选房的时候先挑产业集中配套成熟的片区，不会只盯着通勤距离算时间，对物业绿化户型的要求一下就上去了，不少家庭还会顺便把学区需求也安排上。这些不同预算段的购房者全在用真金白银投票，直接给天通苑这类超大社区重新定了价。

回头看天通苑房价从2650冲到5万的过往，本身就是北京楼市野蛮生长的缩影，当年随便买都能赚的板块红利期早就彻底结束了。700栋楼看似都挂着天通苑的名头，物业好不好有没有电梯房龄新不新，早就给它们划出了完全不一样的价格梯队，343亿的回天行动3.0再厉害，也补不了单栋楼本身硬件拉胯的短板。未来北京楼市盲买躺赢的时代彻底过去，只有真正符合现代家庭居住需求的优质房源，才能在分化浪潮里站稳脚跟。

参考资料：经济日报 北京楼市运行趋势深度观察报告