北京
来源：市场资讯
（来源：丁祖昱评楼市）
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大家好，我是丁祖昱。
购物中心这条赛道，终于不比“开了几座”，改比“每平米赚多少、资产能不能退”了。这份报告把华润、龙湖、新城、万科四家摆在一起横着比较，数据一摊开，差距很直白：上半年购物中心坪效，华润约998元/㎡、龙湖576元、新城424元、万科375元——华润差不多是万科的2.7倍。同样叫商业地产，赚钱效率压根不在一个量级。
更值得琢磨的是资本化这一步。华润REITs已上市、商业不动产REITs又在11月获批，资产培育—出表—公募退出这条闭环基本跑通；龙湖不靠REIT，用经营性物业贷做了另类资本化；新城靠标准化高周转下沉，万科则是存量盘活。四家打法不同，本质是城市能级和资源禀赋决定的，谁也抄不了谁的作业。
我的判断：购物中心的评价标尺已经换轨——从“开发规模”切到“经营性资产收益+持续运营能力”。这套循环一旦普遍跑通，持有型商管公司就从重资产开发商，正式变成不动产资管平台。做投资的、做商管定位的、研究资产证券化的，这篇值得逐行对照着读。
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