北京
年6月，厦门国贸经过140多轮举牌，以11.947亿摘得丰台桥南城中村改造B区FT00-1507-9001地块，楼面价约5.67万/㎡。这不昨天正好来地块踩盘，结合我们得到的最新信息给大家唠唠为什么说有看头。
一、地块：底子稀缺，但低密没那么低
地块指标：用地约 1.92 万㎡，住宅建面≤2.11 万㎡，容积率 1.1，限高 45 米。
不过地块内配建了三条对外开放的街坊路，扣除道路和边角地之后，有效容积率会高于 1.1，实际的容积率要打个折扣。
先看区位和配套，这块地的底子在四环以里面算是相当能打的：
配套：★★★★☆（4.0/5.0）
交通：从地块出发沿着丰管路往东到10号线泥洼站步行约400米（时间实测约3分钟），往9号线东大街站不到800米（实测步行约7分钟），向南辐射丰科园，往北一点就是丽泽商务区。
商业：毕竟是已经发展成熟的老城区，周边各类含底商在内的各类商超都不少，很齐全。
医疗：最近的有307，其他的还有301和天坛医院，基本都是三甲医院资源。
学校：周边覆盖丰台一小、丰台五中、北京十二中等公立学校（学区划片以教委政策为准）。
再说稀缺性。一点多的容积率放在三环到西四环之间本来就少见，更关键的是叠拼这类低密别墅产品，在目前这个内城板块基本属于近20年都没有的断供产品，之后政策再批估计也很难。
现在说为什么扣一分，短板也得说：地块本身的体量小，地上住宅也就2万㎡出头，且西、南、东三面要配建三条对外开放的街坊路；周边多是2000年前后的老社区，城市整体的界面一般。
二、产品定位和打法
从目前得到的信息看，项目总计143套，走的是小而精的纯改善社区。
1. 全·全域抬板。项目做的是全地抬板设计，而且据可靠消息，最北向的抬板部分会做一个“外延”设计，一方面能把社区地面整体抬高，优化采光、弱化周边老社区和道路的视觉干扰；另一方面也把车库、会所配套放到抬板层，把地上空间最大限度的保留给园林和住宅区，这和今年万泉寺、太平桥两个顶改盘打出的"抬板"思路是一脉相承的。
2. 另外让人惊喜和期待的是，我们打听到的产品设计方面，项目在建筑外观设计上做了新突破，可能会是那种南方骑楼的建筑立面搭配南洋风格的设计，期待一手实景了。
上图为AI生成的设计示意图（仅供参考）
3.产品分两条线：平层和单套约 200㎡上下叠拼，下叠1、2 层带院，上叠3、4 层+阁楼。真正有看头的是项目的平层部分，户型是约120㎡、150㎡两档。丰台在南北“黑科技”尺度上一向可以，而且结合报规和可靠消息这个项目在南北双“黑科技”空间+新式抬板的双重叠加下，还有赠送的露台，听这个意思露台的尺度还不小，您要知道这可是全赠送部分。
4.价格预判，结合周边已经卖出来的新盘，预估平层9万上下，120、150㎡算下来大概在1100万——1400万区间；感觉是是冲着内城置换和顶改客户去的。但还是用之前揭叔和乐神讲的那个段子，同板块内2006年很早之前的有一个金融街融府，因为价格在当时属于断层式的优势，所以连售楼处都没声张。泥洼这新地块的产品感觉会很惊艳，但同样看价格会不会是大家认可的“交个朋友”了。
当然，具体的产品信息和价格是我结合踩盘实际的感受和得到的信息推测的，我们打听到项目预计12月初开售楼处，感兴趣的朋友也欢迎大家一起进群讨论您对于这个地块产品和价格的看法。
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