经济学家预言：5年后中国房价，很大可能是这样的，大家要有准备

先说一个容易被误读的地方。“5年后中国房价”这句话，网上传得最广的版本是马光远在2026网易经济学家年会上的那20分钟发言。但很多人只截了前半句——“北上广深没有悬念” ，后半句被扔掉了：到2031年前后，少数核心城市的好房子会超过2021年高点，但全国约70%的城市，房价回不到当年那个水位。任泽平的判断在方向上一致：未来只有20%的核心城市房价可能再创新高，剩下80%的城市面临的是长期阴跌。高盛的报告稍微晚一点，认为全国二手房均价有望在2030年左右触底，一线城市因为库存低会先修复，低线城市继续承压。

几家判断的措辞、时间点、侧重点不一样，但指向同一件事：5年后的中国房价，最确定的特征不是“涨”或“跌”，是“分开” 。分开到什么程度、凭什么分开、普通人该怎么看这件事，比吵“回不回2021年”有用得多。

为什么是5年，这个时间点不是拍脑袋

马光远自己给了一个参照：国际清算银行追踪了全球57个经济体、190轮房地产下行周期，跌幅超过30%的深度调整，从见顶到回到前高，平均用时9.6年。这轮调整从2021年下半年算起，到2030至2031年前后刚好对上这个均值。美国2007年次贷危机后全国房价跌了约30%，回到前高用了10年；纽约、旧金山快一些，8年。香港1997年之后房价对折，修复用了14年。日本全国平均调整了三十多年，但东京核心23区的优质住宅2015年就回到了1991年的高点。

规律本身不复杂：深度调整之后，从来不是所有城市一起涨回去。核心城市核心资产的修复速度比全国平均快两到三年；人口流出、产业空心的地方，可能永远等不到那个点。9.6年是平均数，平均数掩盖的恰恰是最该被看见的分化。

70%的城市回不去，根子在人口账本里

说“房价长期看人口”，这句话被讲滥了，但账本摊开来看，它比任何短期政策都硬。

2025年全国出生人口792万，死亡人口1131万，自然减少339万，已经是连续第四年负增长。总和生育率在1.0左右，远低于2.1的世代更替水平。结婚登记2026年前三季度464.8万对，全年推算大概率落在588万到646万对之间，而2013年的峰值是1346.9万对，十三年腰斩过半。结婚对数对应的是新增家庭，新增家庭对应的是第一套刚需住房。这个“天然水池”缩小了一半，不是放松限购或者降一点利率能重新灌满的。

城镇化率2025年末是67.89%，“十五五”到2030年的目标是71%，五年提高约3.1个百分点，年均0.62个百分点，明显低于“十四五”期间的实际增幅。人还在往城里走，但走法变了：更多是就近城镇化、都市圈内部流动，不是所有城市按同一比例接收新人口。人口总量在减少，进城速度在放缓，新增家庭在缩水，三件事叠在一起，绝大多数城市面对的不是“什么时候涨回去”，是“存量房子谁来住”的问题。

高盛那个判断背后还有一层结构性变化：房地产占中国实际GDP的比重，预计从当前约15%降到2030年及以后的8%左右。这不是说房地产不重要了，是说它作为经济增长单一引擎的时代过去了，房价普涨缺少了最底层的那股推力。

那20%靠什么撑住，不是靠“一线城市”四个字

马光远讲得很具体：不是北上广深所有房子都算那20%，核心看三个东西——产业、人口、区位。深圳为什么站得稳？华为、腾讯、比亚迪在那里，高薪岗位在那里，2025年深圳新增常住人口25.9万，在全国城市里居首。同一个北京，西城金融街、海淀中关村的次新房，和远郊没有地铁没有产业的新盘，走势完全是两件事。地铁、学校、医院、物业、房龄，这些硬配套才是“区位”的底色。有产业才有就业，有就业才留得住年轻人，年轻人留下来才有真实的居住需求。三个条件叠在一起，才构成那20%的底子。

现实数据已经在验证这个分化。2026年10月，全国100个城市二手住宅平均价格12376元/平方米，环比下跌0.61%，同比下跌6.72%。但拆开看，一线城市和三四线城市的方向不一样：2026年6月的数据里，一线城市房价平均环比上涨0.15%，三线城市平均下降0.35%。9月份70城数据里，一线城市新房环比继续上涨，二三线城市环比降幅收窄，同比降幅也在收窄，但“收窄”和“转涨”之间隔着的是实实在在的需求差。全国均价还在磨底，核心城市的核心资产已经在走自己的节奏，两条线分开跑，这就是“分化”最直白的样子。

“回不到2021年”不等于“跌到底了”

这里有一个很容易被带偏的读法。有人说70%的城市回不到2021年高点，那是不是意味着这些地方的房子要一直跌下去？

“回不到前高”和“跌无止境”是两码事。马光远那番话的后半段被截掉的部分是：剩下80%的房子，投资属性退场，功能回归居住，调整完之后横在那里，每年跟着通胀微涨一点，别指望回到当年炒作出来的那个数。高盛说的“2030年左右触底”，讲的是全国二手房均价停止下跌的大致时点，不是说所有城市到2030年一起见底，更不是让你等到2030年再决定买不买房。

对大部分城市来说，更现实的图景是：价格慢慢找到一个新的平衡位，成交量靠本地真实的结婚、上学、改善需求撑着，挂牌周期拉长，买家有得挑，卖家想成交就得接受议价。“住”的功能没有消失，“炒”的溢价被挤出去。 这不是崩盘，是回归。

普通人该准备的事，比“猜涨跌”具体

五年后的房价不需要猜。需要做的是把自己的位置放进上面那三条线里看清楚。

如果房子在人口流出、产业薄弱的地方，而且是多套中的一套，挂牌周期和租金回报比“当年买成多少钱”更值得盯。任泽平讲80%的城市长期阴跌，高盛讲低线城市继续承压，指向的是同一件事：流动性比账面价格更值钱。能不能卖得掉、租得出去，比“邻居挂了多少钱”更说明问题。

如果房子在核心城市成熟板块，有地铁、有产业、物业和房龄拿得出手，那它属于那20%的讨论范围。这类资产不需要因为全国均价还在跌就慌，它的定价逻辑跟着本地的收入和就业走，不跟着鹤岗的成交价走。

如果还没买房，5年后这个时间点不是“等”或者“冲”的信号。城镇化率还有几个点的空间，但增量不在所有城市均匀分布。保障性租赁住房和配售型保障房在持续分流刚需，2026年公积金提取规则也在放宽，租房提取的门槛在降低。买不买的判断标准，越来越回到一个很朴素的问题上：你打算在这个城市待多久，月供占稳定收入的比例扛不扛得住，这套房子首先是拿来住的还是拿来等的。 前两个问题答不清楚，五年后房价是涨是跌，跟你的关系都不大。

你所在的城市，2021年到现在房价大概调了多少？你觉得它是那70%，还是那20%？判断依据是什么——产业、人口，还是你身边真实的挂牌和成交情况？欢迎在评论区聊聊你看到的。觉得这种把账算清楚再下判断的聊法有用，点个关注，后面接着聊跟房子有关的实在事。

免责声明： 本文基于经济学家公开观点、国际机构研报及国家统计局、民政部公开数据撰写，旨在梳理房价分化的逻辑框架，不构成购房、卖房或投资建议。具体决策请结合个人财务状况与所在城市实际情况。