千年预言正在应验：有路无人走，有房无人住，学区房时代将要落幕

此前刷二手房平台，不少曾经抢破头的学区房挂上了“急售”，有的挂牌价比巅峰期砍了上百万。

北京海淀今年正式结束了六年一学位的政策。

南京也取消了学位锁定，孩子办完入学，房子马上就能转手卖。

学区房的黄金时代，真要落幕了吗？

“有路无人走，有房无人住”这句老话，凭什么说它应验了？

先去内蒙古的一座城市看看，答案就藏在那儿。

鄂尔多斯在内蒙古。

它的新城区远远看过去并不起眼，反倒带着几分人工雕琢的痕迹。

蓝色的蒙古包式建筑，从沙漠里拔地而起。

成吉思汗陵、公共灯光秀、巨大的腾跃骏马雕像，常让人联想到主题乐园。

这地方的设计，似乎更偏重观赏，而不是居住。

可走近一看，建筑不再只是轮廓，一种说不清的神秘感就冒了出来。

总觉得哪里不对劲，连眼睛都像被骗了。

精致的博物馆、气派的体育场、购物中心，还有那匹骏马，都补不上这里最缺的东西，那就是人。

严格来说，这里也不是空无一人。

低密度的规划，让居民显得更稀疏。

据当地政府介绍，在这儿工作、学习、购物和生活的人，约有15万。

但2000年代初最初规划的人口是100万，差得远了。

当地发现了占全国三分之一的天然气储量，还有六分之一的煤炭储量。

新增的财富让地方雄心勃勃，想建一个崭新的现代化展示区。

最好的学校和医院建起来了，成吉思汗陵也有了，可超市、百货商店、酒吧这些生活配套，一度被忽略。

所以最初几年，这座按可容纳30倍人口设计的城市，实际居住者只有3万人。

鄂尔多斯和人们想象中拥挤、充满活力的现代中国，相去甚远。

它因此成了一块完美的“罗夏墨迹测验”，不同的人会从中看到不同的图景。

2011年，这座“鬼城”的消息首次传出。

空旷的街道和未完工建筑的照片，正好契合了部分外界愿意听到的中国故事。

在这类叙述里，画面像漫画：不计代价追求增长，桥连着桥，效率却毫无结果。

一些最极端的怀疑论者就推断，整个中国、14亿人口创造的一切，也许哪天会被揭露成一块巨大又精致的纸板布景。

另一些人则认为，这顶多是一种误解。

语言障碍、背景缺失，或者单纯的猎奇炒作，往往会讲出错误的故事。

他们指出，中国的规划着眼于未来数年，鄂尔多斯只是为数百万新增城市人口提前布局的一个例子。

事后看来，两种反应都有道理，但鄂尔多斯的故事，并不是人们想象的那样。

当时被忽略的背景，比悲观者编出来的还要奇特：几乎所有半成品房屋都有业主，而其中绝大多数人，根本没打算住进去。

这种情况并非鄂尔多斯独有。

中国各地有数百万套空置房屋，一部分尚未完工，但几乎都已售出。

不只偏远地区如此，北京、上海、深圳同样存在。

城市住房中超过五分之一，总计约6500万套，处于空置状态。

学过宏观经济学入门课的人，都熟悉C、I、G和NX这几个字母，也就是消费、投资、政府支出和净出口。

四项加起来就是国内生产总值。

说白了，一个国家只有四种推动增长的方式。

中国早期靠出口，成了世界工厂，以廉价的大规模生产闻名。

但这靠的是过剩的廉价劳动力，工资偏低，不可能无限持续。

低附加值制造业早已南迁，转到越南、老挝和孟加拉国等地。

接下来是投资。

投资在2011年达到峰值，占中国GDP的近一半，体现为一座座崭新的机场、火车站和办公楼。

但投资也有天然的限度。

起初，道路、桥梁、港口这类基础设施见效快、回报高，因为都是容易实现的目标。

最终，一个国家会把这些项目消耗殆尽，被迫转去做风险更高、收益更低的项目。

与此同时，政府支出又受到税收和债务的约束。

于是只剩下C，也就是消费。

消费拉动增长，是发展道路上的最后阶段。

中国若想成为理想中的富裕国家，首先得降低储蓄、增加消费。

这可能令人意外，毕竟常听说中国中产崛起、购买力巨大。

但消费总量等于人口规模乘以个人支出。

中国能成为不可忽视的力量，主要靠庞大的人口规模。

就个人而言，中国消费者的支出并不算多。

中国居民消费仅占GDP的32%，不到美国的一半，远低于日本、德国等国家。

更糟的是，这一比例随着时间推移还在下降。

原因有几个：其一，社会保障体系仍不够完善，劳动者得为自己储蓄，花钱更谨慎；其二，各类所得税叠加后，税负可能高达40%。

还有一个原因：中国消费者确实在花钱，却把钱集中花在一件不被统计为消费的东西上，那就是房屋。

中国居民对房地产的热情极为突出，住房拥有率高达90%，位居世界前列。

大多数发达国家，是60%出头到中游水平。

更奇特的是，近年来购房者大部分买的是第二套、第三套。

比如2018年，87%的新购房者已经拥有至少一套住房。

这数字让人费解：人人都有两三套房，谁来住这么多房子？

答案是，一部分房屋根本无人居住。

这些房子大多是为投资而买。

可这只是用一个问题回答了另一个问题：人们为啥这么热衷投资住房？

热情始于上世纪90年代末。

当时住房开始私有化，国家职工能以大幅折扣价买房，本来是一种福利。

后来亚洲金融危机之后，在较低利率支持下，购房门槛进一步放宽，又赶上国家发展的好时机，房价此后二十年里仅下降过一次。

除了财务考虑，还有简单现实的因素。

在21世纪的中国，对许多男性来说，有房几乎等同于具备结婚条件。

数十年的独生子女政策，客观上让男性比女性多出数百万，婚姻市场的天平向女性倾斜。

年轻女性及其家庭更挑剔，豪华汽车、名表，乃至房子，都成了先决条件。

多重因素作用下，房价涨到了极高水平。

在深圳、北京、上海，按平均收入算，约要40年才买得起一套住房。

如今绝大多数住房在开工前就已售出，有时甚至提前数年。

这些惊人的数字有个共同点：都是投机市场的典型特征，基本假设是价格只会上涨。

但简单的人口数据表明，并非如此。

未来十年，中国55岁以上人口将增加1.2亿，相当于整个日本的人口规模。

到本世纪末，总人口可能减少一半。

十年前，人们很容易认为快速城镇化会带来足够多的人口流向城市，抵消老龄化的影响。

如今不同了：城镇化率达到60%之后，新增农民工的增速明显放缓，仍在进城的人也逐渐老去，有些人找不到工作，只得返回农村。

令人不安的现实是，人口迁移的高峰已经过去，此后的趋势是下行。

最终，供给似乎必须与需求相适应。

回头再看那句老话，一点也不玄乎。

农村的柏油路修到了家门口，可青壮年都在外头，街上只剩老人和孩子。

乡下的小楼装修气派，却常年大门紧锁，只有过年才有人气。

远郊新城路宽灯亮，车却稀稀拉拉，不少三四线新小区入住率还不到三成。

房子本身并不永远值钱，真正撑住房价的，是源源不断住进来的人。

结婚的人少了，生孩子的人少了，刚需一年比一年薄。

那些没地段、没配套的房子，新盖得再多，最后也只能空着没人接手。

最先扛不住的，就是学区房。

以前一套没电梯、户型老旧的老破小，只因绑着名校，价格就能压过周边的好房子。

家长掏空口袋也要上车，孩子毕业再转手，说不定还能赚一笔。

那时没人担心贬值，因为房价跟学区挂钩，跟新旧、地段关系都不大。

这个神话碎掉，是三股劲儿凑到了一块。

头一股是教育均衡。

多校划片、随机派位铺开后，买房只换来一张摇号的入场券，进不进得了好学校，谁也说不准。

一旦失败，普通家庭可担不起这个损失。

教师轮岗开起来，好老师不再扎堆在一所学校，校际差距越缩越小。

不少地方还以实际居住地作为入学依据，租房家庭备案齐了，一样能申请公办学位。

房子和学位的捆绑，越来越松。

第二股是孩子越来越少。

新生人口一路回落，过几年不少中小学要面对生源不足、班级合并，甚至学校撤并。

没人愿意高价接手老破小，靠学区增值赚钱的路，也就断了。

第三股是家长想明白了。

决定孩子能走多远的，不是哪一所小学，而是家庭陪伴、学习习惯和综合素养。

为一套学区房透支现金流，还压缩教育投入，得不偿失。

再加上民办、素质教育多起来，升学路子变宽，公办名校不再是独木桥。

所以，有路无人走、有房无人住，不是什么末日征兆，只是社会转型必经的阵痛。

人口红利退潮，日子从拼增量转向抠存量，学区房的泡沫被一点点挤出去，房子回到“住”的本分，对老百姓来说反倒是件好事。

对此，你怎么看？