如今中国楼市出现了魔幻的一幕：以前贷款买房，现在是贷款卖房？

11月1日，中指研究院公布了10月份的百城房价数据。10月全国100个城市二手住宅平均价格为12376元/平方米，环比下跌0.61%，从涨跌城市数量看，仅1城环比上涨、98城下跌、1城持平。

同一份报告里还写着，重点城市二手房市场热度延续，成交量同比保持增长。房子比以前好卖了，价格却还在往下走，挂牌的业主里就出了件怪事：以前是借钱买房，现在要卖房也得先去借钱。

怪事出在房本上那条抵押登记。按揭没还完，房子名义上归你，实际上押在银行手里。平时按月还款，房价涨跌银行不会管。

可要把房子过户给别人，得先注销这条登记，注销的前提又是把欠款还清。买家付的房款填不满欠款，剩下的窟窿只能卖家自己去凑，“借钱卖房”就是这么来的。

举个假设的例子。2020年在某个二线城市花220万买了套房，首付66万，贷款154万，期限30年，六年下来本金大约还剩130万。

现在同小区同户型能卖到125万左右，光还银行就差5万，再加上中介费，卖家手里没有七八万现金，这单就签不成。要是当年的首付也是借来的，房子卖掉了，债还背在身上。

有人会问，带押过户不是早就推开了吗？2021年民法典施行以后，抵押中的房子可以转让，各地也陆续开放了带押过户，卖家不用再先找过桥资金去赎楼。

可这项改革管的是钱到账的先后顺序，管不了钱够不够。成交价低于欠款，差额照样一分不少。“负资产”这个词，内地人大多是从香港听来的。

1997年亚洲金融风暴以后，香港楼价跌了好几年，到2003年年中，负资产按揭一度超过十万宗，不少业主想卖楼得先自己掏钱补差价。内地今天碰到的，还是同一套杠杆算术，只是换了地方。

眼下最难受的是2019年到2021年在二三线城市高位买入的家庭。按揭前几年，月供里大头是利息，本金降得慢，房价却从高点一路往下掉。

一条线慢、一条线快，最先撞在一起的就是这批人。中指数据显示，二线城市二手住宅环比下降0.72%，二线城市环比跌幅最大，同比跌幅也最大。

再看全国这本账，居民在主动收缩战线。央行10月14日公布的数据显示，前三季度住户贷款减少1.03万亿元，住户存款增加9.39万亿元。

一边还债一边存钱，宁可存款拿低息，也要先把负债降下来。而2025年同期为增加1.1万亿元，一年时间方向就掉了个头。房贷缩得更明显。

10月28日央行的贷款投向报告显示，个人住房贷款余额35.91万亿元，同比下降4.1%，前三季度减少1.10万亿元，不含个人住房贷款的消费性贷款余额同比下降2.8%。住户短期贷款前三季度也减少1.14万亿元。

想临时借一笔钱补卖房的缺口，路子越来越窄。这里得提醒一句：拿消费贷、经营贷去填卖房的窟窿，是违规的。

按监管规定，这类贷款不能流进房地产，也不能用来还房贷，银行查出来可以提前收回。高息的民间过桥贷款更危险，房子还没卖出去，利息已经滚起来了。

补缺口最靠得住的，还是自己的积蓄和亲友周转。再看成交。

中指研究院数据显示，截至10月28日，重点20城二手住宅成交套数同比增长20%，苏州、宁波同比增幅超过30%。量起来了，价格跌幅却连续两个月扩大。

李宇嘉的解释是，财政贴息政策落地后，低价房源成交占比明显上升。卖得快的都是便宜房子，均价自然被拉了下来。两份数据还有对不上的地方。

国家统计局10月19日公布，9月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，上海还成为首个二手房价同比转正的城市；可按中指的口径，10月一线城市二手住宅价格环比下跌0.53%。两家的样本和算法不一样，结论就有差别。

统计局的10月数据按惯例11月中旬发布，一线城市能不能稳住，是头一个要看的。政策上最实在的一招是购房贷款贴息。

10月1日全国落地，中央财政直接对首套商业性个人住房贷款贴1个百分点，期限不超过5年，单户上限100万，中央地方按90%、10%分担。门槛也有：限定面积不超过120平方米、总价不超过150万元，主要帮扶刚需中小户型，政策暂定一年。

150万这道门槛，会在二手市场里划出一条看不见的线。挂158万的房子，买家算完贴息账，多半要压到150万以内才肯谈。

对卖家来说，本来就紧的价格还得再让一截，负资产的窟窿可能更大。贴息能把买盘带起来，也会把一部分房子的成交价往这条线以下压。

8月28日那轮制度调整，见效会慢一些。央行和金融监管总局将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，月房贷支出与收入比控制在50%以下，所有债务支出与收入比控制在60%以下。

住建部等三部门同一天发文，新出让地块的住宅优先实行现房销售，预售至少要等到主体结构封顶。新房预售门槛提高以后，短期内供应会减少，一部分原本等新房的刚需家庭，转头进入二手房市场，对想卖房的人来说算是远期利好。

按行业政策周报的统计，到11月第一周，“8·28”新政已经在23个城市落地。不过从拿地到封顶需要时间，这部分买盘真正转进二手市场，恐怕要等到明年。

贴息只补买方、不补卖方，这样设计没问题。财政的钱是公共资源，用来托住首套刚需，等于给存量市场添了买家；要是拿去替负资产业主补差价，就是用纳税人的钱给当年的高杠杆兜底，以后再有人加杠杆只会更放心大胆。

卖方的缺口，只能靠时间和收入慢慢填。往后看，中指对年末的判断是，二手房成交有望保持一定活跃度，但当前市场预期仍偏弱，二手房价格预计维持波动调整态势。

一线城市有人口流入和挂牌量下降撑着，有希望先止跌；二三线城市挂牌多、买家少，再加上150万这条线的压价作用，负资产家庭到明年上半年可能还要更难熬。已经陷在负资产里的家庭，收入稳定、月供扛得住，就别急着卖。

账面亏多少，只要不卖就不用马上结算；一旦签了约，缺口当场就得拿现金补上。只因为心里慌，或者想换个大点的房子，就借钱补差价卖房，等于把一场能慢慢熬的持久战，硬打成了没准备的遭遇战。

该撤的时候也别犹豫。收入断了，月供已经靠信用卡和网贷顶着，或者工作要换城市，这时候早卖少亏就算赢。

真拖到逾期，银行走司法拍卖，成交价通常更低，缺口只会更大。要卖的话，先跟银行和中介把解押流程、缺口金额算清楚，再定挂牌价。

对还没买房的人来说，这一幕是现成的教训。40年房贷能让月供变轻，但总利息增加不少，它是给收入还在往上走的年轻人留的缓冲，不是用来硬撑高总价的。

首付别东拼西凑，月供留点余地，手里至少留够半年生活费，贴息省下的利息才算真落进自己口袋。二手房成了市场主力，定价权正从开发商的售楼处转到千家万户的谈判桌上。

买家比价更细，卖家更在意回款速度，这个过程对负资产业主很疼，对市场来说是在挤水分。住建部9月披露，今年前8个月二手房在交易量里的占比已经过半，存量时代就得按存量时代的打法来。

以前贷款买房，现在贷款卖房，听着魔幻，其实就是杠杆碰上了下行周期。一线城市在回暖，二三线还在磨底，这一幕在不少城市还要持续一阵。

11月中旬统计局要公布的10月房价数据，是贴息落地后的第一份成绩单。算明白这笔账的家庭，下次再借钱之前，会先想清楚将来拿什么还。