“828新政”后，房企拿地更务实

“828新政”之后，房企换了一种标准抢地。11月13日，南京、武汉、义乌等多城在同一日拍出高溢价地块。

最引人瞩目的是南京，一口气祭出14宗地块，均顺利成交，共收金91.64亿元，共有4宗地块经历百轮热抢，溢价成交。

热度最高的是位于江宁区的科学园G96地块。四川邦泰、中国金茂、厦门联发等多家房企历经307轮竞价，最终由联发以总价9.79亿元竞得，成交楼面价12494元/平方米，溢价率达到46.12%。这一竞价轮数也创下新纪录。

同样位于江宁区的百家湖G108地块亦是当日热点。南京本地开发商金基经过近3小时竞拍、184轮竞争，以12.41亿元的总价竞得，击败绿城、建发、北谷等多家房企，成交楼面地价18342元/平方米，溢价率也达到43.14%的高位。

另一热门地块是位于建邺区的河西G66地块，南京中堃置业&南京奥体联合体也在经过上轮竞价后，以17.54亿元的总价拿下，楼面价40021元/平方米，溢价率约11.79%。

上述三宗热门地块中，有两宗的起拍价在10亿元以下，河西G66起始价稍高，在15亿元以上；且三宗地块的容积率在1.35-1.8区间，较为适合打造改善或低密产品，且地块周围交通便利、配套成熟，有较好的去化前景，其中科学园G96地块所处板块内新房断供时间较久，当地有颇为充足的置换需求积压。

武汉今日成交的光谷地块溢价率则更高。这宗位于中国光谷的P（2026）1133号地块，规划建筑面积9万平方米，容积率仅2.1、限高80米，起始价9.15亿元，是板块内稀缺的低密纯宅地。

该地块吸引了包括华润、联投、招商、中海、联发、武汉城建、绿城、宝业等在内的9家房企参拍，最终经过114轮竞价，由绿城以14.85亿元竞得，成交楼面价约16504.4元/平方米，溢价率高达62.27%，刷新了板块年内的宅地溢价纪录。

中指研究院华中分院分析师李国政分析称，得益于武汉光谷科技产业的腾飞，经济领跑、产业人口持续增长，光谷通过优化供给、大力建设好房子，激活了需求释放，市场复苏势头良好，今年1-10月，光谷住房成交量全市第一，同比增长104%，成为企业投资的热门之选，今年以来，该板块内的核心优质地块逢拍必抢，6月三合溢价21%竞得一宗地块、8月十堰汉成又以49%的溢价率夺下一宗、10月天创地产再以33%溢价率拿下光谷中心地块。

“武汉‘828新政’灵活度最高，充分响应企业发展诉求，土地价款分期支付，半年内缴付不低于50%，同时试点分户集合抵押、允许按最小单元分批竣备等方面做了针对性安排，提振了企业发展信心。”李国政表示，武汉坚持控增量、优供给，在减少土地供应总量同时，主要推出配套完善的“熟地”、好地，支持企业打造高品质好房子，实现有利润的增长，充分提高了企业在汉投资发展的信心。

不只是省会，小城市也有高溢价地块。通过小商品打响知名度的浙江义乌，今天也拍出一宗超高溢价地块。

今日，这宗微型商住地地块经124轮竞价后，由浙江亨达得，成交总价仅1.26亿元，成交楼面价约22696元/平方米，溢价率高达96.1%。

该宗地块出让面积1843.18平方米，与上述各城出让的纯宅地不同，该宗地块用地性质为城镇住宅+商业，容积率2.50–3.00，建筑限高≤24米，规划为多层垂直楼：一层商业、二层及以上住宅。

这样的地块规划颇具当地特色。早年义乌市进行旧村改造时，就打造了大批4~5层的垂直楼，其中一层出租做店面、以上的楼层可作为住宅出租。这样的垂直楼在行情好的时候，年租金可达40万~50万元。

中指研究院华东大区常务副总高院生分析，该地块属国际商贸城辐射圈内的微型垂直楼标的，体量虽小，但“一层店+上层住+可垂直分割确权”的产品逻辑，正好对接义乌商户对经营性资产的刚性需求。竞得地块的亨达此前曾在当地打造过垂直楼项目，如今继续加注“微型商住+垂直分割”赛道。超高的溢价率和楼面价，是此类极小体量、强地段、可确权现金流资产在义乌本土买家手中的稀缺溢价。

事实上，总价可控、去化确定性较强，是近期房企积极拿下的地块的共同特征，是其拿地逻辑持续务实的结果，在行业整体仍处于深度调整期的背景下，房企以盈利确定性、资金安全性为核心标尺，优先选择“体量小、配套熟、算账清”的项目。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶提到，11月以来重点城市溢价成交地块中，地块起始价普遍在10亿元以下，同时多具有低密属性，契合当前改善型产品的开发方向。“区位条件、产品空间与资金占用的综合平衡，是房企参拍决策的重要依据。”