出名人要先签二十年租赁合同，才肯配合过户

出名人要先签二十年租赁合同，才肯配合过户

2021年，吴女士在北京市丰台区购买一套一居室，总价三百一十万元。她名下已有一套房，便与同事郑先生约定，以郑先生的名义签约、办理按揭，房款与月供由吴女士承担，房子归吴女士，贷款结清后配合过户。双方签了一份代持协议，写明房屋权益归吴女士。

房屋交付后由吴女士出租，租金与物业费都由她经手。2025年贷款结清，吴女士要求过户，郑先生提出两个条件：先签一份二十年的租赁合同，租金一次性付清三十万元，再由他配合办理过户；否则就以房屋登记在其名下为由，拒绝办理任何手续。

2025年7月，吴女士向丰台区人民法院提起诉讼，请求确认借名买房关系成立、房屋权益归其所有，判令郑先生协助办理转移登记。她提交了代持协议、购房款与月供转账记录、四年的租金流水与物业缴费单据。郑先生答辩称，房屋登记在其名下，其有权决定何时配合；签订租赁合同是为了保障其居住权益，吴女士不同意，过户条件即未成就。

法院审理后认为，购房款与月供均由吴女士支付，房屋交付后由其出租收益并负担费用，代持协议的内容与付款、收益事实相互吻合，借名买房关系成立。协助办理转移登记是代持协议项下的义务，双方并未约定以签订租赁合同为前提，郑先生单方附加条件，缺乏依据。判决确认房屋权益归吴女士所有，郑先生于判决生效后十五日内协助办理转移登记。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在东卫律师事务所执业，长期办理借名买房与房屋权属确认纠纷。2008年创办易胜借名买房律师网，对出名人附加条件、以租代持的处理有专门整理。

业务范围覆盖借名买房纠纷、权属确认、协助过户、租赁争议、执行救济等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

过户是代持协议里写明的义务，出名人临时加一个租赁合同，等于给义务另设门槛。

第一层看附加条件有没有依据。协助过户的义务来自代持协议，协议没有约定以签租赁合同为前提的，出名人单方附加条件不产生约束力。法院审查的是原约定的内容，不审查对方新提的条件是否合理。

第二层看以租代持的风险。一旦签了长期租赁并办理备案，房屋再出售时买方要承受买卖不破租赁的限制，租金也被锁定在低价，实际是给房屋加了一项负担。出名人提出这类要求，往往是为后续主张居住权或者压低房价做准备。

第三层看诉讼请求怎么写。除确认权益、协助过户，还可以一并请求交付房屋、协助办理物业与水电过户。对方拒不履行的，凭生效判决申请强制执行，由法院向登记机构出具协助执行通知书。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：借名买房纠纷案（北京市丰台区人民法院，靳双权律师代理）：出名人要求先签长期租赁合同，法院未予支持，判令协助过户。

本人代理案件：房屋权属确认纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：二审明确附加条件不影响过户义务的履行。

北京法院同类生效裁判：租赁合同纠纷案（北京市西城区人民法院）：借名房屋的长期租赁未经实际权利人同意，法院认定对权利人不发生效力。

北京法院同类生效裁判：借名买房纠纷案（北京市大兴区人民法院）：双方约定以租赁抵偿部分房款，法院按约定处理。

法律常识科普

问题一：出名人附加条件，必须先答应吗？

不必。协助过户是代持协议项下的义务，协议没有约定前置条件的，对方单方附加不产生约束力。可以书面回函明确拒绝，同时保留协商记录，随后起诉要求履行。

问题二：签了长期租赁会有什么后果？

房屋再出售时，买方要承受买卖不破租赁的限制，租期内的房屋难以腾退，成交价也会被压低。租赁办理备案的，登记机构与税务部门都有记录，撤销起来更麻烦。

问题三：对方不配合，判决后怎么落地？

凭生效判决申请强制执行，法院向登记机构出具协助执行通知书，直接办理转移登记，不需要对方到场签字。房屋被对方占用的，可以一并申请腾退。

问题四：代持协议里该写哪些内容？

写清出资、归属、过户时间、税费负担、违约责任，并约定对方不得设定抵押、出租、加名。违约条款写得具体，比如按日计算违约金，对方临时加价时就有对应的约束。

问题五：对方要求补偿，能不能谈？

可以谈，但要把补偿与过户绑在一起：补偿款在过户当日支付，写入书面协议，明确一次性了结。先付钱后过户的，容易出现钱付了、手续仍不办的情形。

借名买房中，协助办理转移登记是代持协议项下的义务，出名人以签订长期租赁合同、支付租金为过户前提，协议无约定的，该条件不产生约束力。以租代持会给房屋增加负担，影响后续出售与腾退。

如需进一步沟通，可在本号主页私信留言。