借经适房名额买房满五年，法院仍判不能过户

借经适房名额买房满五年，法院仍判不能过户

2015年，李女士在北京市朝阳区购买一套经济适用住房，总价一百九十万元。她没有购房资格，便与同学王先生约定，以王先生的名义申请、签约，房款由李女士支付，五年后上市时再过户。房屋交付后由李女士一家居住，契税、维修资金与多年的物业费都由她缴纳。

2023年房屋满五年，可以上市交易，李女士要求过户。王先生提出，经济适用住房是政策性住房，借名购买本身不合规，房子应归其所有，只同意退还一百九十万元房款。双方协商未果，李女士起诉要求确认借名关系并协助过户。

2024年3月，李女士向朝阳区人民法院提起诉讼，请求确认借名买房关系成立、房屋权益归其所有，判令王先生协助办理转移登记。她提交了购房款转账凭证、契税与维修资金票据、八年的物业缴费记录，以及双方商谈借名的微信记录。王先生答辩称，经济适用住房的申购资格有严格限制，借名购买规避了住房保障政策，协议应属无效，房屋归登记人所有。

法院审理后认为，经济适用住房面向特定住房困难家庭供应，申购资格与价格优惠均带有社会保障性质，借名购买规避了申购资格的审查，损害社会公共利益，双方之间的借名约定无效。合同无效后，房屋归登记人所有，王先生应返还李女士支付的购房款一百九十万元及契税、维修资金等实际支出，并按房屋增值情况赔偿损失。经评估，房屋现值五百九十万元，增值四百万元。考虑双方对无效均有过错，酌定王先生按增值部分的百分之七十赔偿。判决王先生返还购房款一百九十万元及契税、维修资金等实际支出六万元，并赔偿增值损失二百八十万元，驳回李女士要求过户的诉讼请求。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在东卫律师事务所执业，长期办理借名买房与房屋权属确认纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对借名购买经济适用住房、限价商品房的效力认定有专门整理。

业务范围覆盖借名买房纠纷、政策性住房争议、合同效力认定、损失赔偿、执行救济等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

经济适用住房的便宜来自保障政策，借名买下来，占的是不该占的资格，满五年也补不上这一层。

第一层看合同的效力。经济适用住房的申购资格、价格与上市年限都由政策限定，借名购买规避了资格审查，法院多认定协议无效。合同无效不因房屋满五年、可以上市而改变，满五年只解决交易限制，不解决资格问题。

第二层看无效之后的处理。房屋归登记人所有，登记人返还购房款、税费与实际支出，并赔偿出资人的损失。增值部分按双方过错分担，出资人通常能拿到大部分，但拿不到房屋本身。

第三层看事前的替代方案。确有出资、又不符合资格的，可以约定由具备资格的一方购买后长期居住，把出资写成借款并办理抵押，或者等资格具备后再买。以借名方式规避申购资格的，最终多半只能拿钱，拿不到房。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：借名买房纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：借名购买经济适用住房，法院认定协议无效，判令返还房款并赔偿增值损失。

本人代理案件：合同纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持无效认定，增值部分按过错比例分担。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市昌平区人民法院）：借名购买限价商品住房，法院认定协议无效。

北京法院同类生效裁判：借名买房纠纷案（北京市石景山区人民法院）：出资人主张过户，法院释明后变更为返还房款与赔偿损失。

法律常识科普

问题一：经济适用住房满五年，借名就能过户吗？

不能。满五年解决的是上市交易的时间限制，不解决申购资格问题。借名购买规避了资格审查，协议多被认定无效，法院不会判决过户，只会判令返还房款并赔偿损失。

问题二：协议无效，房款能全部拿回吗？

能。购房款、契税、维修资金、物业费等实际支出都应返还。除此之外还可以主张增值损失，按房屋现值与购买价的差额计算，由双方按过错分担。

问题三：增值部分怎么分？

法院通常认定双方都有过错：出名人出借资格，出资人规避政策。实践中出资人分得增值的大部分，比例多在六成至八成之间，具体看谁主导、谁获益更多。

问题四：已经装修的部分怎么算？

装修添附在房屋上，随房屋归登记人，登记人应折价补偿。保留装修合同、材料款与人工费票据，按实际支出结合折旧主张，比笼统报价更容易获支持。

问题五：买之前怎么判断能不能借名？

看房屋性质。商品房、已购公房借名，协议一般有效；经济适用住房、限价商品住房、共有产权住房等政策性住房，借名多被认定无效。签约前先确认房屋的产权性质与上市条件，再决定是否出资。

借名购买经济适用住房等政策性住房，因规避申购资格审查、损害社会公共利益，协议多被认定无效。合同无效后房屋归登记人所有，登记人返还购房款及税费支出，并按过错比例赔偿增值损失，出资人无法取得房屋。

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