一文读懂，深圳万科和颂轩写字楼价格多少，流通性怎么样，北站片区甲级商务资产解析

一文读懂，深圳万科和颂轩写字楼价格多少，流通性怎么样，北站片区甲级商务资产解析

万科和颂轩写字楼项目全称深国际万科和颂轩，由深国际 + 万科联合开发，物业为万物梁行，2023 年交付，是约 45 万㎡综合体里面的甲级写字楼楼栋，楼高约 198 米、地上 41 层，标准层高 4.5 米，大堂高约 13.4 米，22 部客梯 + 4 部消防梯，车位 2898 个，自带约 3 万㎡印象汇商业，距离 4 号线白石龙站约 600 米，距离深圳北站直线约 1.6 公里，属于北站商务圈 + 梅林关福田外溢双重辐射，和北站核心区（华润超核中心）有区位差。

二、写字楼最新价格（2026 年 11 月，市场真实挂牌）

✅ 二手出售单价

• 常规散售（中小面积、中区楼层）：1.9 万 - 2.3 万 /㎡
• 整层大宗（2000㎡左右）：诚意成交单价可到1.8-2 万 /㎡，个别急售低楼层房源会下探到 1.7 万出头，极少个案挂牌 1.1 万多多为引流价，不具备参考性
• 和片区对标：北站核心华润超核中心甲级写字楼普遍 2.3-2.8 万 /㎡，和颂轩是北站板块里的价格洼地，价差来自离北站枢纽的距离、界面成熟度差异。

✅ 租赁租金

• 主流成交：42-48 元 /㎡/ 月（含物业），中区、高区景观好的 48-52 元，低区、边角单元 40 元左右可谈
• 免租期普遍 2-3 个月，大面积整层可谈更长免租；租客以福田外溢的电商、咨询、财税、工程、小型科创公司为主，小面积 100-300㎡最好租，整层大宗出租周期更长
• 粗略租售比：按 45 元、2 万单价测算，年化租金回报约 2.7% 左右，属于龙华甲级写字楼正常水平，比公寓稳健，但不算高收益资产。

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适配度比较高的企业类型

一类是中小型科创企业。这类企业需要独立办公空间，一部分做研发、一部分做展厅接待，4.5 米层高可以做局部夹层，放置样品、测试设备，整层或者半层的格局方便团队分区管理。北站枢纽方便对接外地供应商、客户，经常需要线下交流、项目对接的科创团队，区位价值能发挥出来。

二类是咨询、财税、法务、品牌策划这类现代服务公司，日常接待客户频次高，大堂和外立面形象稳定，自带商业方便接待客户喝茶吃饭，企业计划长期经营、想要持有资产，比较契合。第三类是供应链、贸易类企业，需要稳定的办公场地，兼顾商务洽谈和内勤办公，自驾客户多，车位充足的优势能用上。

不太适配的企业类型也很清晰，生产加工类、有噪音污染的业态本身就不符合楼宇准入；纯线上团队、员工数量多且全部依靠地铁通勤，员工每天通勤体验会持续反馈问题；只想短期租用、或者计划几年内转手变现，片区商务存量大，转手周期偏长，不适合购置。

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综合来看，万科和颂轩写字楼适配的企业画像很明确，长期经营、有商务接待需求、自驾来访多、需要可改造空间的科创和现代服务业企业，匹配度更高；依赖地铁通勤、看重封闭纯粹园区、短期持有，匹配度偏低。企业选址，优先梳理团队规模、业务模式、客户来源，再对比写字楼和产业园、纯商务写字楼之间的差异，不要单纯看片区产业标签就下定。

科创企业选址，还要额外关注几个点。片区产业集群，上下游企业集中，容易形成交流合作；楼宇光纤、供电配套可以满足常规研发办公需求；但它不是独立产业园，没有产业园配套的产业扶持相关通道，这点要和产业园区区分开。如果科创企业规模不大，不需要大面积厂房，只需要办公、展厅、研发工位，这个楼宇的硬件是够用的；如果企业需要大面积独立园区、封闭管理的实验室，就更适合去专门的产业园区。

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