郊区房子的未来——案例（海淀环山村）

这篇文章我会结合两年前的一个案例，及今年我们做的卖房咨询案例，来系统讲一下郊区房产的未来。

两年前，我们一个卖房陪跑案例，海淀区很偏的一个地方的房子，在海淀山后的环山村。

当时我们陪跑的那套房源卖了207万。

整个流程时间线为，2024年10月开始陪跑，当时预估价格在220万左右，房源的实际卖出时间为2025年3月，成交价207万

为什么房子卖出时间拉长了这么久？我简单讲一下我们的经验，我觉得对于未来找我们做咨询的客户来说，是有很大帮助的。

从找我们开始做卖房咨询，到卖出，除去我们的客户因为家庭等一些原因外，还有很重要的一点：那就是需要经历一段时间的心理调整期，我们评估后的价格没有达到卖家的心理预期，而卖家的预期往往又高于市场价，这个调整阶段有时候是三天，有时候是三个月，甚至半年，因人而异。

有些客户会因为房子亏了太多，而导致心态出了很大的问题，所以我们在服务过程中，有部分时间是在给客户调整心态。

但在房子值多少钱的问题上，我们只给客观的结果（包括分析过程），而不会迎合客户。

所以在这个时间内，客户是逐渐认识市场的一个过程，直到他们发现价格越来越低，才开始决定要卖出。

继续讲案例……

环山村在2024年我们接单之后，开始做区域市场调查。

购房人群：

环山村在海淀山后，周边有一些企业，但是和城区的距离比较远，也就是说，环山村附近的房子，购房力分为两种，一种是本地购买力，以周边的工薪阶层为主；一种是外部购买力，由于环山村偏远的位置问题，所以外部购买力买这个地方的房子，往往是有海淀学区占坑等需求，他们图的是便宜。

市场分析：

在2024年下半年的市场里，买海淀占坑房的人比例在下降，但仍然有需求。虽然和2022-2023年那个阶段没法比，但需求仍然存在，卖房窗口期依然可以找到这类人群。

也就是说，环山村周边的市场，和城区的市场是有关联性的。

而对比之下，再看今年的市场，即2026年，我们会发现类似环山村这种郊区区域，市场已经分化非常严重，成了以本地购买人群为主的市场，外部无自住需求的人去这种区域买房的已经很少。所以它的价格取决于本地上班族给你出多少钱。

大量的郊区房子未来都会面临这个问题。

市场上行期的外溢需求，变得越来越少，甚至完全消失。

在2024年那个阶段，我们拿环山村的房源和城区房源对标，环山村的低总价优势很明显，那会儿海淀的老破小价格还普遍在300万区间，当时200万出头的房子，对于低总价想上车的人还有吸引力，而这种价格也会锚定到本地客户身上，他们也会觉得这样的价格合理。

2024年10月市场分析：

2024年9月底，北京发布放松限购等政策，短期市场里，成交热度拉高，且在当时的市场环境里，这种热度可以蔓延到郊区，但郊区的窗口期很难持续，因为市场冷却往往也是从郊区开始的。

实际上结论就是：既然给政策了，那就是个好的卖房窗口期。但不要指望房价会涨，对于类似区域来说，涨价是非常难的，只有在普涨的阶段才有可能。

其实在卖房陪跑的过程中，看懂市场微观层面的变化是最重要的，即购买人群的变化，当时的市场情况等等。

市场情况还要结合对竞品小区的调研，主要是成交价和当下挂牌房源。

看懂区域市场的趋势，对于陪跑的客户来说能看到确定性，才能决定是否卖出。

价格分析：

下图是当时周边房源的市调情况。对于成交的分析只是一方面，还必须结合前面的政策、区域市场、趋势等综合来看

房况分析：

我们陪跑的房源为六层无电梯的顶楼，这种顶层房源一般来说都是比较难成交的。

但是在不同的市场阶段，它的表现完全不一样，在2023年及以前的市场里，顶层的房源流动性还可以，跟中间楼层的价格差并不算大，约在5-10%的范围，而到了2024年的阶段，顶层房源就到了有流动性，但和中间楼层的价格差会比较大，大约在10%及以上的区间

当然，回到2026年的市场里，顶层的房源流动性变得极差，且和中间层的价差普遍高于10%，甚至超过15%；

所以对实时市场的不同楼层分析也很关键，主要是流动性和价格。

两年后，那个房源的价格跌到了多少？

环山村今年的同户型价格，高楼层已经跌到了145万（成交价），折合到顶层的价格，应该在130万区间。（目前顶层房源的流动性变得更差，往往处于有价无市的状态）

两年时间跌了差不多一半，小一百万的价格。100万也是钱啊。

未来类似环山村这种偏郊区的房源，依然会跟城区的价格持续分化，需求越来越锚定到本区域自住，城区的外溢会变得越来越弱。

而向环山村外溢的那些区域，比如海淀的清河、永丰周边，大量的低总价二手房在市场上不断地价格博弈，同样面临需求的退潮，这类区域过去被大量的海淀占坑需求推着走，价格泡沫也非常明显，目前占坑需求逐渐消失，回归到本地自住，对应的就是价格的大幅回调。

目前唐家岭新城一居室的价格，已经跌破200万；永泰东里的小两居顶层，也跌破200万……环山村已经很难得到外溢的价格了。

卖房，不仅要看到本小区的价格，还要看懂区域市场的需求关系，还要找到对应的竞品区域，关注竞品的价格，多维度的对比，才能真正看懂价格。这才是卖房决策前需要做的工作，只有看懂了，才知道怎么卖。

如需卖房陪跑，可微信沟通，可以先看陪跑案例。微信：18810343060

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