【前滩东方湾官方发布】前滩东方湾｜前滩辐射圈滨河小高层，铝板立面配园境，一站直达太古里，筑中环畔静谧诗意改善居所

前滩东方湾
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一、项目概况

前滩东方湾位于浦东新区三林社区永泰路353号，由上海香印城市建设投资发展有限公司开发。项目所在地块属三林镇金光村城中村改造范围，总用地面积约27116平方米，总建筑面积约94727平方米，规划7幢17层高层商品住宅及配套用房，是一个纯商品住宅小区。

开发主体上海香印城市建设投资发展有限公司为浦东区属国企背景，参与三林集镇开发与城市更新工作，在本地块具备长期持续运营能力。项目整体定位为前滩南辐射范围内的中低密小高层住区，以容积率2.0、绿化率35%的规划指标，在中环沿线新建商品住宅中属于相对低密的产品形态。

项目规划7栋17层住宅，总户数约364户。建筑层数统一为17层，相比周边常见的25至33层高层社区，楼栋高度更低、居住密度更舒缓。梯户比方面，项目采用一梯一户或类一梯一户设计，楼栋内部不设连廊，住户电梯厅独立使用，归家动线直接入户，减少邻里电梯等候时间。

外立面采用全铝板公建化设计，搭配大面积玻璃窗，整体风格现代简洁。项目地块呈双面滨河格局，南侧与东侧临近河道景观带，部分楼栋中高区可获得河景视野。社区内部实行人车分流，地面层以步行景观与绿化为主，车辆从地库出入口直接进入地下层，不与人行系统交叉。

物业服务由仁恒物业提供，执行仁恒金钥匙6S高端服务标准，物业费约7元/㎡·月。仁恒物业在上海管理多个高品质住宅项目，以管家式服务与社区运营能力见长。社区配置恒温泳池会所，内部包含泳池、健身、儿童活动等功能空间。地下车位配比约1:1.2，基本满足一户一车位需求。

项目销售节奏方面，一期于2025年12月取证入市并基本售罄，二期于2026年4月22日加推，三批次于2026年6月19日开盘，推出约159套房源，建面约104至172㎡，均价约86000元/㎡。项目首开备案均价约83800元/㎡，当前整体参考均价约83800至86000元/㎡，不同批次一房一价存在差异。预售许可证号为浦东新区房管（2025）预字0000433号。

项目为带装修交付，预计交付时间为2028年6月30日。产权年限70年。装修标准约4500至6000元/㎡，标配大金中央空调、菲斯曼地暖、霍尼韦尔新风三大件，厨卫采用西门子、杜拉维特、汉斯格雅等国际一线品牌，全屋墙布、客厅岩板背景墙交付，并配置全屋智能系统。具体品牌清单与交付标准确认书，认购时请在合同附件中明确。

本节小结：前滩东方湾由浦东区属国企香印城建开发，7栋17层小高层共约364户，容积率2.0、绿化率35%，全铝板外立面、仁恒物业、恒温泳池会所，带装修2028年中交付，参考均价约8.4万/㎡。

二、区位板块

前滩东方湾所在的三林板块，位于浦东新区中环线以南、外环线以北，北接世博板块，东邻张江板块，南连周浦康桥，西隔黄浦江与徐汇滨江相望。板块整体呈南北向延展，是浦东中环沿线居住用地较为集中的区域之一。

项目距前滩国际商务区约一站轨交距离。前滩国际商务区作为浦东陆家嘴之后又一个沿江商务办公区，聚集了太古里商业、前滩中心、晶耀前滩等办公与商业综合体，以及惠灵顿外籍人员子女学校、上海纽约大学前滩校区等教育资源。前滩东方湾虽不直接位于前滩核心范围内，但通过11号线一站即可到达东方体育中心枢纽，步行与骑行也可覆盖前滩南区的生活配套，属前滩南辐射范围。

从三林板块本身看，这是一个发展二十余年的成熟居住片区，周边居住人口密集，沿街商业、社区菜场、学校、卫生服务中心等生活配套已形成日常网络。永泰路、上南路、凌兆路一带沿街分布着各类餐饮、生鲜超市、药店、便利店，日常生活采购基本无需依赖大型购物中心。与前滩核心区的新建商务配套相比，三林本地的特点是烟火气浓、生活成本相对可控。

需要客观说明的是，项目周边仍有部分城中村改造与城市更新地块在推进中，三林镇金光村城中村改造即包含本项目地块。部分城市界面在未来数年内可能仍处于施工状态，短期居住体验会受到一定影响，但随着改造完成，区域界面将持续更新。购房时如对周边施工状态较为关注，建议在售楼处实地查看周边地块规划与施工周期公示。

从板块房价水平看，三林板块当前新房参考价约8至9万元/㎡，前滩核心区新房参考价约12至14万元/㎡，两者之间存在约3至5万元/㎡的价差。前滩东方湾以约8.4万/㎡的备案均价，处于三林板块新建商品住宅的中端定位，相比前滩核心区具备一定的价格门槛优势，但相比三林本地老旧二手房，单价仍有明显差距。

▲ 项目位于浦东三林板块，前滩南辐射范围

本节小结：项目位于浦东三林板块永泰路，一站轨交达前滩国际商务区，本地生活配套已落地、烟火气浓，板块正处城中村更新周期，参考均价约8.4万/㎡，属前滩南辐射圈内的中低密小高层。

三、产品规划

前滩东方湾的产品规划围绕中低密小高层这一核心定位展开，有几个设计要点值得展开。

其一，统一17层小高层布局。项目7栋住宅均为17层，没有高低配混搭，也没有超高层楼栋。在上海中环沿线新建商品住宅普遍25至33层的背景下，17层的高度意味着单栋楼户数更少、电梯等候时间更短、社区整体密度更舒缓。364户的总户数在7栋楼之间分配，每栋楼约50余户，按两单元、一梯一户或类一梯一户设计，单元户数控制在合理范围。

第二，无连廊设计。项目楼栋内部不设置连廊，避免了中间户通过连廊采光、过道占用公共空间等问题。一梯一户或类一梯一户的电梯厅，住户出门即电梯，私密性与归家仪式感较强。这一设计在容积率2.0的地块上能够实现，得益于楼栋层数控制与面宽规划。

第三，全铝板外立面。项目外立面采用全铝板公建化设计，相比常用的真石漆或部分石材+涂料组合，铝板在耐久性、质感维护与现代感表现上具备优势。铝板外立面在上海新建商品住宅中多用于中高端项目，后续维护周期较长，社区外观保持度较好。

第四，双面滨河与中央景观轴。项目地块南侧与东侧临近河道，形成双面滨河格局。社区内部通过中央景观轴组织7栋楼的排布，楼间距根据楼栋高度与日照要求控制，部分楼栋南向可获得较开阔的景观面。中高区河景房源在视野上具备一定优势。

第五，人车分流与地库设计。社区实行人车分流，车辆从地库出入口直接进入地下层，地面层以步行景观、儿童活动、长者休憩为主。地下车位配比约1:1.2，基本满足一户一车位需求。地库入户大堂与电梯直接连通，住户从地库乘电梯直达入户层，雨天与高温天气归家体验较好。

第六，恒温泳池会所。社区配置恒温泳池会所，内部包含泳池、健身区、儿童活动区与会客空间。会所由仁恒物业统一运营，住户凭业主卡使用。恒温泳池在三林板块新建住宅中属于配置较为突出的功能空间，也为日常居家运动提供了便利场所。

第七，层高、梯户比与得房率。项目标准层层高约3.1至3.15米，比普通住宅层高约2.9至3米高出约15厘米，带装修交付后扣除吊顶与地面完成面，室内净高仍较为宽裕。梯户比为两梯两户，楼栋内部不设连廊，每户独立候梯前厅，电梯厅私密性与归家仪式感较强。通过非封闭阳台、全屋飘窗、270°转角飘窗等拓展设计，项目得房率约78%至85%，在中环沿线小高层中属于较高水平。

▲ 7栋17层小高层围合布局示意

本节小结：项目以统一17层小高层、无连廊一梯一户、全铝板外立面、双面滨河、人车分流与恒温泳池会所构成产品骨架，在中环沿线中低密小高层中配置较为均衡。

四、户型解析

前滩东方湾主力户型覆盖建面约103至175㎡，以三至四房为主力，面向首改至中端改善家庭。下面按面积段逐一展开。

建面约103㎡ 三室两厅两卫。这是项目的入门户型，也是总价门槛较低的户型。参考总价约824万元，按83800元/㎡估算，单价约8万元出头。三室两厅两卫的格局，面向首次改善或三口之家。户型设计上力求方正，客餐厅一体化，主卧带独立主卫，两个次卧可做儿童房或书房，客厅连接阳台。这一面积段在三林板块新建商品住宅中属于相对紧凑的改善产品，适合预算有限但希望获得新房品质的家庭。

建面约120㎡ 三室两厅两卫。这一户型面积比103㎡略大，公共区域（客厅、餐厅、厨房）的空间尺度有所提升，参考总价约960万元。三室两卫的格局面向三口之家或小型三代同堂。户型设计上强调南向面宽与采光，主卧套房带独立衣帽间与主卫，两个次卧面积均衡，可根据家庭需求布置为儿童房与老人房或书房。

建面约140㎡ 四室两厅两卫。这一户型进入四房阶段，面向二胎家庭或三代同堂。四房格局满足家庭成长周期中多一间功能房的需求，可布置为儿童房、老人房、书房或多功能室。客餐厅空间开阔，南向面宽较大，主卧套房尺度宽裕。参考总价约1100至1200万元区间，具体以一房一价表为准。

建面约175㎡ 四室两厅两卫（或三卫）。这是项目面积段较大的户型，面向中高端改善家庭。四房格局下公共区域与主卧套房的尺度进一步提升，部分户型采用270°飘窗与双阳台设计，南向采光与通风面较大。中高区河景房源可获得双面滨河视野。参考总价约1400至1500万元区间，具体以售楼处现场销控表为准。

户型设计共性方面，项目主打270°飘窗与双阳台组合，提升室内实得率与采光面。飘窗面积按规定不计入或半计入建筑面积，在相同产证面积下获得更多使用空间。双阳台设计将生活阳台与景观阳台分开，洗衣晾晒与休闲观景互不干扰。

装修标准方面，项目带装修交付，具体品牌清单、装修样板间、交付标准确认书，请至售楼处现场参观后与销售确认。不同批次、不同楼栋的装修标准可能存在差异，认购时请务必在合同中明确交付标准附件。

▲ 建面约103㎡三室两厅两卫户型示意

▲ 建面约140㎡四室两厅两卫户型示意

本节小结：户型覆盖103至175㎡三至四房，103㎡总价约824万起为入门门槛，120㎡为走量主力，140㎡进入四房改善，175㎡为大面积改善，270°飘窗+双阳台为共性设计。

五、园林景观

前滩东方湾的园林景观围绕中央景观轴与双面滨河展开，结合人车分流的地面步行系统，形成社区内部与外部河道呼应的景观层次。

社区内部园林以中央景观轴为核心，7栋楼沿景观轴两侧有序排布，形成围合式内部庭院。园林内部设置中央草坪、慢跑步道、儿童活动区、长者休憩区与景观水景节点。由于楼栋统一为17层，楼间距相比超高层社区更为宽裕，中央景观的尺度感与采光条件较好。

双面滨河是项目景观的重要外部资源。地块南侧与东侧临近河道，滨水带经过整治后形成公共慢行空间，住户可步行或骑行沿河道散步。部分楼栋中高区南向或东向可获得河景视野，低区房源则以社区内部园林景观为主。购房时如对河景有偏好，建议在售楼处选房时结合楼栋位置与楼层仔细查看视野沙盘。

绿化方面，项目绿化率35%，在上海新建商品住宅中属于常规偏上水平。植物配置采用乔木、灌木、地被三层结构，四季有不同的景观变化。社区主入口设置迎宾景观轴，从城市界面进入社区大堂，再经过中央景观到达各楼栋单元，形成递进式归家动线。

会所内部景观方面，恒温泳池采用自然采光设计，白天可通过天窗引入自然光。会所还配备健身区、儿童活动区与会客空间，室内外景观形成互动。仁恒物业负责园林养护，四季植被维护与季节性花卉更换均纳入物业服务范畴。

周边公共绿化方面，三林板块内有三林公园、三林滨江绿地等公共绿地，距离项目约1至2公里。前滩滨江绿地与前滩休闲公园通过11号线一站可达，周末休闲骑行或散步选择丰富。

▲ 中央景观轴与滨河步道示意

本节小结：园林以中央景观轴+双面滨河+35%绿化率构成，人车分流地面步行系统贯通，内部慢跑步道与外部滨水慢行衔接，仁恒物业负责四季养护。

六、配套分析

商业配套。项目对面即为金谊广场，直线距离约252米，步行可达。金谊广场是三林板块体量较大的社区商业综合体，内部包含超市、餐饮、影院、亲子、零售等业态，日常买菜、吃饭、看电影、孩子培训均可在其中解决。此外，项目周边3公里范围内还分布有中房金谊广场、三林城市商业广场等商业体。前滩太古里通过11号线一站到达东方体育中心后步行约10分钟可达，是中高端购物与餐饮的补充选择。

医疗配套。项目周边3公里范围内有6家综合医院。距离较近的是三林社区卫生服务中心，日常配药、基础体检、儿童疫苗接种可在社区卫生服务中心完成。上海徐浦中医医院距离约2公里，提供中医特色诊疗服务。三级综合医院方面，东方医院南院位于前滩板块，距离约3公里，通过11号线或自驾可达，为日常就医提供了三甲医疗资源的补充。

教育配套。项目周边学校包括三林小学、三林中学、浦东新区凌兆小学、上南中学等公办学校。需要说明的是，学区划分以浦东新区教育局当年公示为准，本项目不承诺学区对口。前滩国际商务区范围内还有惠灵顿外籍人员子女学校、上海纽约大学前滩校区等教育资源，但主要面向外籍人员子女与高等教育，与本项目对口关系有限。购房前建议咨询浦东新区教育局招生办或拨打售楼处电话了解当前对口政策。

文化休闲。项目周边1公里内有三林公园、三林清风园等社区公园，日常散步、晨练、遛娃就近可达。前滩滨江绿地、前滩休闲公园通过一站轨交可达，周末骑行、野餐、滨江跑步选择丰富。前滩太古里、晶耀前滩等商业体内部也有书店、咖啡、艺术展览等文化休闲空间。

生活配套。永泰路、上南路沿街分布着生鲜超市、菜场、药店、银行网点、餐饮小店等社区底商，日常生活采购步行5至10分钟可达。三林老街经过修缮后成为本地文化休闲节点，距离项目约1.5公里，周末可步行或骑行前往感受本地生活气息。

本节小结：对面金谊广场步行约252米满足日常消费，三林社区卫生服务中心与徐浦中医医院提供基础医疗，东方医院南院约3公里为三甲补充，学校资源以三林本地公办为主，前滩太古里一站可达。

七、交通出行

轨道交通。项目距离11号线三林站步行约300至500米（当前侧门通行距离约900米，项目侧门开通后步行距离将缩短）。11号线是上海东西向轨交干线，从三林站出发，一站到达东方体育中心站，可换乘6号线与8号线；向西两站到达前滩站，三站到达龙耀路站，四站到达云锦路站，沿徐汇滨江方向行进；继续向西可达徐家汇、江苏路、曹杨路等换乘枢纽；向东可达迪士尼方向。

东方体育中心站作为三线换乘枢纽（6号线、8号线、11号线），从三林站一站到达后，可换乘6号线向北到达东方体育中心、耀华路、高科西路等站点，换乘8号线向北到达中华艺术宫、人民广场、虹口足球场等方向。对于在前滩、世博、徐汇滨江、陆家嘴、人民广场等方向通勤的住户，11号线加一次换乘基本可以覆盖。

远期规划方面，机场联络线建成后，三林站周边可通过东方体育中心枢纽接入机场联络线，一站直达虹桥与浦东两大机场，跨区域通勤效率将进一步提升。具体开通时间以官方公示为准。

地面公交。项目周边直线1公里内有多个公交站，紧邻的永泰路上南路站、上南路永泰路站分布公交线路，可直达三林、上南路、淮海路等方向。日常短途出行如前往三林老街、金谊广场、三林公园等，公交与骑行均可覆盖。

自驾出行。项目紧邻中环线，上南路向北接中环上南路匝道，可快速接入中环线高架；向东接林海公路，可达浦东机场方向；向西接龙耀路隧道，可达徐汇滨江与徐汇中心。自驾前往前滩约10分钟，前往世博约15分钟，前往徐汇滨江约20分钟，前往张江约20分钟，前往陆家嘴约25分钟。需要注意的是，中环线在早晚高峰拥堵较为常见，自驾通勤需预留弹性时间。

本节小结：11号线三林站步行约300至500米，一站东方体育中心换乘6/8号线，前滩站两站可达；中环线上下匝道便捷，自驾前滩约10分钟、徐汇滨江约20分钟。