深圳商办用地续期：35%地价口径与现行测算规则

商办用地到期续期，最容易被记住的是"补交地价按公告基准地价35%"。深圳两份相隔十五年的文件说明，35%有适用对象，也不是唯一计算依据。本文按公开文件逐条对照，给出一条可代入的公式与一份拍前核查清单。

一、先分清土地性质：35%只管一类房地产

《深圳市到期房地产续期若干规定》（深府〔2004〕73号，2004年4月23日印发，深圳市政府在线可查）第二条规定：本规定所称到期房地产，指房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，以及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地、但原年期未重新调整而年期已届满的房地产；财政投资的非经营性行政划拨用地、加油加气站、列入旧城（村）改造规划区域的房地产等不适用。第六条规定，不办理续期或申请未获批准的，原划拨土地使用权消灭、无偿收回，地上建筑物按建造成本折旧补偿。

二、两份深圳文件的口径差异

深府〔2004〕73号第三条给出的计价方式：不改变用途、按有偿使用土地原则延长年期，可补交地价签订土地出让合同，或支付土地租金签订土地租赁合同；在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，一次性支付。第七条另作区分：范围外出让用地性质房地产年期届满，按现行法律法规及出让合同约定办理。深圳市规划和自然资源局在深圳政府在线的公开答复中说明，现行办理依据是《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》（深府办规〔2019〕9号）2.1及2.3条，自2019年10月18日起实施。

三、一个公开答复里的同户型对照

同一则政民互动答复里，咨询人提到所涉房产使用年限由50年延至70年，2016年7月首次申请被退件，2024年1月再次办理时被告知需按土地市场评估价补交地价，约7.4万余元；并提到2018年同户型另一户办理延期只缴了3万多元。答复未认定两笔金额可直接比较，也未给出统一单价，这里只作为"同小区同户型、不同办理年份、金额量级不同"的公开记录，不推算具体收费标准。咨询人的疑问正是35%为何改按市场评估价，答复指向现行规则依据。

四、一条可代入的公式与两组对称算例

补缴地价的公式结构，可参照南江县人民政府公开的《国有建设用地使用权划拨转出让和出让续期补缴土地出让价款方案》：应补缴的土地出让价款＝申请时公布执行的基准地价×容积率修正系数×(续期后总年期修正系数−剩余年期修正系数)×政府收益×分摊土地面积；商服、住宅用地政府收益按40%计，公共管理与公共服务、工业用地按30%计。属该县口径、非深圳标准，只说明"容积率是修正系数、分摊土地面积才是乘数"。该方案自带官方算例：商服三级范围内一套建筑面积90平方米的商服用房，分摊土地面积30平方米，容积率3，剩余使用年期2年，申请续期18年，按1555元每平方米的2021年基准地价、1.33的容积率修正系数、0.8103与0.1430两个年期修正系数、40%政府收益计算，结果为552.03元每平方米乘以30平方米，约1.66万元。再换两组对称示例：同一宗商办，剩余2年续期18年与剩余5年续期15年，变化的只是括号里的年期系数差；把容积率修正系数从1.33改为1.00，补缴额等比例变化。均属示例演算、非报价，实际系数以属地主管部门公布为准。

五、跨城计价基准并不统一

央广网2026年9月27日《土地使用权到期如何补地价？多个城市有了可执行方案》报道，广州的计费公式是"(续期年期÷法定最高出让年限)×标定地价×建筑面积"，达标乘以70%、一次最长20年，不达标全额计收、一次最长10年；上海非住地块产权续期补缴实行绩效与地价挂钩，续期土地价格不得低于所在级别本市基准地价的70%。克而瑞研究中心整理、中房网2026年10月29日发布的政策对照表显示，各地计价基准并不统一：上海、深圳、温州平阳县、杭州萧山区、杭州钱塘区采用基准地价，广州商服采用标定地价，青岛西海岸、遂宁、海宁采用市场评估价或双评估。同一"补缴几成"挂在不同价格基数上，横向套用易失真。

六、拍前核查清单与一个反直觉结论

把口径收成一份可带走的清单：一查土地性质是行政划拨还是出让，决定适用73号文还是第七条；二查土地使用权出让合同签订年份，深圳对1995年9月18日前签订的合同另有顺延规定；三查法定最高年期与剩余年期，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年；四查现行计价文件与价格基数，是公告基准地价、标定地价还是市场评估价；五查分摊土地面积、容积率修正系数与政府收益比例；六查不予续期情形，例如列入旧城（村）改造规划区域。反直觉的一点：续期成本的主要变量不是"还剩几年"这个倒计时，而是"按哪一份文件、按哪个时点的地价"来算。申请时点的地价逐年变化，35%不会自动套用到所有到期商办。

补缴地价按基准地价还是标定地价，你查到过本地的公开文件文号吗？

数据来源：《深圳市到期房地产续期若干规定》（深府〔2004〕73号，2004-04-23，深圳市政府在线）；深圳市规划和自然资源局公开答复（深圳政府在线政民互动，含深府办规〔2019〕9号《深圳市地价测算规则》2019-10-18施行）；南江县人民政府《国有建设用地使用权划拨转出让和出让续期补缴土地出让价款方案》公开测算例；央广网《土地使用权到期如何补地价？多个城市有了可执行方案》（2026-09-27）；克而瑞研究中心整理、中房网《工商业用地"续期可见度"正在重估存量资产》（2026-10-29）。案例均脱敏，示例数据非报价。

本文为公开信息整理，具体金额与办理口径以属地主管部门核定为准。