万达卖掉80座广场，529座仍在满租：72岁王健林坐回14年前交出去的椅子，五任老臣先后交回|股权|商管董事长|大连万达集团

万达卖掉80座广场，529座仍在满租：72岁王健林坐回14年前交出去的椅子，五任老臣先后交回

2026-11-11 20:15:58　来源: 商道童言

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2012 年把董事长位子交出去的时候，王健林正忙着满世界买院线、买文旅、买游艇。14 年后坐回来，他 72 岁，桌上等着签的字换成了卖广场、谈展期、见债权人。

11 月 5 日，大连万达商管董事长一栏从陈洪涛换回王健林。据天眼查与企查查，这是他 2012 年卸任后时隔 14 年再任这一职务。今年 3 月他还去过福建永春看文旅项目，现场照片里穿一身灰色西装。

陈洪涛没有离开，法定代表人、董事、经理三个身份都还在。董事长栏换个名字本是人事新闻，换回来的是 72 岁的创始人，万达商管这十四年就得从头翻一遍。

董事长那一栏

这次变更没有动股权。据腾讯新闻梳理，大连万达商管 2002 年成立、注册资本约 271.64 亿元，持有广场实体资产与历史存量债务，是资产处置和债务谈判的主战场；运营五百多座广场的珠海万达商管，2024 年重组后已装进太盟牵头财团控股的大连新达盟。

他拿回来的是重大事项的决策与签字：资产处置、项目重组、和资本方谈后续安排；日常经营与对外签字仍在陈洪涛手上。21 世纪经济报道引述接近万达人士的说法，认为有助于稳定军心、向投资人传递信号，但并未改变实际控制权。

股权没动，动的是那份最后谁来拍板的责任。

2012年那把椅子

2012 年王健林把位子交给老臣丁本锡，自己退到集团层面，为赴港上市铺职业化治理的路。那是万达最风光的一段：年销售额冲向两千亿元，广场开遍全国，同年还拿下美国 AMC 院线。2014 年 12 月 23 日万达商业登陆港交所，成为当年港股最大 IPO。

上市之后股价长期在净资产附近，王健林觉得被低估，2016 年完成私有化，转头去排 A 股。谁也没想到，这一退一进，把后面十年的时间表全改了。

这把椅子后来在老臣之间轮转：丁本锡、齐界、肖广瑞、张春远、陈洪涛。据南方+统计，2023 年至今董事长换了四次；陈洪涛 2026 年 6 月才接棒，交回时不到五个月。十四年里换过五任，最后又回到最初那位创始人身上。

两次没赶上的上市窗口

私有化要钱。2018 年 1 月腾讯牵头，联合苏宁、京东、融创投入 340 亿元接下私有化时投资人的股份；协议要求在 2023 年 10 月 31 日前上市，否则回购。A 股排了几年，2021 年 3 月撤回申请。

同年万达把商业运营拆出来成立珠海万达商管，不持有广场，只做运营、收管理费。2021 年 7 到 8 月，22 家机构投入约 380 亿元取得约 21.17% 股份，约定 2023 年底前完成港股上市，否则按 8% 年内部收益率回购，潜在支出超过 300 亿元。

业绩目标是达成的。协议约定 2021 至 2023 年净利润分别不低于 51.9 亿、74.3 亿、94.6 亿元，公开数据里这三年分别约 53 亿、75 亿、95 亿元。卡住的是上市窗口，经营这一侧一直按约交了卷。

招股书四次递表、四次失效，2023 年 12 月 28 日港交所显示最后一次失效，回购条款被触发。那两年地产股估值往下，商管 IPO 排着队。两次拿未来的上市换今天的现金，最后都要连本带利还回去。

600亿元进来之后

2024 年 3 月 30 日，太盟牵头，联合中信资本、Ares、阿布扎比投资局、穆巴达拉等五家，向新设的大连新达盟投资约 600 亿元，取得 60% 股权。大连万达商管对珠海万达商管的持股从 70.15% 降到 40%，十人董事会投资方占六席。

2024 年 9 月太盟合伙人黄德炜出任董事长；2026 年 1 月 CEO 换成许粉，一位 2006 年进万达、从南宁影城财务经理做起的二十年老将。

头一次对赌还的是钱，第二次还的是权。

越卖越薄的还债能力

卖资产从 2017 年就开始了。那年 7 月 19 日，13 个文旅项目 91% 股权与 77 家酒店作价 637.5 亿元卖给融创和富力，被称作世纪交易。

多家媒体统计，2023 年以来累计出售广场超过 80 座。2025 年 5 月，太盟、高和资本、腾讯、京东、阳光人寿组成的联合体收购 48 家目标公司股权，覆盖 39 城，市场口径对价约 500 亿元，经国家市场监管总局批准；据虎嗅等报道，截至 2026 年 3 月只有 9 座完成过户。2026 年初以来上海颛桥、常德、遂宁等广场陆续易主。

酒店管理板块约 25 亿元转让给同程旅行；万达电影 2024 年 4 月控制权变更，2026 年 4 月 20 日证券简称改为儒意电影。快钱金融股权、传奇影业、圣汐游艇也先后划掉。媒体统计的回笼资金在 900 亿元量级，口径并不统一，且不少项目出售前已抵押，到账现金要打折扣。

每卖一座广场，就少一份往后二十年的管理费。

这像把每年结果的树砍了当柴卖：柴火能烧一冬，明年春天就没得摘了。据澎湃新闻引述的市场测算，珠海万达商管在管的 529 座广场里，超过 470 座产权已不属于万达体系，自持约 60 座，轻资产占比接近九成。

数字经济应用实践专家骆仁童博士认为，轻资产能把楼转出去、把风险挪出报表，却挪不走最后那个签字的人。当展期、处置与债权人谈判都要靠一个人的名字来背书，所谓轻，只是把重量从资产负债表挪到了人身上。要补的一课，是怎么把信用从个人身上卸下来，装进制度里。

满租的广场与CC评级

经营这一侧并不难看。珠海万达商管官网披露，截至 2025 年 12 月 31 日管理 529 座广场、7315 万平方米、覆盖 230 座城市；据澎湃新闻，2025 年营收 284.9 亿元、净利润 79.7 亿元，出租率维持在 97% 以上。

评级机构看的是另一头。11 月 4 日惠誉确认大连万达商管长期外币发行人违约评级为 CC，披露截至 2026 年 6 月底非受限现金约 46 亿元、短期债务约 330 亿元；同一份报告也提到，因上半年发行两笔合计 5.1 亿美元债券，独立信用状况由 cc 上调至 ccc-。穆迪 9 月把企业家族评级从 Ca 上调至 Caa2、展望调为正面，仍提示流动性偏弱。

这里要把两个口径分开：529 座是珠海万达商管的运营管理口径；惠誉预计中长期会缩减到约 200 座的，是大连万达商管自持的投资物业组合，2025 年约 270 座。两个数字说的不是同一批楼。

个人这一侧也有公开记录。2025 年 9 月因一起标的 1.86 亿元的执行案件，大连万达集团及法定代表人王健林被下达限制高消费令；36 小时后信息撤销，万达品牌部门对中新网回应称系下属项目公司经济纠纷、执行层面信息不对称所致。2026 年 4 月，上海国际经济贸易仲裁委员会就永辉超市股份转让纠纷作出终局裁决，合计约 38.6 亿元由大连御锦支付，王健林等承担连带保证责任；5 月立案执行，立案不等于已完成回款。

公司信用像一张名片，印的是公司名，递出去时对方看的是递名片那只手。

数字经济应用实践专家骆仁童博士表示：债权人愿意继续坐下来谈，除了报表上那 97% 的出租率，还有这个人还在的确定感。可一家公司最贵的资产，是换谁坐这把椅子、电话都还接得通的那套制度。创始人能回来压住一次场面，制度没建起来，下一次还得靠同一个人回来。

最后签字那个人

同一代地产商里，王石 2017 年从万科董事长位子上退下来，深圳地铁入主后由职业经理人团队接盘，把交接做在了困难到来之前。万达走的是另一条路：交出去十四年，又在债务最吃紧时把创始人请回前台。两条路没有高下，只是时点不同，代价也不同。

行业这一侧换了规则。太盟进来后考核从规模转向效率与回报；据澎湃新闻披露的珠海万达商管 2026 年初年会数据，运营团队离职率 48%，广场总经理在岗不满一年占 57.4%。王健林坐回来要稳的，除了债权人，还有这批一线招商的人和商户。澎湃新闻引述分析师柏文喜的说法，这是给仍在止血的船压舱，而不是重新起航。

一张工商变更单改不了资产负债表，能改的是谁在最后一页签名。

11 月 4 日惠誉报告里还留了一个日期：2028 年 2 月有一笔 3.6 亿美元债券到期，机构预计经营现金流可能不足以覆盖，仍需靠资产处置与联营企业分红。到那时可以回头看看这次董事长更名究竟压住了什么。以上评级、债务与交易数据只作事实陈述，不构成投资判断。