预查封后的预售合同被解除，开发商能否排除法院强制执行？

编者按：在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。

预查封后的预售合同被解除，开发商能否排除法院强制执行？

购房人签订商品房预售合同、办理网签或预告登记，房屋尚未过户至购房人名下时，法院可以对该房屋实施预查封。预查封保全的是购房人享有的物权期待权，并非房屋所有权。实务中大量出现开发商在房屋预查封后，与购房人协议解除商品房预售合同的情形。此种情形下，开发商能否依据合同解除，主张房屋所有权并阻却执行？本文结合最高人民法院再审案例展开解析。需要特别注意，该问题裁判尺度存在分歧，法律适用复杂。遇到同类案件，建议委托专业律师结合案件证据、事实细节制定争议解决方案，避免法律判断失误导致败诉风险。

裁判要旨

购房人签署商品房预售合同并完成网签备案，法院对案涉房屋采取预查封。若商品房预售合同合法解除，购房人对开发商享有的过户请求权归于消灭，购房人并未取得房屋所有权，人民法院不得继续执行该房屋。

案情简介

1. 2016 年 10 月 24 日，买受人甲与某房企签订商品房预售合同，办理网签备案及预告登记，买受人全额支付购房款，但房屋产权初始登记仍保留在房企名下。

2. 2017 年 9 月 29 日，房企与买受人甲达成协议，解除前述商品房预售合同。

3. 另案债权人与买受人甲产生纠纷，仲裁程序中，法院于 2017 年 9 月 26 日预查封案涉房屋。仲裁裁决生效后，债权人向重庆五中院申请强制执行。

4. 房企向执行法院提起案外人执行异议，请求排除执行。重庆五中院裁定中止执行，债权人提起申请执行人执行异议之诉。

5. 一审法院认为：房企与买受人在预查封之后解除合同，属于对抗查封的处分行为，不能对抗执行，判决许可执行案涉房产。

6. 二审重庆高院、再审最高人民法院均作出相反认定：商品房预售合同解除，买受人丧失物权期待权，房企有权排除对案涉房屋的强制执行。

案件来源：最高人民法院(2020)最高法民申2441号

裁判要点及思路

最高人民法院认定房企可排除执行，核心裁判理由梳理如下：

1. 预查封的保全对象，仅为买受人基于商品房预售合同，对房企享有的、尚未确定的债权请求权。预查封不等于查封房屋所有权。

2. 办理预告登记不等于取得不动产物权。买受人基于预售合同享有的是请求过户的债权；预售合同解除后，该债权消灭，对应的预告登记依法失效。

3. 预查封不能剥夺当事人合法的合同解除权。在无法律明确限制的前提下，双方基于真实意思解除预售合同的权利，不因房屋被预查封而丧失。合同解除后，房企负有向买受人退还购房款的义务，预查封标的相应转化为该笔退款债权，债权人可以申请执行该购房退款。

4. 房企解除合同不存在恶意过错。本案存在政策清理整顿背景，现有证据不足以证明房企在签署解除协议时知晓房屋已被预查封，无法认定房企存在过错。

5. 房屋产权登记在房企名下，房企并非预查封案件的被保全人，预查封效力不能约束房企自身对房屋享有的所有权权益。

实务要点总结

1. 被执行人名下房屋办理预告登记、被法院预查封后，若商品房买卖合同依法解除，开发商原则上可以排除对房屋本身的强制执行。该裁判观点存在严格适用前提，法院重点审查开发商解除合同的理由、签订解除协议时是否明知预查封，防止当事人恶意串通、转移财产。

2. 商品房预售合同解除后，执行标的发生转换：不再执行房屋，开发商应当返还给买受人的购房款，可以作为执行财产，由申请执行人申请执行该款项。

3. 该争议在司法实践并未完全统一，存在三类不同裁判思路：

观点一：合同解除，开发商可排除房屋执行，执行对象转为购房退款（即本案最高院裁判思路）；

观点二：合同解除属于双务互负返还义务，开发商必须先行返还购房款，才有权排除执行；未退款的，不能阻却执行；

观点三：预查封在先，开发商的合同解除权不能对抗预查封，无法排除执行；开发商未足额收回房款的，可在房屋拍卖价款中优先受偿。

相关法律规定

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

1. 裁判规则：开发商依法解除商品房买卖合同，买受人对应的债权请求权消灭，开发商可以排除房屋执行。

案例 1：浙江光大置业有限公司与史金惠案外人执行异议之诉上诉案，(2017) 浙 10 民终 825 号

台州中院观点：预告登记保全的是物权变动请求权，不改变房屋所有权归属。预查封对象仅为买受人的物权期待权，该权利会随合同履行状态变化。本案买受人无力还贷、主动提出退房，开发商行使法定解除权，且开发商收到解除通知时并不知晓预查封、不存在恶意串通。合同解除后，买受人丧失过户请求权，继续执行房屋缺乏依据，判决停止对案涉房屋执行。

2. 裁判规则：商品房买卖合同解除，开发商**只有完成购房款返还**，才能够排除对房屋的强制执行。

案例 2：新乡市正商置业有限公司、王清现再审审查案，(2021) 豫民申 1021 号

河南高院观点：商品房预售合同属于双务合同，合同解除后双方互负返还义务。若开发商未退还买受人已付房款，直接允许开发商排除执行，将造成申请执行人钱房两空，明显失衡。只有开发商将购房价款返还或者交付至执行法院，才可以排除普通金钱债权执行；未返还价款的，不能阻却执行。本案开发商未返还购房款，不能排除执行，驳回再审申请。

3. 裁判规则：商品房买卖合同解除，开发商仍然不能排除房屋执行；开发商未足额收到购房款，可在房屋拍卖价款中优先受偿。

案例 3：旺达恒润实业（福建）有限责任公司、陈坚强案外人执行异议之诉二审案，(2018) 闽 01 民终 8075 号

福州中院观点：房屋已经出售并预告登记至买受人名下，购房消费者的物权期待权优先于开发商权益。开发商主张解除合同、确认房屋归其所有，不能得到支持，无法排除强制执行。开发商为购房人垫付按揭贷款，等同于未全额收取购房款，垫付款本息可以在房屋拍卖价款中优先受偿，顺位劣后于银行抵押权。